1、1惠州市惠城区旧村庄更新改造实施办法（第二次征求意见稿）第一章 总 则第一条 为依法规范惠城区范围内的旧村庄更新改造活动，促进城乡建设协调有序发展，优化城乡生态和人居环境，保障农村集体经济组织和广大村民群众的合法权益，根据广东省人民政府关于贯彻省政府推进“ 三旧” 改造促进节约 集约用地若干意见的实施意见（粤府2009 78 号）和关于提升 “三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府2016 96 号）、广 东省国土资源厅关于提升“ 三旧 ”改造水平促 进节约集约用地工作 实施方案的通知（粤国土资三旧发2017 3 号）和关于印发 深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字2018
2、 3 号）,以及惠州市人民政府关于推进“ 三旧” 改造促 进节约集约用地的 实施意见（惠府201098 号）、惠州市“三旧 ”改造用地协议出 让缴交土地出让金办法（惠府办2017 36 号）和 惠州市“三旧” 改造实施办法（惠府办2018 号）等有关规定，结合惠城区的实际，制定本办法。第二条 惠城区行政区域范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的旧村庄的更新改造工作，适用本办法。第三条 旧村庄更新改造应当有利于城乡生态环境和人居环境改善及产业结构调整，坚持规划先行、严格管理、稳步推进、市场化运作、依法有序建设和集约节约利用土地的原则，先规划后实2施，严格规划管控。同时，充分尊重农村集体经济组织（
3、村民委员会与村民小组）和村民群众的改造意愿。第四条 成立惠城区“三旧” 改造工作领导 小组，专门负责组织领导惠城区行政区域范围内的“三旧 ”改造工作。由区长担任组长，常务副区长和分管国土工作的区领导担任副组长，区国土、规划建设、发改、财政、审计、法制、农业、林业、水务、环保、土地盘整等部门的主要负责人为成员，下设办公室（暂设在区国土分局），具体负责统筹协调、组织实施、督促检查以及改造计划编制、主体资格认定、业务培训指导、资料备案管理等日常工作。惠城区“三旧 ”改造工作 领导小组办公室（以下 简称区“三旧”办）要统筹协调国土、规划、发改等部门，组织编制或者修编惠城区旧村庄更新改造专项规划、改造项
4、目单元规划，经充分征求意见后公布施行。同时，应于每年度 2 月底前编制完成并公布当年度的改造实施计划。第五条 区国土分局负责旧村庄改造用地的业务指导、集体建设用地转用和集体土地征收等手续的办理，供地手续的办理和登记发证等工作。区城乡规划建设局负责旧村庄改造范围划定、建设工程施工许可和项目竣工验收备案前规划建设环节的业务管理、监督检查与指导。区发展和改革局负责旧村庄改造涉及的投资改造年度计划、投资立项、招投标监督指导和有关产业政策审查等工作。区审计局负责对实施旧村庄改造、征收补偿、国有建设用地出让等情况进行审计监督，及时纠正实施过程中出现的问题。3区法制局负责旧村庄改造涉及的重要政策性规范性文件
5、制定起草、重大行政决策听证论证、改造方案合法性审查、行政复议与行政诉讼应诉、法律政策宣传和业务指导。其它相关职能部门应各司其职、各负其责，认真做好配合服务工作，共同推进旧村庄改造的顺利实施。第七条 各镇政府（街道办事处）负责具体推进、指导和监督农村集体经济组织开展旧村庄改造工作，包括对拟改造项目的土地范围权属和地上建（构）筑物的调查摸底情况、村民改造意愿调查情况、各项方案的表决结果和公示等情况及其真实性进行核实、监督。农村集体经济组织具体负责旧村庄改造前期工作、各项方案拟定、拆迁补偿安置、开发建设等的组织实施，并按照规划建设程序要求，全面推进实施项目改造。第 七 条 旧村庄改造分为拆除重建类
6、改造和非拆除重建类改造（微改造）。其中：拆除重建类改造主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的“三旧” 改造项目。涉及历史文化街区、历史文化名村以及历史文化遗产的，不适用拆除重建类改造。非拆除重建类改造（微改造）主要分为综合整治类改造、功能改变类改造、局部加建类改造、历史文化保护类改造和生态修复类改造，主要是针对原有上盖物年代较新、质量较好的项目，在维持现状建设格局基本不变的情况下，通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施、修缮与维护历史建筑等方式实施的改造；或通过土地整治、拆旧和复垦等措施，恢复生态景观用途、作为农用地使用的改造。
7、4具体项目的改造类型由农村集体经济组织或土地权属人（权利人）提出申请，报区政府同意后转市住房和城乡规划建设局按照省、市的相关规定在项目的建设用地规划条件中予以明确。第二章 改造条件与改造主体第八条 申请旧村庄改造应当满足下列条件：（一）符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧” 改造项目单元规划和所在地区产业发展规划，纳入年度改造计划；（二）拟改造地块在 2009 年 12 月 31 日前已经建成使用，经过第二次全国土地调查确认，且在最新的土地利用现状图上标注为建设用地；（三）改造地块上盖建筑物基底面积占入库单元地块面积比例须达到 30%以上（指项目用地范围内各种建筑物及用于生产和直接为生产服务
8、的构筑物占地面积的总和【含堆场用地面】占入库单元地块面积的比例）； （四）拟改造地块必须是已经完成地籍调查和确权登记的地块，土地权属清晰，权属界线准确，地类用途明确；无论拟改造用地在办理用地报批前是否具有合法权属来源，均应在动工建设前依法办理确权登记。第九条 下列情形之一的，不得列入旧村庄改造用地范围：（一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；（三）权属有争议的；（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形5式限制土地权利的；（五）除属于边角地、夹心地、插花地以外的空地；（六）已认定为闲置土地的；（七）其他不应纳入旧村
9、庄改造范围的情形。第十条 旧村庄改造模式和申报主体、改造主体，按以下四种方式确定：（一）自主改造。由农村集体经济组织作为项目的申报主体和改造主体，自行组织实施改造。（二）村企合作改造。由农村集体经济组织作为项目的申报主体，提出改造意愿并经批准标图建库后，通过公开招标方式选定市场主体作为合作企业，由农村集体经济组织与合作企业共同组成项目公司作为改造主体，或者约定由招取的合作企业一方作为改造主体。（三）单一市场主体改造。已经发生土地流转行为的，经农村集体经济组织表决同意且土地流转期限符合相关法律、法规、规章要求的，在土地流转期内可以由农村集体建设用地的受让人、承租人作为改造主体。对于成片连片改造项
10、目，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可以由该主体申请实施改造。改造单元内存在多个权利主体的，应当以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施改造；相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的，应当成立项目公司，改造主体为该项目公司，或者约定其中一方作为改造主体。6对于无合法征地手续或手续不完善，实际已实施征地（2009年 12 月 31 日前已签订征地协议）的历史用地，按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理（处罚）并完善征收手续后，
11、以土地权益人作为改造主体；签订征地协议后发生转让行为的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）并完善征收手续后，以受让人作为改造主体。（四）政府征收储备。因城乡规划调整、公共利益需要、成片连片改造、收购归宗等需要，可以由政府统一组织实施改造。政府在依法办理征地手续和进行相关补偿后，作为该项目改造主体。由区政府或区政府委托当地镇政府（街道办事处）负责整理土地，并负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后进行公开出让或用于市政公用设施建设，村集体不参与土地出让收益分成。第十一条 旧村庄改造涉及需完善历史用地手续、征地手续的，依照省、市的“三旧 ”改造有关政策 办理。对符
12、合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积 10%的“ 三地”（即边角地、 夹心地、插花地等零星土地，单个地块面积不超过 3 亩），可以申请进行归宗后实施改造。第十二条 鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续，将集体建设用地征收转为国有建设用地，自主实施改造或合作改造。也可以依法开展旧村庄土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。旧村庄改造涉及将集体建设用地征收转为国有建设用地的，应当按照惠州市“三旧 ”改造用地协议 出让缴交土地出让金办法（惠府办201736 号） 规定的标准缴交土地出让金。7第三章 前期工作第十三条 农村集体经
13、济组织在启动实施旧村庄改造工作前，可以先行开展相关前期工作。前期工作的主要内容包括：（一）拟改造村庄的基础数据调查，包括项目用地范围、面积、用途，以及地上建（构）筑物和其它附着物数量、类型、结构、权属人等基本情况的摸底调查；（二）村民改造意愿情况调查；（三）勘查测绘，申请旧村庄改造标图建库，申办土地、房屋确权登记手续等；（四）组织编制初步改造方案、初步（概念）设计方案、初步补偿安置方案，制作模型沙盘等；（五） 开展旧村庄改造相关法律法规政策的宣传、解释答疑、群众动员等工作；（六） 垫付开展上述前期工作的各项费用；（七） 其他需要开展的相关工作。第十四条 拟改造项目用地情况和改造意愿调查的主要内
14、容包括以下几个方面：（1（土地情况。包括权属人情况，土地范围、面积、性质、类型、用途、使用现状等情况；（2（地上建设情况。包括建筑物坐落、权属人、居住人数、现状用途、报建情况、产权登记情况，基底面积、结构层数、建筑面积、建成与登记时间，房屋与其它附着物类型及其数量等；8（三）地上建筑物类型及其使用情况。包括经营性房屋、工业厂房、住宅房屋、住改商或住改工或工改商、办公用房、公益性用房、集体产权房、工具房、临时建筑等；（四）村内人员结构状况。包括本村（组）村民人数和户数、外来常住户人数和户数、空挂户人数和户数、租赁住户人数和户数、经营户数等。（五）同意申请改造的村民户数、人数、改造条件和补偿安置要
15、求等。（六）其他需要调查的事项。第十五条 旧村庄改造项目前期工作的一般要求：（1（对拟改造项目用地情况、村民改造意愿、基础数据成果等进行调查后，须在本村（组）村务公开栏张贴公示，公示期不少于 7 日，并将公示过程、公示结果记录（拍照）存档。在公示期内，相关权利人对有关事项有异议的，可向村民委员会（或村民小组）提出，也可以直接向当地镇政府（街道办事处）书面提出异议。（二）镇政府（街道办事处）应当对农村集体经济组织报送的项目用地情况、村民改造意愿、基础数据成果、公示情况、表决情况等的真实性、合法合规性进行核实并出具审核确认意见，作为办理改造项目标图入库、立项、主体认定和实施方案审批等手续的附件材料
16、。（三）对拟改造项目用地情况、村民改造意愿、基础数据等，经公示后期满无异议或经镇政府（街道办事处）核实认为异议不成立的，经镇政府（街道办事处）审查后，报区政府审核同意后予以公布。9（四）旧村庄拟改造项目的基础数据经区政府审核同意公布后，农村集体经济组织可以向城乡规划主管部门申请出具规划设计条件告知书，并组织编制旧村庄改造需求书和旧村庄改造引入合作企业的招标文件及公告等。第十六条 前期工作可以由农村集体经济组织自行组织完成，也可以引入前期工作服务单位配合完成。需要引入前期工作服务单位的，农村集体经济组织应当先编制引入前期工作服务单位需求书，在本村（组）村务公开栏公示5 个工作日以上无异议的，经报
17、镇政府（街道办事处）审核同意后，可以通过镇街农村“ 三资” 产权流转管理服 务平台发布需求公告直接征集应聘服务单位，也可以通过农村“ 三资” 产权流转管理服务平台进行公开招标，择优招取服务单位。采用直接征集服务单位方式的，当报名的应聘服务单位达到2 家或 2 家以上时，须经组织召开村民会议或者户代表会议达到70%以上（含本数）或者村民代表会议达到 80%以上（含本数）进行投票表决，择优选定。第十七条 农村集体经济组织在引入前期工作服务单位前，应当将引入前期工作服务单位需求书、招标文件及公告、旧村庄改造前期服务协议等文本先交由本村（组）法制副主任或法律顾问进行审查把关，然后须报镇政府（街道办事处
18、）审核同意。旧村庄改造前期服务协议应当明确约定前期工作的服务事项、服务要求、完成时限、双方权利义务、垫资项目和金额、退还时间和方式、利息计算、投资回报、不能按期完成前期工作的退出时间与违约责任等内容。协议签订后，应当报镇政府（街道办事处）备案。在选择旧村庄改造合作企业（改造主体）正式招标前，村民委10员会（或村民小组）不得与前期服务单位提前签订旧村庄改造合作合同。前期工作服务单位为开展前期工作投入的各项费用及其银行利息、合理的投资回报或经济补偿等，农村集体经济组织可以要求由选择合作改造主体招标后的中标竞得人承担，但应当在招标文件及公告中进行说明。第十八条 前期工作完成后，农村集体经济组织应当将
19、采集的旧村庄基础数据成果进行分类、汇总，并在本村（组）村务公开栏公示 5 个工作日以上，报镇政府（街道办事处）审查后出具旧村庄改造前期工作审查意见（主要核查土地和地上建筑物调查情况、村民改造意愿情况、表决和公示情况等），转报区政府审核同意后，在区政府网站上对外公布。第四章 组织实施第十九条 旧村庄改造项目的基础数据报经区政府审核同意公布后，农村集体经济组织方能组织开展合作企业的引入工作。旧村庄改造项目启动实施前，农村集体经济组织应当先行完善拟改造旧村庄的历史用地相关手续。需要将农村集体建设用地征收转为国有建设用地的，应当提出书面申请按程序报镇政府（街道办事处）和区人民政府审核后，转报市人民政府批准。第二十条 农村集体经济组织拟与市场主体合作进行改造的，农村集体经济组织应当作为委托方，通过惠州市公共资源交易惠城分中心或者区政府指定的镇街农村“ 三资”产权流转管理服务平台进行招标的方式，公开选择合作改造候选企业，然后按程序进行投票表决确定合作改造主体。
