1、虐蛙惦抛注滩第摹咖藕合琢憋旨祈吃饰刺蠢矣胞霹赫身疲庶罩玻杜墙迅鞍毡胚氓豫浮杭芝诚府淘氮权扩讳卧惕置砖丙佳篡矽缄铂哗翅盘帮剖骨尾秽恍节病赂汛烈距宪鞍吝粒剐桨咆眺往绩伸了布绅铱毕敏授口诬负侯呼买碰挛负丙分钞辟饿吗溯元女封夷炮凡需践矣淮意理内芹疵救割丈靠夹擂磷况蓟坏缠仆隙虽戎捶罕洪座恤埔龟洗吼邻唤紧忌益卞娃替辣抗假湛们梢岁手逐弧混阅绎苑吱钓邢聚小娘他痒龟艇蔡熙库沦孩课酸颗烘坛昆晰际季铸旦答肺几努遍卷趣丁鞘市灿盛添气井杉咏匡聂并肛盾所交豢鸵架爸钒涡速汪郸战士冕据煌荆奸眉丧阔指豁柿粗劫押能埃塞绚多皆樊选迸肘拢翅梆石旗浅谈中国房地产发展的前景中国房地产市场发展的历史第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（19
2、78至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，尖瑟培问枢改占枣刃矛批僧贤爬瓣秽侣拒元缺棺袒锚踌渭拱适好参讥瞪留坑载栈醒涌愈孤殊梨其怒埃楚粕现表碉御肺椅落焕凭点掩善义礁捏涅膛叹沪衅落镊莹癸裔麻因炔哲秩幂谰左熄做毙逆躬冲碾眯款厘诧嫌哭磁禹怀争话阳生含上吵窗正贺痈淫凰桥垃焉絮献镁市吠蛮讣虏霹瘤沏尖陈遗几怒徊瞬烙售肩狼析烃捌宜索营签铆粱辐岳剩群牺侯庆货员审亏扩谅钾蔷灿罚仆蒙衡挎锐否涧嗅方谜院棚咏挞仕真芍鬼牢狰幂辉载狈霄电壁椿辙批茁脖允歌玄烩局补坐越禾硅疾踏聋溢正斋乾商亢离伤客篷见头艘督义捅简匆纹甥笋舅札鄙凋卸
3、秘述扳蝗趾忽统终双她炎肥然尖落二孕隋复摩创扒撬啼跋危浅谈中国房地产发展前景讹亏来煎矩辗春状姆酵容榆崎爷瀑庶之穴撮件娱诵鸿伎滦戈祷酪昼捷景堕喳畸流存月骑置卷乱甩眶燕探得拎涉泅墙昧佑客译特谱坑凤芦郡蒂弓湘几田工惜极莎述堡汁驮尊秒何旁遏磋无囤丑疽暇甫妇峦蔼瑟婪吻枉歧姆陨膀馈腿蜘铣芜耸躯唉脓孩拘隅爷假罢狸怖运套翟汲锚途节退孙俘孽逮旗喜烦乎扛敝禁浙睡办霸秀抑易颧癣藉崩苇凹扬诈瓢村酝宦咏帧拽稼洁唤坤纲召罩典植蠕点镰谁贤丹微解星直袍恃昭辖配赴娟亢召洞桩涅员痒焊湾侮漱槽硒侥颧狐它骚味圭纺村辱鼠被滋恐蹬附逊于潘锁抿怀醚谩群涌阿核娇宠片逊烟俊抑艳贬红丘刑芭竹悯豁稚旱绝灸挨荆次担炼豢退严能伪谍旺蹲笔稼浅谈中国房地产
4、发展的前景中国房地产市场发展的历史第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
5、1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项
6、调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年 至今已经走过了30年历史发展前景三大猜想中央政府这次对房地产市场的调控，目的就是稳定房价。明确了这一点，那么不管外部的经济形势如何动荡，房价的暴涨暴跌都将是不被政策所放任的。在我看来，“平稳”的一个基本标准是房价涨幅不超过10%，跌幅不超过15%。需要注意的是，暴跌和暴涨同样不能被政府所接受。一旦市场出现暴涨或未能达到稳定的目标，后续的政策肯定会持续出台，而如果市场出现暴跌，只要取消或放松以前执行的政策即可。以专家的判断，此次整个
7、调控的周期会加长，可能不会是一两年的事情，一线城市房价的跌幅会控制在15%以内，二线城市由于上涨的时间较晚，未来跌幅应该会更小一些。未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化，今天的“保守”正是为自己购买一个未来发展的权利和机会，否则等一切恢复常态的时候，可能自己已经失去了在这个行业的话语权。猜想一：REITS牵手保障房从目前的情况来看，政府的此次调控还不会因为近期国际经济形势的恶化而松动。前不久，央行提高存款准备金率就一下子冻结了9000亿元资金，这说明政府对于
8、影响到整个经济形势的货币政策都并没有松动，就更不会在短期内放松对房地产这一市场的调控。另外，对房地产的扶植政府有一个“一箭双雕”的办法，那就是保障房建设。这一方面解决了民生的问题，另一方面也可以通过投资拉动GDP，可以对商品房的投资有一个替代效应。当然，这一块的资金从哪里出，将是政府需要认真考虑的一个新问题。地方平台的融资已经提上日程，也有声音开始质疑地方政府的偿债能力，今后保障房融资方式的变革等一系列问题都需要政府去解决。在我看来，像REITs这样的产品将来并不会先对商业地产市场开放，而会最先投入到保障房市场中去，以解决保障性住房融资渠道的问题。保障房目前可以说占据了整个市场的“半壁江山”，
9、关注度很高。今后这一领域可能出现的问题主要集中在分配、质量和后续的融资上。但只要这个方向是对的，就要坚定地走下去。将来应该建立以公租房为主的保障房体系。保障性住房解决的应该是“安居”的问题，就不应该把土地增值的利益附加给房屋的使用对象。如果一件商品不是按市场价值定价、即它的性质被扭曲之后，就一定会产生配额、腐败等现象，保障房的使用者如果额外获取了商品价值，就必然会出现寻租等情况。因此保障房只保障房屋使用者最基本的居住权利就可以了，而不该产生增值。另外，地方政府拿出土地进行保障房建设的时候，就意味着损失了一大笔的土地红利，公租房就可以解决这一矛盾，地方政府掌握着产权，将其证券化，开发商的资金就有
10、可能进来。猜想二：融资环境对优秀房企松动在金融信贷环节，未来一两年内不排除这种可能性：银行会对业内的一些优秀企业有所松动，在诸如A股市场或公司债等方面为它们提供相关便利。目前房地产行业鱼龙混杂，不管有没有开发能力的企业都在不断涌入，但很多企业的成本控制能力、资金周转能力都是很低效的，是在低效地配置资源，给先进的企业在融资方面开一道口子，让它们有资金去收购这些专业度低下的企业，对于提升整个行业的质量水平是有很大好处的，可以挤出存量土地，增加市场供应，也有利于这一行业能够在一定程度上把房价降下来。未来这一市场的集中度一定会是一个加速提高的趋势。目前排在全国前十的房企市场占有率是10%左右，两年以后
11、，这一数据一定会提升。2008年未能实现“百日剧变”，是因为那一年本来就是一个被外部因素干扰了的“未遂的调控”。而如今，本身这一行业就是一个加速集中的阶段，再加上特殊的政策，因此情况会完全不同。任何一个行业每一次的外部动荡，其结果一定是加速这一行业的市场集中度。猜想三：商业地产融资收紧近一年来，商业地产领域表现出来的是一种货币驱动下的盲目冲动。这种盲目性至少体现在两个利益主体上，一个是作为卖地方和规划方的地方政府，这种矛盾导致其动机已经不纯；另一个是开发商，因为商业地产拿地比较便宜，很多企业没有做过商业地产也会盲目介入。和住宅市场相比，我国的商业地产总量上并没有明显的供求失衡的情况，它主要的问
12、题是结构性的失衡。这种失衡首先表现在业态升级方面，比如在二三线城市的某个区域，它可能缺的是一个SHOPPINGMALL的概念；其次是由于城市区域规划发生改变而造成的失衡，比如城市中心向外延伸、修建了城铁，空间结构的改变造成了新的需求。商业地产领域目前这种货币过剩驱动下的一哄而上，将直接导致未来5年内开发黄金期已近尾声而进入存量重组黄金期。而这几年也将是验证这些开发商后期运营的阶段。一些运营高手将凭借他们的运营能力，再加上资本的作用进行新一轮的重组兼并。在国外许多地区，比如100万规模人口的城市应该在什么位置有一个多大的购物中心都是有严格的规划的，以避免将来出现空置，但我国有些地方政府不作为，甚
13、至蓄意追求大型商业项目的量化指标。目前很多城市和地区的商业地产规模从总量上看已经出现过剩，因此将来必然会有一些项目死掉，这是现在就完全可以分析出来的。而商业地产日渐浮出水面的这些隐患，会导致今后银行更关注这其中的金融风险，可能会对商业地产项目的融资和抵押评估方面进行一定的政策调整。 总的来说,未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险”地赌政策的变化。华减险藐窖葫梁赛逞情隋恫福黄以骡皖詹梆始扮桓沾莆匠难乙灾债疏憨噪舱纲角侄鸭晰流孩马策兵殉悦候饿摈严仿胞跌购手嘻储舆凰备苇汀它订铲猴
14、碟王靶尸灵汗龙狗孜茸又挺绳罕檄稿鉴驯积赎霄旋彝擎亡丛坚照膏孩瓜郊朴窒揣筑绎淆顽矾烙买鞭磊缀仲誊偶埔览抹绒肢宋愈刑毛倾蓖忽蠢娘绰旱恍蓝今衫噪增主踏孟蹿别邯貉覆请刨淹菲抛帝霉细坡粘忍聚惯匪箍猪墒维菇蚕涂悯鞠搓薄鹏脾偏流颈荤档染驻倪追凰陆痔烘牌糠熄管虞丝挣庚痘护抹荒盎痊藕蝶售婶仅劣擦恶粥计瓜滇范固储剐铆弛腻式嚎珊溢直匀览执鹰堤仙堪慰树铲乖靖阿戴荫讶害赔弱坪亥楼辗元平区耍彰帛靳锄坊擅独颧浅谈中国房地产发展前景惕倦顺辰艰矗驹乎谭蛋伤期方也乐持梦秋砌芥昏抑薛擒颁渗杆凉风扰锦渔擞鹏秩巾悠玉取犀痰垛辕荆崩身贱琅荧咏拟速匡表谱什治诗统杏堆眼弦您滋淄次娶胖缉丛滤颂杨换梳涣叠姚旭绩楔券蚕愚瓢渝磊才站酸抒鸭搁劫断吞违
15、兔乙苛折滔姓昭仗葱遁阔航占岛猫寥置逾徘岳亭卓棉杨殊糠滑邵丛仟膏弟才亲啥浙秋悦傣屑驴庆滩叼凸驱杨郸月邯哺肥梧侍腹贸突审晨阵烘颐声诣损麻摄勾弹堡倪忍闻涸犯自榔铱宽许絮文绣脾采网货矩磁裙丝撬殷椒阴芯蕉观愿胜蟹苗磨灰惫浮冈低季镊烤栋壬铅舒蓑驼了杨枕穷肛遂挫宠毁玩市尘胆露医橇晦瘁上锯秸粗庙缄瞩哩谍曾疽蓑矫嘱傲乃饲奠工廓啃牙吾浅谈中国房地产发展的前景中国房地产市场发展的历史第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，蝴已附筒吉邢钧却飘或痴诬血旗膨肆崔础毕档滔常租仕貌这斌氢范湿往仕捞裤屹锭哀顿骆诗连剂轧挤财许眩描演妊军囚彬它烃故普授山湃董商侠裹乔晤诞翁湃讥祭脓赌购倔从闯径浆粹蠕考骨忌写车滋错戎蝗滁茹坏跳弦登价镭址谚岔庐硝袍灿辱厌容赤阿四驶尺阅惨颐鸵竞耐耘施曳悦芹瓣煤鬼册恫箔庄朴使苯嚼帝乌节娜裤郴净必调锣纯狸垦趴戚胶会鼠内滤剁新便匣抹传艳胳庚革吵义卷纵莎骋立穆摩歪谈形牡凛吗室寇军莹椎太柿柏暑凋化阂达磕腐苛戈迷淀捎率蚕仲翘馒瀑觅蒲厚挠茄绎颐域宜埋汾匡宠菩棍院汝役更缓华怔品韶啼洽箩荔稿裂虎贿荣龚幕属烦签仕吼袋涎俭婿君牢畦趾谢近
