1、- 1 - 毕业论文 （ 20_ _届） 住房信贷政策对房地产市场发展影响的分析 以宁波为例 所在学院 专业班级 金融学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 毕业论文独创性声明 本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。 学生签名： 日 期： I 摘 要 我国住房信贷政策是伴随经济体制改革和经济快速发展而制定的 ,曾为我国经济发展尤其是对加快住房制度改革等起到了促进作用 ,但是
2、,在新的经济条件下，开始逐渐凸显出一些矛盾和问题。尤其是近年来房地产投资过热、住房价格迅猛攀升与房地产泡沫化等 现象更显现出我国住房消费信贷政策的不完善。中央有关部门也出台了一系列住房信贷政策对住房市场进行调控 :上调房贷利率、提高购房首付款比例等 ,并且连续上调银行存款准备金率 ,收缩银行信贷规模 ,控制投资增速。从实际市场反应以及运行效果来看 ,调控的效果离预期目标尚有差距。所以研究住房信贷政策的效用是具有重大意义的。 在 宁波经济持续快速 的 发展 下 ，宁波 房地产 业也得到了较快的发展 但宁波房地产市场发展中存在很多问题。 本文首先分析了我国住房消费信贷模式的发展历程、现状与存在的问
3、题，并结合发达国家美国、日本、德国的住房消费信贷模式 的经验借鉴对我国现有的住房消费信贷加以分析。然后 从宁波房地产市场发展历程和发展现状把握宁波整体房地产发展水平和发展中存在的问题，并通过时间序列，结构分析等方法分析住房信贷政策对宁波房地产市场发展的影响 ,并针对这些问题分析相关的原因，提出相关的对策，以促进宁波房地产市场的健康发展。 关键词 ：房地产；住房信贷政策；影响； II Abstrac Housing the reproduction of fixed characteristics, determines its strong financial dependence. The
4、level of development of housing finance have a larger impact for housing development level and economic efficiency, and the most important thing of housing finance is housing consumer credit, so the positive development of housing credit market is to solve the housing problem of the necessary precon
5、dition for the residents. Although peoples currently living standards has greatly improvement than in the past , but the figure is still a large gap compared with the residents and the governments projections, there are a large number of low-incomers still in low housing consumption level. Clearly,
6、How to promote the development of housing consumer credit, patterns actively and effectively is an important topic in Chinas economic development. In the sustained and rapid economic development of Ningbo, Ningbo real estate industry has also been rapid development but there are many problems in the
7、 development of Ningbos real estate market In this paper, the national real estate market context of macro-control, grasp the overall real estate development in Ningbo and development problems from Ningbos History and development of the real estate market situation, except that, through time series
8、analysis, structural analysis of countries at all stages of real estate macro control policies introduced, especially in real estate finance Policy on the Development of the real estate market in Ningbo, and analysis of these issues related to the reasons put forward relevant measures to promote the
9、 healthy development of the real estate market in Ningbo. Keywords: real estate; macroeconomic control; monetary policyIII 目 录 1 国外住房信贷政策发展模式比较 .1 1.1 日本住房信贷模式发展 的特点及其经验借鉴 .1 1.1.1 日本住房信贷模式发展的特点 .1 1.1.2 日本住房信贷模式发展的经验借鉴 .2 1.2 美国住房信贷模式 发展的特点及其经验借鉴 .3 1.2.1 美国住房信贷模式发展的特点 .3 1.2.2 美国住房信贷模式发展的经验借鉴 .5 1
10、.3 德国住房信贷 模式发展的特点及其经验借鉴 .5 1.3.1 德国住房信贷模式发展的特点 .5 1.3.2 德国住房信贷模式发展的经验借鉴 .6 1.4 启示 .6 2 我国住房信贷政策发展历程与现状分析 .8 2.1 我国住房信贷政策发展历程 .8 2.1 我国住房信贷政策的现状分析 .9 3 宁波房地产市场的发展现状 .11 3.1 房地产开发投资情况 .11 3.2 房地产企业房屋施工及竣工情况 .11 3.3 房地产企业房屋销售情况 .12 4 住房信贷政策对宁波房地产市场影响分析 .14 4.1 金融危机前住房信贷政策的实施及其影响 .14 4.2 金融危机发生后住房信贷政策的实
11、施及其影响 .16 4.3 宁波市房地产市场存在的问题 .20 5 对宁波房地产业健康发展建议 .22 5.1 加强房地产金融的有效监管，维护房地产金融秩序 .22 5.2 严格控制多套住房信贷需求的资金供给，遏制投资性需求 .22 5.3 完善住房公积金制度，保障其公平性和使用效率 .23 5.4 调整商品房结构，完善住房保障体系 .23 结 论 .25 参考文献 .26 致 谢 .27 1 住房消费信贷模式发展既是我国住房制度改革、房地产业发展必须重视解决的问题，也是我国金融体制改革和创新必须解决的问题。在西方发达国家，住房信贷是传统的金融业务，占据金融市场上较大的比重。我国的住房信贷制度
12、是随着城镇住房制度改革产生和发展起来的。住房具有价值大、使用期限长等特点。毋庸置疑，中国目前已经建立了一个初步的住房信贷模式运行体系，以住房公积金制度为核心的政策性住房金融，并 与各商业银行住房信贷互为补充，协同运行的格局已经基本形成。同时住房合租社、廉租房制度、住房保险和担保等也有了一定的发展。可是，无论与国外先进的住房信贷政策相比，还是从中国住房信贷政策对住房再生产的实际支持率看，我国的住房信贷政策还存在着很大的改进和发展空间。 宁波地处沪、宁、杭的长江三角洲城市带区域内，是我国沿海较早的 14个开放城市和计划单列城市之一，宁波的经济在全国排名靠前，但宁波房地产市场发展中存在很多问题。本文
13、从国外住房信贷政策发展模式比较、我国住房信贷政策发展现状、宁波市房地产发展现状、住房信贷政策 队宁波房地产发展的影响分析、对宁波房地产健康发展的建议五个方面来探讨住房信贷政策的发展历程、存在的问题、发展的目标和方向。 1 国外住房信贷政策发展模式比较 1.1 日本住房信贷模式发展的特点及其经验借鉴 1.1.1 日本住房信贷模式发展的特点 日本的个人住房消费信贷市场以官民结合的模式为主，在这种金融制度模式下，民间机构与官方的政策性住房金融相结合 ， 住房市场信贷活动非常活跃。这也正是日本能够在第二次世界大战后短时间内解决住房问题的关键所在。 日本民间金融机构包括互助储蓄银行、住房金融公司、商业银
14、行和其他信用机 构，在住房信贷方面非常活跃，通过储蓄和发行债券筹措资金，使开发商和购房者都可以通过抵押获得长期的资金融通。日本实行财政性贷款计划，通过邮政储蓄、厚生年金保险、国民年金、简易人寿保险等渠道，吸收和筹集资金并交大藏省资金运用部托管，每年将一部分资金提供公营开发机构建设住宅，并以间接投资方式向公营的住宅金融公库提供住房信贷资金，2 中央政府一般账户 财政拨款和贷款 利率差补贴 资本化 住宅金融公库 特定债券 还款 受托金融机构 承包商 个人 住房 住房 受托地方政府机构 调查 建造 再由公库根据住房政策向民营开发机构和个人购、建房者提供低息贷款。住宅金融公库是政府的专司住宅职能的全国
15、性机构，其住房贷款余额占日本住房贷款总额的 40%50%， 在日本住房贷款市场上具有很强 的代表性。住宅金融公库是日本政府为解决十分严重的 “住房难 ”而建立的金融机构。住宅金融公库贷款利率低，成立初期为 5.5%，大大低于银行的 14.6%，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制；贷款对象可以是个人或企业；贷款条件优惠，还款期限可长达 35 年；对于还贷困难者则规定可在原有基础上延长10 年。（见图 1） 图 1 日本住宅金融公库贷款流程图 资料来源：房地产金融学。 日本独特的“内部贷款制度”，即通过企业参与本企业职工的住房贷款，给贷款者以利息补贴和担保，可以充实企业的福利保 健制度，防
16、止人才流失，使在职人员获得财富积累，在借款手续上也较为简洁，对解决员工住房发挥了重要作用。日本约 33.2%的企业引进了企业住房贷款，其中，资本金 100亿日元以上的企业有 73.7%引进了这种制度 。 1.1.2 日本住房信贷模式发展的经验借鉴 （ 1）混合型的融资机制构成完整的住房融资市场 3 以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充，官民结合。政府住房金融机构有住房公团、住宅融资保证协会、住宅金融公库等；民间的住房金融机构由包括住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。其中有专业性的住房金融机 构，也有综合性金融机构，有众多的大小不等的商业银行，还有一些非银行金融机构。专业性
17、住房金融机构和商业银行负责住房资金的筹集和融通，非银行金融机构负责资金的保障和风险的防范，各司其职，相互补充，构成完整的住房融资市场。而且在贷款方面，各机构政策各不相同，满足了不同的社会群体贷款需求，并且对于不同的房贷种类规定了相应的利率水平，最 大限度满足了居民的住房需求。 （ 2）行政手段强硬，政府“有形之手”显示作用 日本政府规范住房市场秩序、调控住房市场的目标、手段和方法，通过住房金融支持，包括住宅公库融资、住房储蓄融资， 对个人购房实行减免支持以及政府住房发展机构直接提供廉价住房，较好地解决了不同收入阶层特别是广大中等收入阶层的住房问题。增加中小户型普通商品住房供给，调解住房供给结构
18、。住宅供给公社是由日本政府和地方公共团体成立的，主要建造面向中等收入者出售和出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的 18 20%，平均为市场租金的 55%。日本政府财政拨款：一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，其一是对住宅都市整合公团发放住房建设的投资贷款，其二是 将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。 1.2 美国住房信贷模式发展的特点及其经验借鉴 1.2.1 美国住房信贷模式发展的特点 美国的个人住房消费信贷市场以自营性个人住房消费信贷即住房抵押贷款的形式为主，这种模
19、式是在 20 世纪 80 年代储贷协会危机的解决过程中逐渐形成的。目前美国住房信贷市场有一级市场和二级市场之分。 一级房地产金融市场，充分发挥储蓄机构、商业银行、抵押银行和人寿保险公司及其他商业金融机构的作用，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。其中抵押银行是美国最具特色的金 融机构，抵押银行本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期贷款融资，抵押银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作4 中央政府一般账户 财政拨款和贷款 利率差补贴 资本化 住宅金融公库 特定债券 还款 受托金融机构 承包商 个人 住房 住房 受托地方政府机构 调查 建造
20、 权，而不持有自己发起的贷款。 二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。部分储蓄机构和全部抵押银行在抵押贷款发起后，将贷款出售给联邦国民抵押协会和政府国民抵押贷款协会等专门从事二级市场业务的机构，然后由这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。发达的房地产金融二级市场不仅能够使抵押贷款的发起人能够将利率风险转移给更有能力处理 这些风险的人或机构，降低了整体金融风险，而且还能十分便利地使资金从剩余的地区和机构向资金短缺的地区和机构流动，提高了金融机构的整体效率。 为了防范贷款风险，对于首付金额在 20%以下的住房抵押贷款，贷款人一般会要求借款人购买抵押贷款保险或担保。私营保险
21、公司可以提供较高额度的抵押贷款保险，但它只承担超过房价 80%的那部分贷款金额的违约风险。联邦住房管理局 (FHA)提供承担全部借款额的违约风险的抵押贷款保险，但是有额度限制的，并且主要针对中低收入家庭而言。经过担保或保险，住宅抵押贷款最高抵借比可达 97%。未由 FHA 保险或 VA 担保的抵押贷款称为普通抵押贷款。普通抵押贷款多经由私营公司提供保险，并且主要是由储蓄贷款协会和商业银行发放， F 队和 VA 贷款主要由抵押银行发放。 (见图 2) 图 2 美国住房抵押贷款证券化基本机构 资料来源：美国住房金融系统的运行及对我国的启示。 5 1.2.2 美国住房信贷模式发展的经验借鉴 （ 1）
22、 完善的住房担保与保险制度，促进了住房抵押信贷市场的繁荣 私营机构保险和政府机构担保相结合的保险制度与住房担保是美国个人住房消费信贷市场一项非常重要的措施。其中，私营保险公司为普 通的住房抵押贷款提供保险；联邦住房管理局对低收入家庭住房抵押贷款提供保险，以政府信用为后盾。有政府信用介入的住房抵押信贷市场大大降低了贷款机构的经营风险并且提高了他们的贷款积极性。同时，金融机构对贷款者申请时的资信条件要求降低 43，使大多数中低收入的家庭和个人能够获得贷款，促进了住房抵押信贷市场的繁荣和发展。 （ 2） 多元化的住房金融机构形成了充分竞争的环境格局 美国的住房金融机构包括专业性住房金融机构和兼营住房
23、信用消费业务的非专业性住房金融机构。各种类型的住房贷款机构相互补充，提供了多元化的融资渠道，并且形 成了充分竞争的市场格局，促进金融机构不断创新产品，改进服务，推动住房信用消费信贷市场的健康快速发展。 （ 3） 政府在住房抵押市场上发挥重要调节作用 政府在初级市场上的参与，主要是对个人的住房抵押贷款提供政府担保和保险。而二级抵押市场是美国政府干预最深的领域。美国政府先后创设了政府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司、联邦国民贷款抵押协会三家机构从事二级抵押市场的操作。 1.3 德国住房信贷模式发展的特点及其经验借鉴 1.3.1 德国住房信贷模式发展的特点 德国 个人住房信贷形式以 合同储蓄模式 为主 。合同储蓄模式 是一种住房融资制度，是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理形成的住房信贷储蓄体系。 合同储蓄住房金融模式可以从以下几个方面概括：一是专款专用。德国住房储蓄银行的资金来源于国家资金、居民住房储蓄、银行间融资等。这些贷款只能用于购买、翻修和改造住房或开发房地产，并且必须以贷款的使用对象为抵押。二是利率固定。存贷款利率低于市场利率且固定不变，能够减轻购房者的经济负担。三是存贷挂钩。德国居民要获得住房储蓄银行的购房贷款，必须有足额的款项在该银行。储户与国家住房储蓄银行签订建购房
