1、本科毕业设计论文届论文题目嘉兴地区未来房价预测所在学院专业班级信息管理与信息系统学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日诚信声明我声明，所呈交的论文设计是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文设计中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文设计中的所有内容均真实、可信。论文设计作者签名签名日期年月日授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按
2、照授权对论文设计进行处理，不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文设计作者签名签名日期年月日嘉兴地区未来房价预测摘要房地产市场作为经济社会的一个重要的增长点，越来越受到人们的关注。它的健康、持续发展有利于国计民生，有利于全面建设小康社会的目标。预测嘉兴未来房价可以对相关消费者提供一定的参考作用，并且对其他城市起到借鉴作用。嘉兴借助优越的地理环境和快速发展的经济，推动了房地产业的完善和繁荣。本论文通过分析国家的宏观调控和全国的房地产状况及嘉兴经济、房地产现状、房地产发展历史，影响嘉兴房地产价格的因素，通过内外坏境分析对嘉兴房地产价格未来走势进行分析和预测。通过分析得出嘉兴房价还是会涨，但涨幅
3、不大。关键词房地产市场；房价；预测PREDICTFUTUREPRICESOFCOMMERCIALHOUSINGINJIAXINGABSTRACTTHEREALESTATEMARKETASANIMPORTANTECONOMICANDSOCIALGROWTH,MOREANDMOREATTENTIONITSHEALTHYANDSUSTAINABLEDEVELOPMENTISCONDUCIVETOPEOPLESLIVELIHOOD,ISCONDUCIVETOBUILDINGAMODERATELYPROSPEROUSSOCIETYJIAXINGCANPREDICTTHEFUTUREPRICETOPROV
4、IDEAREFERENCERELATEDTOTHEROLEOFCONSUMERSANDPLAYAREFERENCEFOROTHERCITIESJIAXING,WITHSUPERIORGEOGRAPHICALENVIRONMENTANDITSRAPIDLYGROWINGECONOMY,ANDPROMOTETHEIMPROVEMENTANDPROSPERITYOFTHEREALESTATEINDUSTRYTHISPAPERANALYZESTHESTATESMACROECONOMICCONTROLANDTHECOUNTRYSREALESTATESITUATIONANDTHEJIAXINGECONOM
5、ICDEVELOPMENT,THEREALESTATESITUATION,REALESTATEDEVELOPMENTHISTORY,THEFACTORSTHATAFFECTREALESTATEPRICESINJIAXING,THROUGHINTERNALANDEXTERNALENVIRONMENTOFTHEBADREALESTATEPRICESINJIAXINGANALYSISANDFUTURETRENDFORECASTJIAXINGOBTAINEDBYANALYZINGTHEPRICESWILLSTILLRISE,BUTGAINSALITTLEKEYWORDSREALESTATEMARKET
6、；PRICEOFCOMMERCIALHOUSING；PREDICTION目录1绪论111研究目的与意义112国外文献综述1111住宅价格构成方面的研究2112对住宅价格影响因素的研究2123泡沫理论研究概况313主要研究内容及方法及主要创新点3131主要研究内容及方法3132主要创新点42我国房地产市场宏观环境分析521我国房地产市场发展背景5211政策发展背景5212经济发展背景622我国房地产发展现状分析623我国房地产经济基本状况8231房地产金融存在的问题与解决措施824我国房地产市场现状与未来趋势9241消费者观望情绪明显,部分城市出现房价小幅下挫9242房贷收紧对楼市的影响9243
7、国家不断加大调控力度,促进市场健康发展10244房地产未来趋势分析103嘉兴市房地产发展历史与统计研究1231嘉兴市房地产发展历史1232嘉兴市房地产市场发展的统计分析12321嘉兴市房地产开发完成投资情况分析12322嘉兴经济状况13323嘉兴市房地产2010年具体情况分析14324嘉兴市房地产市场存在的主要问题分析164在房地产价格理论的基础上，分析影响嘉兴商品房价格的主要因素1841房地产价格形成的理论基础18411住房价格多维性18412市场供求平衡理论1842嘉兴房地产市场价格变动的主要因素分析18421经济因素分析18422政策分析19423其他因素分析205嘉兴市房地产发展前景预
8、测2151房地产需求市场预测21511住宅需求市场前景预测21512商业用房需求前景预测2152基于灰色马尔柯夫方法的嘉兴未来房价预测22521灰色系统理论简介22522灰预测模型22523嘉兴市商品住宅价格实证预测266总结与建议27参考文献28本科生毕业论文（设计）11绪论11研究目的与意义改革开放30多年以来，我国经济举得了举世瞩目的成绩，而房地产作为经济的一个重要的增长点，也越来越受到人们的关注。据统计，19972006年间，房地产开发投资年均增长2238，高于同期GDP年均1119的增幅，对GDP的增长的总贡献率由1998年的1657增加到2005年的2141，这充分表明了房地产业对
9、经济增长的重要作用1。近几年房价上涨已成为社会焦点，不仅是人们茶余饭后讨论的话题，更是政府部门文案上急需解决的难题。“居者有其屋”不仅是民生需要，也是中国经济和社会得以健康协调发展的基础要求。然而在房地产快速发展的过程中，暴露出来的问题尤其值得我们深思。主要有商品房价格上涨过快、部分地区房地产投资规模过大、商品房结构性问题进一步凸现、以及房地产市场秩序比较混乱等问题。我们可以看到一些大城市的房价已经达到了发达国家大都市的水平，人们甚至要不吃不喝工作30年才能买得起房子，显然这样的房价是不合理的，房价若不控制好，不但影响人们生活条件的改善，甚至可能影响国家的稳定和长治久安。这几年嘉兴的发展势头良
10、好，借助其地理位置的优越性地处与我国经济最发达的长江三角洲地区，是浙江省最靠近上海的一个地级市，东临上海，南频杭州湾，西连杭州，北接苏州2。嘉兴市国民经济举得了持续、快速的发展，连续5年GDP增幅保持在13以上，但嘉兴历年房价均比全省平均水平低10至20，从2004年到2007年上半年，嘉兴房价涨幅排位由第2位、第5位变成第10位，涨幅逐渐靠后，房价也逐年落后于省内其他城市。总之，嘉兴作为三线城市，房地产市场形成相对较晚，还远未完善。2010年上海世博会的举办，高铁的建成给嘉兴市带来了巨大商机，尤其是沪嘉同城效应的形成，对嘉兴房价应该带来一定的影响，房价会上涨，但涨幅缓慢。未来国家在房地产方面
11、的宏观调控和在这大环境下的嘉兴房价如何市场供需情况如何本论文希望通过研究讨论我国房地产的发展过程、国家的宏观调控和嘉兴市市房地产的发展历史，预测未来几年嘉兴市房价走势。希望对消费者有一定的参考作用，并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作用。12国内外文献综述国内外对房地产市场，房地产价格的研究的综合性文献较多，包括住宅价格构成研究、住宅价格影响因素研究、空置率理论、泡沫理论等内容。121住宅价格构成方面的研究马克思和西方经济学都对住宅价格理论构成做了精辟的论述。马克思认为，商品的价本科生毕业论文（设计）2值可以用CVM表示。运用到商品住宅价格中就是，C表示住宅过程中所耗费的物化劳动以及
12、流通过程中部分所消耗的生产资料等物化劳动；V表示劳动者在生产过程中为自己创造的价值和流通过程中创造的价值；M表示劳动者劳动为社会新创造的价值。马克思还认为，地租是直接生产者在生产过程中所创造的剩余价值生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式。马克思认为土地虽然不是劳动产品，但有使用价值，并存在价格，土地价格是地租的资本化。西方经济学主流观点认为，即在市场经济条件下，住宅流通中价格的实际形成是有供求关系决定的，生产者通常有自己的定位。生产者的要求来看，住宅价格构成的基本内容是住宅成本和利润两部分。而国内方面，王吓忠（2002）认为，商品住宅的价格可分为成本价格、有效需求价格和
13、市场价格。其中成本价格总开发成本开发商利润销售税费。有效需求价格是从消费者角度来看的，是对住宅商品有支付能力的需求价格。一般理论上来说，市场价格应介于成本价格和有效需求价格之间，也只有这种关系，才能交易成功。袁志舜（2004）认为，房地产的价格结构包括生产成本、财务成本、销售成本、利润和税金等项目；房地产的定价目标有销售收入、市场份额和利润最大化；房地产的定价目标有销售收入、市场份额和利润最大化；房地产的定价方法有成本加成法、市场定价法和差别定价法等3。122对住宅价格影响因素的研究现代西方供求理论认为，市场中的价格实际上是供给与需求均衡时的均衡价格。所以研究者在研究价格时一般首先从研究供给和
14、需求开始。BALCHIN和KIEVE1985认为住宅价格与建设成本存在一个正相关的关系，原材料价格和劳动者工资上涨以及贷款利率的增加都对住宅成本有向上推动作用。CASE和SHINER1990采用截面回归和时间序列，对美国四个城市的67个季度的数据进行分析，发现成本价格比、成年人口的变化和人均可支配收入的变化均与住宅价格具有正相关的关系。BARTIK1991建立了一个滞后调节的住宅价格模型，实证研究结果表明，住宅价格上涨直接受到人口和就业增长影响，但同时期对住宅价格的影响程度是不相同的。ABRAHAM和HENDERSHOTT1996开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，模型揭示了住宅价格
15、上涨幅度和利率上升呈负相关。而国内有张红、李文诞（2001）对北京市住宅价格变动作了实证分析，认为建造成本和国内生产总值对住宅价格产生显著影响。巨虹（2004）研究了持有成本和生产成本对商品住宅价格的影响。李健飞等（2005）利用JOHANSEN协整检验分析了银行信贷与房地产价格的长期关系和因果关系。123泡沫理论研究概况房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。是土地价格和房地产品价格与市场基础价本科生毕业论文（设计）3格的严重背离。一般来说，房地产的价格是由成本、利润、税金组成的，一般来说比较稳定，而真正的泡沫来源是地价。是土地价格对市场基础价格的背离4。1978年美国著名的经济学家CKIN
16、DLEBERGER认为“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只想通过买卖牟取利润，随着涨价，常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终或者以繁荣的消退告终而不发生危机。”三木谷良一（1998）认为，所谓泡沫经济就是资产价格具体指股票和不动产价格严重偏离实体经济生产、流通、雇佣、增长率等的暴涨，然后暴跌这一过程；铃木淑夫也认为，经济学所说的泡沫是指地价、物价等资产的价格持续出现无法用基础条件来解释的猛烈的上涨或下跌。而国内的一些研究王子明（2002）从理性预期和非均衡分析的
17、角度，认为泡沫是一种经济失衡现象，将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格一般均衡稳定状态价格的非平稳性向上偏移。13主要研究内容及方法及主要创新点131主要研究内容及方法对近年来我国关于房地产的宏观调控和过去几年房地产供求市场分析的基础上，预测我国房地产市场未来总体走势。在对国家大环境的分析后对嘉兴市房地产市场投资情况、发展历史、供需情况、房价发展情况及房价快速增长的原因进行分析。根据目前市场情况对未来房价“定性”预测，在对嘉兴以往房价走势数据收集的基础上，建立灰色马尔柯夫预测模型，对嘉兴房地产价格未来走势进行了分析和预测。论文包括五章，具体各章主要内容与方法如下第一章阐述了
18、本论文研究的目的和意义，关于房地产市场方面的文献综述，分析嘉兴市经济和嘉兴市房地产现状，论证对嘉兴市房地产市场研究的必要性。第二章我国房地产市场宏观环境分析。首先分析了我国近年来宏观经济、政策、金融等环境的发展情况；接着分析了我国房地产发展情况及现状，最后对我国房地产走势进行了预测。第三章考察嘉兴市房地产发展历史，并对其发展做深入的研究第四章在房地产价格理论的基础上，分析影响嘉兴商品房价格的研究第五章嘉兴市房地产发展前景预测。首先对嘉兴市到2015年这未来几年的土地供应市场进行了前景分析；然后对房地产需求市场，未来几年嘉兴市各种房型的需求量及总的需本科生毕业论文（设计）4求量进行了分析；接着对
19、嘉兴市房地产供给市场前景进行了分析；最后建立基于灰色马尔柯犬方法的数据模型，对嘉兴房地产价格未来走势进行分析和预测。132主要创新点本论文以微观经济学、宏观经济学、金融学、房地产开发、统计学、市场营销学、社会学等多学科知识为支持，综合运用多种研究方法，力求从错综复杂的现实及纷繁的统计数据中抽象出一般性结论。对影响嘉兴房价的因素进行了仔细的分析和调查。本科生毕业论文（设计）52我国房地产市场宏观环境分析房地产市场环境是在不断变化的。对房地产市场的调控一直是我国宏观调控的重点之一，而调控的重心是房价。近几年我国出台了很多政策来抑制房价的快速上涨。21我国房地产市场发展背景211政策发展背景首先从1
20、981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。因为当时搞试点较成功，后来就试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主
21、要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下停止银行贷款。这样就使刚刚起来的房地产市场遭受重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”
22、凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。那时房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30、20，有的银行甚至提出零首付。还有就是价格政策，在这之前商品房的价格都是受到物价局的管制，是限价的。但在这个时候取消了这些管制，开发商就随性而定，这就导致了乱涨价。1999年到2003年为中国房地产业高速发展期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理等问题，导致严重的社本科生毕业论文（设计）6会矛盾。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主5。2005年
23、中央进一步加大宏观调控力度，其特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始到2006年，成交量开始上升，但是好景不长，房价涨得太快，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。中国房地产价格的走势，1998年的房地产市场到2003年，这一轮的增长达到高峰，然后从2003年到2007
24、年都在调整，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。212经济发展背景近年来我国的经济一直保持稳定增长的势头。如图212000年到2007年我国GDP快速增长尤其到了2007年成为增长最快一年，07年以后增长有所下降趋势。良好的经济保证
25、了房地产业的发展，房地产业的发展成为社会经济重要的一个增长点。图21我国GDP增长情况（）22我国房地产发展现状分析本科生毕业论文（设计）7房地产业作为我国经济结构中主要的组成部分，在促进GDP增长中发挥着越来越重要的作用，如图22可以看出中国房地产业增加值与GDP成正比例关系图2219862004年中国房地产业增加值与GDP关系散点图房地产投资额占社会固定资产投资额的比重是反映投资是否合理的基础性指标。在发达国家，房地产投资一般占社会固定资产投资额的2030,在30以内是正常的，超过30说明市场有“过热”现象。则从上表可以看出，房地产投资占社会固定资产投资比重越来越大，这说明房地产在我国经济
26、中的地位越来越高，经济的发展离不开房地产的投资。通过分析比较社会固定资产额与房地产开发投资完成额，二者成上升趋势，说明房地产投资热度热度不断加大，但目前嘉兴房地产投资结构尚合理，如图23。本科生毕业论文（设计）8050100150200250300350400开发投资额固定资产额占比开发投资额11622248345534549534696829879固定资产额146215411639164523392613293932030623735占比81415212321182227242000200120022003200420052006200720082009图23中国GDP、房地产开发投资与全社
27、会固定资产投资2000200923我国房地产经济基本状况房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持,近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。以房地产开发资金来源的形式和结构来看,我国房地产开发资金来源主要分为国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。从1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势房地产开发资金中约有60来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。从商业性金融支持体系而言,1998年以来,我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率,年均增长率为2009,高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率12717
28、38个百分点6。231房地产金融存在的问题与解决措施我国金融市场的发展还处于初级阶段,房产经济发展中存在一系列的问题,如风险过于集中于商业银行中,个人住房信贷的发展可能存在违约风险等。房地产金融在创新过程中也存在部分问题,如商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等。从1998年以来,我国连续8年降息。随着个人住房的市场化,国有商业银行受国家鼓励加大了对个人住房按揭贷款的支持力度,并且,商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”来看。因此,在经营业务上容易产生急功近利的倾向。2311大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场,也要有
29、直接融资的资本市场不仅要有直接提供融资服务的一级市场,也要有分担一级市场风险的二级市场,以解决住房贷款资金期限错配和流动性问题7。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等在内本科生毕业论文（设计）9的金融市场支持服务体系。加快建设市场交易制度,促进市场交易环境优化。2312大力推进房地产金融产品创新为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务我们努力开发适合不同目的和人群的产品来细分市场,如适合低收入家庭、刚参加工作的青年等的住房金融产品等。大力推动房地产金融产品的多元化,形成房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等的房地产金融产品。2313加强政策性房地产
30、金融服务,帮助解决中低收入家庭住房问题中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一在许多国家,政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色,譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。我们应当借鉴这些国家经验,为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时,完善住房公积金制度。2314加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理对境外机构和个人进入境内房地产市场进行监控,对跨境外汇资金流动的管理进一步加强,完善购房的统计、登记制度、境内外资开发。对房地产项下违法违禁流出入的进行查处,抑制投机行为。24我国房地产市场现状与未来趋势241消费者观望情绪明显,部分城市出
31、现房价小幅下挫自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会代表对房价及民生问题提出了应对措施,都已经对当前市场产生影响,大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,将对未来房地产市场的影响深远。特别是消费者观望情绪的增强,影响了2010年一季度的市场因素,2009年的房地产市场已经将相当一部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们在等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市
32、”后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势8。242房贷收紧对楼市的影响在信贷紧缩及政府对房贷的严格控制压力下,自2010年1月以来各大银行纷纷对外宣称收紧房贷,在4月初捂紧了房贷。我们主要从利率和首付两方面入手来收紧房贷,利率和首付均有不同幅度的提高,而三套房贷也列入了政策的考虑之中。政府希望以此来遏制房价上涨过快和降低楼市炒作气氛。本科生毕业论文（设计）10243国家不断加大调控力度,促进市场健康发展我国房地产市场在快速发展过程中确实也出现了一些矛盾和问题,比如,住房的供需矛盾、投机炒房盛行、开发商囤地严重、捂盘惜售问题突出,有些地方政府更多地赋予房地产业拉动经济增长的职能等导致房价
33、越来越高。而面对当前房地产市场存在的一系列问题,国家不断出台相关政策,加大对房地产市场的调控力度。自2009年底以来,国务院相继发布了调控房地产市场的“国四条”和“国十一条”。同时逐步完善保障体系推进保障性住房建设,保障性住房建设对于解决当前房地产市场存在的问题有重要作用。2010年的政府工作报告提出,继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。财政部于3月初下发通知,要求各级财政部门要按照规定的资金来源渠道,积极筹措落实棚户区改造资金国土资源部于3月中旬下发
34、通知要求各地确保保障性住房用地供应,保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70。这些都体现了国家对促进房地产市场平稳健康发展的信心。通过一系列的政策出台,一定能稳定房地产市场,满足不同收入家庭多层次的住房需求,努力实现全体人民住有所居的目标。244房地产未来趋势分析2010年的嘉兴房地产市场供应充裕，市场销量下滑，但成交价格未现松动，住房保障再次提速。昨天1月28日记者从市建委了解到，截至2010年末，市本级商品房可售存量为26072万平方米，其中商品住宅11980万平方米；统计部门数据显示，2010年嘉兴市本级商品房销售面积24261万平方米，其中商
35、品住宅销售面积17313万平方米。同年，嘉兴住房保障范围继续扩大，符合经济适用房和廉租房条件的低收入家庭实现应保尽保9。“嘉兴房价2010年出现约四成的增长速度，有多方面因素。”据市房地产业协会负责人介绍，楼盘新材料、新技术、新工艺和环境配套投入力度大幅提高，劳动力及建材价格的快速上涨及嘉兴良好的区位、交通优势等均推动了嘉兴房价的上涨，再加上与周边城市相比，嘉兴房价还处于价格洼地，在房价进入上涨通道的大背景下，嘉兴房价在2010年出现了一定幅度增长。目前市区房地产开发用地和商品房供应量依然充足。”市住房保障局这名负责人表示。宜居城市网资料显示，今年4月份将开盘的市区楼盘有14个。2009年市本
36、级共出让房地产用地约5951亩，其中，普通商品房用地2236亩，按2236亩普通商品房用地、容积率12计算，今明两年内至少有149万套120平方米商品住宅可上市。另外，今年市本级又有6000本科生毕业论文（设计）11亩房地产用地（包括政策性住房用地）投放市场，嘉兴房地产市场总量供应充足。综上我认为嘉兴市房地产销售量会减少，但房价不会跌，房价稳中有升。本科生毕业论文（设计）123嘉兴市房地产发展历史与统计研究31嘉兴市房地产发展历史嘉兴市房地产业也经历了一个从萌芽起步到发展壮大的过程,呈现出周期性波动的特点。嘉兴房地产业大致经历了这样几个周期阶段。19841989年为嘉兴房地产业第一个波动周期这
37、是嘉兴房地产业初步形成与发展的阶段,1980年成立了嘉兴第一家房地产公司嘉兴市住宅建设公司,1984年成立了中房嘉兴分公司,这以后又陆续成立了多家房地产公司。这期间浙江省开始推行土地使用制度改革和住房商品化试点,推动了房地产业的发展。特别是1983年的嘉兴撤县建市,以及19851987年对大运河以西和南岸市郊进行较大规模的开发建设等,促进了房地产开发投资,施工、竣工面积大幅增长,形成嘉兴房地产业的第一高潮。到了1989年,伴随嘉兴经济的滑坡,房地产业也随之步入低谷。219901997年为第二个波动周期这期间约8年,其中扩张4年,收缩期4年,1993年达到顶峰,市区房地产开发企业由上年的18家猛
38、增到62家,房地产开发投资较上年增长2476,竣工面积比上年增长1146,但销售面积仅增加362。19941996年间,增长速度较1993年明显减缓,投资规模无序膨胀也得到有效控制,但供应规模仍然偏大,市场的有效需求明显萎缩,空置商品房面积迅速扩大,至1997年底房屋空置面积扩大到42万平方米。1998年嘉兴市房地产业走出谷底经过调整、消化,伴随嘉兴经济快速发展、城市建设步伐加快和国家将房地产作为新的增长点,陆续出台了一系列政策扶持房地产业特别是住宅产业的发展,实施了住房货币化分配的制度。从1998年嘉兴房地产业走出低谷,进入新一轮增长周期,房地产投资开发,商品房销售、房地产价格持续五六年多的
39、攀升,合成指数也由1997年62升至2003年的659,呈加速上升态势。2002年以来嘉兴房地产业同长三角其他城市一样,进入明显的房市繁荣阶段。表现为房地产开发企业对土地旺盛的需求,开发建设的房地产项目大量增加,其他行业的企业也因房市火爆和高额利润而纷纷进入房地产业,项目投资大多雄心勃勃,市场一片繁荣,交易量激增,房地产价格愈涨愈高,房地产投机者和自用者均大量增加,乐观情绪蔓延,炒楼之风日盛,政府也开始加强对市场调控。相比2009年量价疯涨的情形，2010年的嘉兴楼市，表现的相对比较“平淡”。2010年的嘉兴楼市，如同中年夫妇的日常生活，没有起落变化的情调高潮，但也绝不平淡，不是毫无生机32嘉
40、兴市房地产市场发展的统计分析321嘉兴市房地产开发完成投资情况分析2010年，嘉兴房地产投资开发额同比增长494，由此可以看出，嘉兴房地产投资情况非常良好，房屋施工面积，房屋竣工面积都有所增长，但商品房面积有所下降，下降了123。本科生毕业论文（设计）13人们对于高房价也更多的选择了观望，而不像以前那样追风。如表31表31嘉兴市房地产开发投资情况统计表嘉兴市房地产开发投资情况统计表单位万平方米、万元、房屋施工面积其中市本级其中房屋新开工面积其中市本级房屋竣工面积其中市本级商品房销售面积其中市中级房地产开发投资额其中市中级总计2010年111月份2668801135751045094043046
41、2271551349985206292420036982408同比2612901028997292386123268494319住宅2010年111月份17533070487738442617827439846137751143341616195588140同比21317610247703036180381480119商业2010年111月份477431924514075510013552534972163774440049177155同比330617111615081397536343448449564办公2010年111月份110746216299222091295309282011321
42、0300062186同比148230173618172272876209549936其他2010年111月份32733176271359869433941139421981389260792154927同比523585185223713120295706601099322嘉兴经济状况据初步核算，2010年，全市地区生产总值229600亿元，按可比价格计算，增长137，增幅比上年提高44个百分点。其中，第一产业增加值12630亿元，增长33；第二产业增加值134212亿元，增长154；第三产业增加值82758亿元，增长125。按户籍人口计算，人均GDP为67410元，增长131。“十一五”期间，
43、全市地区生产总值年均增长124。具体如图32本科生毕业论文（设计）14图3220052010年全市地区生产总值及增速2010年，全市全社会固定资产投资151856亿元，比上年增长231。限额以上固定资产投资136249亿元，增长213。全年全市房地产开发投资27075亿元，比上年增长446；房屋施工面积27467万平方米，增长247；房屋竣工面积6125万平方米，增长213，销售面积5971万平方米，下降124具体如图33图3320052010年全社会固定资产资产投资及增速通过分析比较可以看到嘉兴房地产投资”热度”不断加大，但目前嘉兴房地产投资额占固定资产投资额比重尚处于合理状态323嘉兴市房
44、地产2010年具体情况分析2010年嘉兴商品房年均价763924元/M2，比上年增长2386元/M2，同比涨幅为4543，嘉兴房价逐年增加，如图32。纵观2010年嘉兴整体楼市，12月份是楼市传统的淡季，又受到1月10日出台的国十条及更严厉调控政策出台等传闻的影响，12月份嘉兴楼市的成交情况表现得相对比较低迷。进入3月份以来，由于国家调控政策一直迟迟没有出台，而房价依然保持上涨的态势，购房本科生毕业论文（设计）15者观望的氛围也逐渐消失，从成交情况来看，3月份的嘉兴楼市才渐渐进入“状态”。而4月份，则是整个2010年楼市最为难忘的一个月。4月初，整个楼市重回了2009年的“疯狂“状态。沪杭高铁
45、即将开通、沪杭磁悬浮方案通过等有关嘉兴城市建设发展的新闻频频登上全国各大媒体的头条或者主要版面，使得嘉兴这个原本不起眼的小城市受到了各地购房者及投资者的关注。再加上一些高档商品房的频频调高房价，使得嘉兴楼市达到了前所未有的“疯狂”状态，成交量和成交均价都达到了历史最高点。到4月17日新国十条的出台，才使得楼市重归理性状态。5月份，虽然嘉兴房价依然挺坚，但是成交量和成交面积均出现下降。6月份，楼市传统的淡季，加上楼市调控政策的影响，使得购房者的观望情绪增强，而这月份就成为2010年年度成交情况最差的一个月，成交价格也出现了一定幅度下降。接下来的7月，嘉兴楼市普通住宅成交量反弹；8月成交量继续上扬
46、；9月、10月11月继续呈量价齐升之势。2010年12月创造了2010年下半年楼市的成交量之最。12月份开盘的各个大楼盘，纷纷取得了不错的成绩，甚至有些出现了“开盘即售罄”的字眼10。如图34，图35图34嘉兴楼市2010年整体销售月平均价趋势图本科生毕业论文（设计）16图35嘉兴市2010年销售备案面积趋势图与2010年12月开盘项目的集中入市比较，2011年1月，开发商入市销售的热情有所减退，据中国房产超市网统计，2011年，嘉兴楼市仅有4楼盘开盘或加推新房源。业内人士认为2011年1月开盘数量减少主要是由于2011新年提前，再加上楼市淡季来临导致开发商放弃1月入市计划，另一方面，房产税试
47、点等更为严厉的调控措施正在酝酿，观望情绪也慢慢变浓。324嘉兴市房地产市场存在的主要问题分析1企业数量多、资质低、技术含量不高、开发规模小，难以实现规模效益，产业集中度低，实力较强的房地产企业屈指可数（以市区为例）从总体上看，市区房地产开发企业队伍中，中小房地产开发企业数量多，规模小，资质低；资金实力雄厚的房地产企业较少，在63家企业中，二级资质3家，占48，三级资质13家，占206，而四级、暂定级资质47家，达746，注册资本在2000万元及以上者仅占11，而在500万左右的占了43。随着房市的降温、人行新的信贷政策的执行到位、土地招投标、拍卖方式的全面推行，这些实力较弱的中小房地产企业将面
48、临生存危机，有被淘汰出局的可能。2企业经营的市场意识、竞争意识还不够特别是本地企业，希望政府在土地出让、土地价格、信贷资金等方面能给予更多的政策优惠；有些企业项目营销观念，营销手段落后，跟风现象较多，独创意识薄弱，对项目的整体包装，全程营销策划，企业形象设计和包装还不够。目前嘉兴市开发企业的项目策划本科生毕业论文（设计）17销售大多由企业自行组织，请上海、杭州等地著名的专业策划营销公司的不多。3商品房结构矛盾开始显现嘉兴市区房地产市场总体是健康的，从这几年市区商品房开工量、竣工量与销售量来看，呈现出稳步增长，供需两旺的态势，同时也存在结构不尽合理的现象。其一，商品房中高档过量与低档缺乏的矛盾。
49、据春冬房交会信息得知，参展的楼盘多为中高档楼盘，而房价在2000元/M2以下的楼盘几乎没有；其二，商品房与经济适用房、廉租房结构不够合理。目前市区经济适用房基本没有，廉租房供应不足；住宅与商铺、写字楼结构也不尽合理。4开发商自有资金短缺，实力不强一是从开发商自身实力来分析，房地产企业资金有三分之一要依赖银行贷款，据统计，2003年14月房地产资金来源中，银行贷款占257；开发商利用定金、预售款来开发项目的达544；企业自筹资金仅为194。二是加大对住房消费的金融支持，同时也存在一些制约个人住房贷款发展的不利因素。其一，个人住房贷款风险开始悄然袭来。其二，目前本市还未能建立系统的个人信用诚信系统，导致银行对贷款购房者的信用状况审查很难到位，购房者出具的收入证明水分较多，无法遏制购房者在多家银行重复贷款的现象。其三，商业银行与住房置业担保公司、保险公司之间的关系还未完全理顺。其四，银行对住房消费的支持力度已相当大，面对大量的房地产贷款尤其是住房抵押贷款，银行用于房地产的资金来源和周转金已不太宽裕，实现抵押贷款证券化势在必行，但这需要有个过程。5房地产价格构成有待进一步改善第一，供水、供电等机构在开发配套时，收费较混乱，强收费，乱收费，不公平合理收费的现象仍有存在，如许多开发商
