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4、民众普遍持观望态度，房价走势也渐趋明朗。关键词：新政 房产税 限购 房贷 在市场需求旺盛和开发成本增加等多重因素的带动下，全国商品房平均销售价格呈现明显上升态势。引起当前房价上涨的因素主要有三点。 一是土地价格上升引起房价上涨。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响房产成本，地价上涨是当前房价上涨的重要因素。二是建材涨价，建筑工人工资水平增加，拆迁成本提高等带来的成本加大。三是供给减少特别是供需矛盾预期的推动。由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑，形成了过度扩张和过剩的局面，出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升相矛盾的情况。社会经济预期对房价的影响要比真实的供
5、求关系大得多。四是一些大地产商的行业垄断也直接刺激了房价不断上升。房价上涨过快已成为一个日益严重的社会问题。2005年4月，国务院就下发了关于切实稳定住房价格的通知，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，目标只有一个，就是稳住房价。但结果不尽人意，房价在调控声中继续高涨。 2006年调控，“90平方米占70”的户型限制，由于地方政府的实施细则或迟迟不出台，或大打折扣，最终对待审批项目的影响十分有限。同年3月，央行再次提高房贷利率，将首付比率提高，在利用利率杠杆的同时，抬高了购房门槛，这一政策取得了一定成果，同05年相比，房价涨幅较小，开发商普遍面临更大的销售压
6、力。 2008年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。当年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。2009年，房地产市场经历了有底迷倒火爆的发展过程。房地产开发企业资金充足，个人按揭贷款快速上涨，房地产市场呈现量价齐涨的局面。 房地产业是关系国计民生的重要产业，面对房地产增长过热，房价上涨过快的形势，政府高度重视，从2010
7、年3月开始，不断出台政策，进行新一轮的房地产调控。此轮调控，力度之大，措施之严，充分体现了政府遏制房价过快增长，挤压房产泡沫的决心。通过住房保障政策，土地政策，金融信贷政策，市场监管政策的综合实施和调整，规范房地产开发企业经营行为，引导住房需求者消费行为，缓解住房市场供求矛盾，创造有利于房价合理形成的市场环境。政策调控针对性强，加大住房保障力度，增加住房供给和加强市场监管的同时，坚决抑制不合理住房需求，同时尽量满足首套及自住型购房需求。有力地遏制了房价过快上涨的势头。 2010年9月29日，中央又出台了楼市新政，进一步加大房价的控制力度，此次新政内容如下： 1、各地立即出台或完善调整相关细则。
8、严格实行问责制，政策落实不到位，要进行约谈，直至追究责任。2、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。3、调整契税和个人所得税优惠政策。加强土地增值税督查和清算、稽查。加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。4、增加住房有效供给。土地部门和金融机构要支持保障房建设。5、交易市场：依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、
9、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。此次新政目的是督促地方政府尽快出台细则，是新政能够具有可操作性，极强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。通过鼓励安居保障房工程的建设和相关优惠政策，支持中小户型的贷款需求，有利于改变市场供应结构，增加市场的有效供给，有利于缓解供求压力，禁止开发商的捂盘等投机行为，明确调控方向。不论是开发商还是经纪结构，只要有违法违规行为的，都要被查处。随着各地方政府调控细则陆续出台，各地楼市成交量出现大幅下挫，房价走势已越来越清晰。而房产税、限购令和问责制则成为调控的核心内容。继新政明确规定加快房产税改革试点工作并逐步扩大到全国后，上海版细则
10、明确加快房地产税试点，在房产持有环节增税，增加投资成本，降低获利预期，必将在相当大的程度上打击投机行为，利于地方政府摈弃土地财政思维。可有力降低房价。 限购令是一直投资的最有里武器，从目前出台的细则来看，大多数地方出台了限购措施，充分表明中央和地方已达成共识抑制高房价。限购令让投机者难以实施购房行为，使拥有住宅的投机者在获利预期降低、无人接盘的情况下降价出售，以此降低房价。 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制房价过快上涨的政策，巩固房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、国土资源部决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作实行问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，
11、直至追究责任。这样，开发商捂盘惜售、哄抬房价、销售欺诈等恶行将难以继续实施，地方政府必将加快保障房建设步伐，房价将会下跌。 此次新政首先调整了供需结构，增加了中低价位，中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等无泪方的供给。通过调整供应结构的方式，实现住房市场结构上的大调整。其次抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压
12、、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。 第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示。并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。 第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责
13、任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。 此次新政实行后，全国各地房价出现明显松动，尽管部分地区商品房售价下滑幅度大，却并未出现楼市成交火爆的格局。多数民众仍持观望态度，开发商和地产商投资也稍为理性。目前已有北京、深圳、宁波、杭州、福州、南京上海、厦门八成是出台了楼市限购令。其中北京、上海、厦门、宁波、杭州五市的限购政策类似，未将既有的存量住房考虑在内，短期内主要将打击投机炒作的需求。而深圳、南京的限购政策相对严厉，同时考虑了增量和存量双重因素，预计这两城市住宅市场成交量将迅速跌入低谷。国家统计局发布的数据显示，2010年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩
14、小0.2个百分点，环比上涨0.5%，这是6月份以来首次出现环比上涨。新建住房销售价格同比上涨11.3%，环比上涨0.5%。二手住宅销售价格同比上涨6.2%,全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%。 虽然政府加强了楼市调控，包括从批地、融资、信贷限购等多方面着手，但房地产投资热度不减。前三季度，全国房地产开发投资33511亿元人民币，同比增长36.4%，其中商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资比重为70.2%，9月份房地产开发投资5156亿元，增长35%。从目前来看，新政对房地产市场的影响还是不够显著的。关于银根来讲：从逐年攀升的钞票发行量中不难知道，现
15、在市场流通的货币已经足够可以规避此次的银根收紧。不管是一套30%首付及以上，还是二套首付不低于50%、贷款利率不低于基准利率11倍，或者三套暂停发放，这些措施，在大量的货币发行量的境况下都只是收效甚微。关于监察来讲：限定居民购买套数，并没有提高中低收入群体的购买能力，加快落实保障工程资金和工程进度，在没有劳动力的情况下，加快进度也只是一厢情愿。加快信息透明度，也许效力会有，但是不会太大。关于交易环节契税优惠：不管是第一次还是唯一次，还是1年内重新购房的个人，其实这些都对市场没有什么影响，因为这些针对的都是刚性需求的人群，对于刚性需求人群，无所谓优惠与限制， 1%的比例也构成不了多大阻力或好处。
16、可见，政府对房地产市场的宏观调控是个漫长曲折的过程，新政必须长期坚持，再加上各地区、各部门不遗余力的配合，才能有效抑制我国房价的不断攀升，促进经济社会的和谐发展。参考文献：3李春吉，孟晓宏中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析J产业经济研究，2005(6)：48-5610段忠东，曾令华，黄泽先房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究J金融论坛，2007(2)：40-457王家庭，张换兆利率变动对中国房地产市场影响的实证分析J中央财经大学学报，2006(1)：54-5911肖元真，江德钧，黄劲生世界各国调控房地产业的做法与启示J北方经济，2006(9)：29-31癌透荤晨竿腻漱毋臭哎值斜熏守柒
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