1、 1 项目编号： 201610276053 大学生创新创业训练计划 中期报告 项目名称： 开放式小区时代的到来？ 我国住宅区街区制推广可行性研究 项目负责人： 马 佳 茜 项目级别： 国家级 市级 校级 所在学院： 经 济 法 学 院 联系电话： 15921611070 指导教师： 季奎明 华东政法大学教务处制表 二一七年三月 2 目 录 第一部分 ： 调研报告汇总 “我国住宅区街区推广可行性研究”的 调研报告 1 实地考察记录 13关于开放式小区民众意向的调查问卷 15 关于开放式小区民众意向的调查问卷的数据展示 18 第二部分 ： 研究论文 探究我国街区制改革对业主权利的影响 21 参考文
2、献 31 第三部分： 课题调研心得体会 心得体会 1 32 心得体会 2 34 心得体会 3 36 心得体会 4 38 3 第一部分：调研报告汇总 “我国住宅区街区推广可行性研究”的 调研报告 马佳茜 张磊 摘要 ： 快速的城市化趋势正给我们带来巨大的挑战，但也为社会进步带来了空前的机遇。 从封闭小区到街区制的政策转型引发了 物业管理问题，建筑物共有部分物权归属问题、居民居住安全以及舒适度问题等 诸多争论 。 通过发放电子和纸质的问卷调查和走访咨询相关专业人员的探讨 梳理，可以发现：总体来看，由于政策选项的差异以及政策执行的模糊性，公众对小区开放政策普遍存在误读；细分来看，公众对政策转型的评价
3、具有显著的群体差异，已购房者最不赞成这项政策，其他群体各有自身的利益考量 。 本质上说，街区制的推广涉及广泛群众的利益，当前加之 业主的“ 共有权益 ”尚未成熟 ，个体利益与公共利益存在复杂性，官民之间 、公权力和私权力、 个益与公益之间的权衡，共同导致形势复杂化 。 必须考虑差异因素，切实结合中国国情，在保障实质公平的基础上推动小区开放。 关键词 ：开放性小区；街区制；公私权益，物权归属 4 An investigation report on the feasibility study of the promotion of residential district in China MA
4、JIAQIAN ZHANGLEI Abstract: The rapid urbanization trend is bringing us great challenges, but also for social progress has brought unprecedented opportunities. From the closed area to the block system, the transformation of the policy led to the problem of property management, there are some problems
5、 of ownership of the building, residents living safety and comfort issues. Through the discussion of the issuance of electronic paper and questionnaires and interviews advice related professionals to comb, can be found: Overall, the difference between fuzzy policy options and policy implementation,
6、the public widespread misunderstanding of community policy; subdivision, group has significant difference on Evaluation of public policy transformation, property buyers have the most do not agree to this policy, other groups have their own interests. In essence, the promotion blocks involve a wide r
7、ange of interests of the masses, and the current owners of “common interests“ is not yet mature, individual interests and public interests are the trade-off between complexity, between the government and the public, public power and private power, public interests and the common cause complex situat
8、ion. We must take into account the differences between factors, combined with Chinas national conditions, on the basis of the protection of substantive fairness to promote open community. Key words: open community; block system; public and private rights, ownership of property 5 一、 调研背景和目的 2016年 2月
9、6日，国务院印发了中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见（以下简称意见），这是时隔 37年重启的中央城市工作会议配套文件，勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”，必将影响 74916万中国城镇常住人口的生活。该意见提出，优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完 善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支
10、路级配合理的道路网系统。此文表明我国未来原则上将不在建立封闭式小区，开放性小区将逐渐步入到人们的日常生活中。对于开放性小区的定义，中国城市规划设计研究院绿色城市研究所所长董珂接受访谈时表示，“开放式小区，准确来说应当是住宅小区的尺度控制到一定范围之内，而研究发现，大概控制在 二百米之内是比较适宜的。” 街区制目前是世界上多数国家进行城市建设所采用的一种布局形式街区是城市中最基本的组成单位，它是开放的、综合的、尺度适宜的场所，把公共、私人、工作和家庭中的不同的活动结合在一起，为人们相互联系提供了各式各样的生活空间。总的来说，“街区制”就是在以人为本的前提下，将空间开放、资源共享，实现商业与居住的
11、集中融合，即街区不仅要提供舒适开放的居住环境，还要有共享便捷的商业配套。目前，中国民众对于街区制的推行仍心存疑虑，主要集中在以下几个点上：东西方文化不同、物业管理问题，建筑物共有部分物权归属 问题、居民居住舒适度问题等。 长期以来，中国经济高速发展，人民生活水平也日益提升，但伴随 封闭住宅小区拔地而起，也人为制造了一些断头路、丁字路，形成了交通堵塞以及土地资源的浪费，影响着公共资源的有效配置与布局。 我国城市居民都居住在内向型的封闭性小区中，导致城市整体呈现封闭性，引发了诸多社会问题例如：大马路与封闭式小区使得城市空间结构越显混乱；城市居住空间分异现象越加严重；小区兴建的商业、娱乐设施等使用率
12、较低；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出；公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵日益加重； 以及6 小区内人与人之间缺乏交流。而开放式小区的建设理论上不仅能极大程度的解决上述问题，还将在一定程度上降低居民的居住成本，解决交通拥堵等问题，有利于政府更好地规划城市。但是，我们发现 尽管有一些学者介绍国外或港台地区的街区制，片面地阐述街区制改革的正面性，在国内很多试点工作也在陆续地展开，但这些声音终究还是被淹没群众在质疑中 。 人们似乎发现，关于小区开放的舆论在虚拟空间呈现出总体性的模糊状态 。 当然在推行街区制的过程中确实依然存在着一些阻碍，其中最为关键的一条便是如何保证公私权益
13、的平衡，私人权益不能被侵犯，公共利益 能够增值，街区制才能达到改善城市交通，增加社会总福利的目标。 所以本次研究通过对于各个身份阶层的人的观点的综合分析来研究推广街区制的可行性，旨在提倡改变以往的封闭式小区，推广街区制，从而推荐一种能够促进邻里和谐，调动社会力量参与社会治理积极性，增强居住环境舒适性，并优化城市空间结构和城市景观的新型开放式小区。构建开放式小区将不仅是解决当前社会矛盾的主要路径。虽然近年来我国对于城市治理的重视程度有了极大的提高，在相关领域的研究也日益丰富了起来，但是在开放性小区或者街区制这方面的研究仍较为缺乏，相关法律法规的推 出较为滞后。开展良性的开放性小区建设，建立适合现
14、阶段小区实际的治理机制才是关键，只有以适应发展需要的体制为基础，才是保证推广街区制的正确方向和实施结果。 二、 调研数据分析 由于网络所代表的民意的偏性（因为网络人口群体本身具有偏性，笔者发放电子问卷所面向的群体主要是当代大学或初入社会的青年人），而不同的群体又具有不同的利益需求以及观点和思想上的差异 ，也就是说， 网络意见表达一定与线下的立场 、 身份具有着紧密联系 。 不同人群为什么 、 什么情况下表达怎样的政策意见，也不能简单地用 “ 支持 ” 或 “ 反对 ” 一概了之 。 只有还原不同意见主 体的态度，抓取个体意志的差异性，才能精准研判舆论形势，推进政策改善 。 为此，笔者还借助走访
15、了江浙沪各小区，特别 在上海市五角场、人民广场、徐家汇地铁站等人口密集处向不特定群体开展问卷调查，并就最终 收集的离散数据 就 趋势和特点、特性和共性 用 ISM进行了科学地整合与分析 。 自 8月 23日到 10 月 17日期间内，陆续共回收纸质问卷 400份（排除无效数据，其中有效问卷数为 324份）；回7 收电子问卷共 1254份（其中有效问卷 977 份），样本范围主要集中在江浙沪主要的区市 。 调查对象我们将所有群体细分为已购房者 、 未购房者 、 房地产商 与物业管理从业人员四类群体，以准确为全面把握不同群体所对应的不同利益和观点持有者的意见，从而进行更加客观周详的分析 。以下是我
16、们对纸质版和电子版的调查问卷的数据汇总分析：（问卷具体调研情况见附录一） （一） 由于政策的模糊性导致群众对街区制的疑虑和误读 2016年 2月 6日意见的发布引发了个大媒体的热议，甚至有媒体错误而片面地将街区制的推广政策表述为“拆围墙”、政法 搞小区拆墙 “ 大跃进 ” ， 在媒体的误导下，公众对此心存疑虑。然而事实上，意见中关于从封闭小区走向街区制的论述表达了两层意思：一是新建小区不再封 闭、已建小区要逐步打开，表明新旧小区的政策有所区别，并非“一刀切”；二是已建小区要逐步打开，并非一蹴而就。但是，普通民众对于这些政策走向并未有细致的观察和深入的研究，而只是单纯由媒体的报道产生了错误的认知
17、，认为街区制和开放性小区就等同于“拆围墙”， 认为政府要拆除所有小区的围墙，加之，政府对此政策没有进行具体而官方的阐明和宣传，具有一定的模糊性，因而引发了大量群众的怀疑和抵触之感 。因此，由于对政策的关注度和了解度的不同，在纸质问卷中， 56.17%的受访者不赞成开放封闭小区，赞成的比例仅为 43.83%；而在电子 问卷中， 54.23%的受访者不赞成开放封闭小区，赞成的比例为 45.77%。 （二） 群众对于小区开放的利弊权衡 部分研究者和专家 ，住建部官员 、 最高人民法院负责人分析了政策转型的正面性，并且对公众的疑虑进行了正面的回应，但还是难以掩盖舆论的浪潮，难以公众消除先入为主的担忧。
18、根据专家的分析，封闭住宅小区是农耕时代的产物，我国城市居民都居住在内向型的封闭性小区中，导致城市整体呈现封闭性，引发了诸多社会问题：（ 1）大马路与封闭式小区使得城市空间结构越显混乱；（ 2）城市居住空间分异现象越加严重；（ 3）小区兴建的商业、娱乐设施 等使用率较低；（ 4）小区内人与人之间缺乏交流。此外，意见还指出：城市建筑盲目追求规模扩张，集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出；公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵日益加重，可谓是引发城市病的一大重要原因。而开放式小区的建设理论上不仅能极大程度的解决上述问题，还8 将在一定程度上降低居民的居住成本，解决交通拥
19、堵、 提升城市温情 、 集约利用土地 等问题，有利于政府更好地规划城市。在研究中， 笔者的问卷调查也表明，在所有支持因素中，缓解交通拥堵 、 提升城市温情 、 集约利用土地位列赞成原因的前 三位，在纸质问卷中按照先后分别占了赞成小区开放者的 78.31%、 72.14%和 51.23%：在电子问卷中按照先后分别占 了赞成小区开放者的 88.17%、 63.94%和 49.37%。 ，但是相比较支持者而言数量更多的公众持怀疑甚至排斥的态度，他们追求居住的私密性与安全性，担忧被噪音和汽车尾气污染包围 、 社区安全性下降、物业管理低下的开放式社区生活 。 普遍群众认为小区居民从购买住房开始，就承担了
20、小区内公共设施建设和维护的成本，理应享受独立的私密性 、 安全性和良好的环境，小区开放反而恰恰带来噪音 污染、 治安无法得到保障 、 环境 脏乱差等种种问题，使得居住的舒适度和品质下降 。纸质版 问卷调查显示：不赞成者担忧小区开放后 “ 治安问题 ”、 “ 居住品质问题 ”、“ 物业管理问题 ”、“ 公共空间减少 ”和“ 物权归属问题 ” 的分别有 41.76%、 45.05%、 54.95%、 30.77%和 17.03%；电子版问卷调查显示：不赞成者担忧小区开放后 “ 治安问题 ”、 “ 居住品质问题 ”、“ 物业管理问题 ”、“ 公共空间减少 ”和“ 物权归属问题 ” 的分别有 45.8
21、8%、37.64%、 30.59%、 23.82%和 20.15% 表 1：群众不支持开放式小区的原因 问题 7：您不支持 开放式小区的原因 选项 问卷形式 实选人数 百分比（） 治安问题 纸质版 76 41.76 电子版 312 45.88 居住品质问题 纸质版 82 45.05 电子版 256 37.64 物权归属问题 纸质版 31 17.03 电子版 137 20.15 物业管理问题 纸质版 100 54.95 电子版 208 30.59 公共空间减少 纸质版 56 30.77 电子版 162 23.82 其他 纸质版 30 16.48 电子版 72 10.59 总数 纸质版 182 电
22、子版 680 9 （三） 群众对街区制推广可行性的质疑和意见总结 对表 1的数据我们进行深入地分析和探讨，并采访了几位具有代表性的不同身份的居民。我们得出，在 公众质疑的问题中，其中一个是小区一旦开放，政府为了保障公共服务质量，可能会以征税作为一种保障手段；小区内部道路与公共道路如何对接，也是一个存疑居多的问题 。在采访中，相关法律专业人员分析群众这种心理是产生于 物权法 “ 建筑区划内的道路 、 绿地 、 物业管理用房以及其他公共场所 、 公用设施属于业主共同所有 ” 的规定，认为政府有利用公权力侵犯业主共有权益之嫌 。 因此他们 对政策执行最大的质疑在于，认为街区制的推行可能会侵犯小区业主
23、共有权益 。总体而言，人们对于“拆除围墙与保护业主产权并无冲突”、“拆墙后，业主能承担更少的物业费及维修成本，社会资源也得到有效利用，实现各方主体的多赢”等主张展现出相反的认同。 表 2：不同身份的人对街区制推广的观点 身份 是否支持“开放封闭式住宅小区，推广街区制小区” 是否支持“仅对新建住宅推广街区制” 是否赞成“逐步打开住宅小区和单位大院” 是 否 是 否 是 否 已购房者 31.70 68.30 50.38 49.62 68.25 31.75 未购房者 35.88 65.12 54.42 45.58 77.29 22.71 房地产商 45.00 55.00 45.00 55.00 65
24、.88 34.12 物业管理从业人员 40.11 59.89 65.54 34.46 78.18 21.82 注：本题有效填写人次共 893 由表 2可以看出尤其是已购房者，其反对小区开放的比例明显高于其他群体。与未购房者、房地产商、物业管理从业人员等群体相比，已购房者不支持“开放封闭住宅小区，推广街区制小区”的比例达 到 68.30%，不赞成“仅对新建住宅推广街区制”和“逐步打开住宅小区和单位大院”的比例也都是最高的，分别达到49.62%和 31.75%。而物业管理人员更倾向于逐步打开住宅小区和单位大院，而非仅对新建住宅推广街区制。而房地产商和物业管理从业人员更 担忧的事与他们自10 身利益
25、相关的因素，房地产商比较担心担心房价会因此受到冲击，他们担忧小区开放政策可能会不利于消化库存，进而引发房地产行业整体崩盘。物业管理从业人员则担心物业管理难度上升，导致物业管理行业竞争加剧，为保持居民的居住质量和安全，物业人员必须加强物业管理水平难 以与居民的需求保持平衡，其比例明显高于另外三类群体 。 三、结论与分析 具体来看，小区开放政策在意见综合、决策选择和实施方面存在模糊地带，这是影响公众态度的重要因素。公众对小区开放政策的理解与政策的模糊性存在极大的相关性。由于政策沟通和宣导不到位，公众对于开放何种小区、如何开放小区并不明了，进而引发了普遍性的担忧。例如，有专家指出“封闭住宅小区”指的
26、是超大封闭住宅小区，而公众获得的认知是全部 “拆围”，信息不对称容易造成公众对政策的误解。同时，由于意见还仅仅处于政策倡议阶段，具体的推进措施并不清晰，导致公 众对于分项政策缺乏认知，从而形成总体性的否定。如果细化政策选项，就会改变公众的具体认知。 人们对于街区制实行的条件 、 国外开放小区的经验可否借鉴 、 小区开放的益处 、 小区封闭的弊端等均未有全面的认知 。 问卷分析表明，越是对街区制有了解的人越赞成小区开放 。这也可以说明，正是政策信息的模糊性，加剧了公众对政策的疑虑，给舆论进一步发酵提供了空间。经过分析，笔者认为， 开放小区 、 推广街区制是一个积极的政策走向，但是在舆论场却展现出
27、复杂的形势 。 究其实质，街区制的推广这是一个涉及到利益重新配置的问题 ，而 从封闭小区到街区制是一个城 市空间配置转型的问题，对于改变既有粗放的城市发展路径 、 增加城市内涵具有引领意义和重要的作用。在这之间最重要的是桥梁的作用，政府与百姓，公权利与私权利之间的平衡需要互相的信任和理解。意见表达和意见综合是政府与群众交流过程的开端。推广街区制的政策，越过了意见表达这个环节，使得政策议程与公共议程的关系倒置，决策者与公众沟通不畅，加之媒体片面宣传的误导，进而百姓错误地解读了街区制和这个推广街区制的政策，又进而从一定程度上阻碍了此项政策的实施和推行。 根据对专家和相关学者的意见的分析，我们组员分析，为确保在意见转化为具体政策的过程中，首先需要构建畅通的官民双向沟通渠道，通过充分的调
