1、浅谈 “ 小产权房 ” 摘要：随着我国经济的不断增长，房地产市场发展十分迅猛。与此同时，房价居高不下，使许多人沦为房奴，整日为房贷奔波操劳。在这种情况下，“ 小产权房 ” 应运而生，解决了许多购房者的困难与困惑。当前 “ 小产权房 ” 被社会广泛关注，引发许多争议，本文对其做了深入研究。 总结大全 关键词： “ 小产权房 ” ； 新农村建设；登记； 近年来， “ 小产权房 ” 项目开发十分火热，它的价格低廉，实用性强，深受广大低收入家庭的青睐。由于 “ 小产权房 ” 为集体所建，未经国家的规划、审批手续，不能得到国家颁发的产权证书。没有产权证书，就等于不受国家法律的保护，那么，到底何原因促使它
2、的产生与一路畅销呢？作者针对这一问题谈谈 “ 小产权房 ” 。 一、 “ 小产权房 ” 涵义 “ 小产权房 ” 是人们在社会实践中逐渐形成的一种俗称，而不是一个法律上的概念。 “ 小产权房 ” 又叫 “ 乡产权房 ” ，一般是由开发商或村集体组织开发的，以服务新农村建设为名义而出售的，这种 “ 小 产权房 ” 的产权证由乡镇政府颁发，而不是国家。由于土地性质的限制，没有得到国家产权部门的认可，不能上市交易。 二、 “ 小产权房 ” 产生的原因及社会背景 随着城市化进程的加快，房价一直居高不下，有些乡镇、村集体组织以“ 新农村建设 ” 或 “ 农村改造 ” 等名义获得审批立项，有的甚至什么手续都
3、没有办，直接与开发商合作建设，然后对外进行销售，这就产生了 “ 小产权房 ” 。 “ 小产权房 ” 不需要交纳各种税费和土地出让金，成本极低，具有一定价格优势，所以即使没有国家颂发的产权证和不能上市交易，也仍在市场占有一席之地。它的产生 原因可归纳以下几点： 1、 房价飞涨为其提供了滋生环境 在房价居高不下的条件下， “ 小产权房 ” 比一套同价值的 “ 大产权房 ”价格低的多，许多购房者仅为满足居住要求，便选择更加实惠的 “ 小产权房 ” 。它的价格之所以低，是因为没有购地成本、各种税费以及房地产开发运作中产生的巨额腐败成本，同时这些成本也是造成 “ 大产权房 ” 价格居高不下的主要原因。
4、2、 新农村建设发展的需要 “ 小产权房 ” 未得到国家产权部门的认可，甚至缺乏必要的手续，其中一个很重要的因素就是新农村建设。 “ 十一五 ” 国家提出建 设社会主义新农村，但地方政府资金窘迫，很难担负建设的重任，因此乡镇政府便与开发商合作，得到上级政府批准后，以农村土地为基础搞开发建设，所建房屋一部分低价出售给村民，另一部分出售给城市居民获取利润。更直白的说， “ 小产权房 ” 搭了新农村建设的便车。 3、市场需求加快了 “ 小产权房 ” 的发展 “ 小产权房 ” 市场份额的逐渐扩大，也体现了市场对资源配置的自我调适功能。市场需求增加时，房价也会上扬，当过高的房价抑制了购房者的需求时，市场
5、的注意力就开始向低成本的 “ 小产权房 ” 方向转变；在建设新农村的道路上，乡镇为了 补贴财政也需要 “ 小产权房 ” 带来的效益。另外，小产权房规模的大小取决于城、乡基于各自公共产品的供求关系。在购房者体会到 “ 小产权房 ” 带来的价格优势时，对它的需求自然就上去了。总之，如果房地产市场的价格压力与供需矛盾一直得不到缓解的话， “ 小产权房 ” 也会一直的持续下去。 简历大全 三、小产权房存在的积极意义 “ 小产权房 ” 不被社会认同，但仍有巨大的潜在市场，必然有它的积极意义。首先， “ 小产权房 ” 是在房地产市场的价格压力与供需矛盾的双重作用下孕育而生的，它的价格低廉、交易简单，从而可
6、以更好的平抑房价 。房屋的供应量与房价是成反比的，供应量增大，房价就会下滑， “ 小产权房 ” 增加了住房的供应量，有利于平抑快速增长的房价，同时也减轻政府调控房价的压力。其次，促进新农村建设。社会主义新农村建设是国家重点发展方向，在农村建设 “ 小产权房 ” ，可以吸引更多的城市居民，从而提高了农村的整体素质，有利于新农村建设，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。第三，缓解了城市住房压力。由于社会保障性住房的利润空间较小，开发商常常不愿意开发，迫于国家的宏观政策，虽然开发了一部分，但对于巨大的社会需求仍然 是杯水车薪。社会保障性住房的供求矛盾也是导致房价上涨
7、比较严重的原因。“ 小产权房 ” 如果在交纳一定的土地出让金或部分税费后，可以转化为社会保障性住房，会在一定程度上弥补政府职能的缺位。 四、对 “ 小产权房 ” 登记的一点建议 在合法的房地产开发中，开发商首先向国土资源管理部门申请用地，国土资源管理部门以公共利益为名，将集体所有的土地转变为国家所有，并支付一定的征用费，然后再将土地通过拍卖等方式出让给开发商。因此，集体土地只有通过国土资源管理部门的出让，才算是合法的。 “ 小产权房 ”是集体与开发商的直接行为 ，没有经过国土资源管理部门，所以它是不合法的。住房与城乡建设部对它的合法性也给予了完全的否定。但是， “ 小产权房 ” 的出现，却具有
8、积极的意义，如有效平抑了房价的快速上涨，解决了一部分人的住房问题等，同时以非法之身出现的 “ 小产权房 ” 有力的提示了房价的真相。目前，在房地产市场上 “ 小产权房 ” 交易火热，若因其非法性强行拆除，必将激化矛盾，造成社会不稳。那么， “ 小产权房 ”的发展之路何去何从！作者给出以下建议： 简历大全 1、建设城乡一体化土地流转制度 “ 小产权房 ” 是以集体名义而建，如果与国有土地不具同 等价值，就否认了 “ 小产权房 ” 是城乡二元土地制度的体现。因此，要想解决这一矛盾，可以考虑建立市场化模式下的土地流转制度，通过市场配置的方式对土地的价值进行评估，从而避免 “ 同地不同价 ” 的现象。
9、同时，对集体土地的管理应设立专门的执法机构，进行统一管理。 2、明确集体土地的产权主体 通过对 “ 小产权房 ” 的认识，可将它的根本症结归咎于集体土地所有权主体的缺失。解决这一问题的关键就是找到产权主体。当然，让农民控制土地产权又不符合国情，可以考虑实行农民按土地额参与股份合作的形式，使土地收益按参与的股份比例给 予分配，使农民真正成为土地的主人。当然，农民不得损害集体利益，对土地的处置必须经过集体的同意。 3、对 “ 小产权房 ” 进行产权管理 “ 小产权房 ” 的出现的确有一定的积极意义，而且已建成数量也非常多，勒令全部拆除显然难以得到社会的 思想汇报 普遍认同。因此，在处置 “ 小产权
10、房 ” 的问题上，不能一概而论，应具体情况具体处理。首先，对已入住的 “ 小产权房 ” 。既然已发生入住行为，政府可将其纳为 “ 待合法的住房 ” ，计算这些住房与社会保障房价格的差额，作为土地出让金和相关税费上缴国家，使之合法化。其 次，对已建成未售的 “ 小产权房 ” 。这种房屋如果符合国家总体规划，政府可以采取收购的方式，将其转化为公有，再作为社会保障性住房销售给购房者。第三，对正建或将建 “ 小产权房 ” 。应勒令其停工予以拆除，并追究当事人的法律责任。 总之， “ 小产权房 ” 是在特殊的市场环境下产生的经济现象，说它合法，它不具备合法的特征，全盘否定，它在平抑房价疯涨，解决市场供需
11、矛盾上起了一定的积极作用。因此，只有在完善相关的法律体系和土地所有权制度后，才能对它进行正确的界定。作者对 “ 小产权房 ” 看法是：本着“ 以人为本，和谐发展 ” 的理念，尽快使 “ 小产权房 ” 走入正确轨道。 参考文献： 杨丽 .农村土地承包经营权流转问题的思考 J.北京科技大学学报 ,2009(3). 齐东文 ,熊昭 . 从 “ 小产权房 ” 的合法化到土地管理体制改革 重庆统筹城乡的一个视角 J西南农业大学学报 , 2008, (01) . 韩清怀 . 市场经济背景下我国土地法律制度的合理性思考 以小产权房现象为视角 J法制与社会 , 2007, (11) . 韩康 ,肖钢 . 积极探索建立有中国特色的农村宅基地市场 启动农村宅基地市场化改革研究 J理论前沿 , 2008, (13) . 开题报告
