1、浅谈外资流动对中国房地产市场的影响 近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃，大量外资不断涌入我国房地产行业，并呈逐渐膨胀之势 . 据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资 的第二大行业。外资已经成为我国房地产市场的重 要参与者，其影响和作用不可忽视 . 一、外资流入对中国房地产市场的正面影响（一）有利于房地产金融体系的发展 近几年中国房地产市场发展迅速发展，很大程 度应该归功于国内银行体系金融的支持。首先从国 内房地产市场运行及其资金链来看，房地产企业各 个环节所需要的资金基本上都是来自银行。由于受 到 现行金融市场的制度约束，国内房地产金融主要 以银
2、行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等方式所占的比重都是非常小的 . 房地产行业过高的负债率也就意 味着房地产企业把大部分的风险都转移到了银行，从表面看，短期内增加了商业银行的利润降低了银 行的不良贷款率，但必然加剧房地产贷款的长期性 和银行资金来源短期性的矛盾，从而加大了商业银 行的中长期流动性风险以及银行信贷结构的不合 理性，由此导致了银行贷款期限结构的严重错配 . 外资可以通过直接投资和间接融资的方式来承担 部分融资责任和金融风险，使房地 产行业在选择资 本来源、确定资本结构和决定资本运用方向上更具 有灵活性和独立性，在一定程度上增加国内房地产 金融体系的多样性 . （
3、二）有利于弥补中国房地产市场的资本短缺， 2006年我国经济开始出现过热迹象，为对冲外 汇占款增加的流动性和抑制国内的通货膨胀， 2006 年以来 ,中国人民银行已经 8次上调存贷款基准利 率， 5年期以上个人住房贷款利率由 5.85%上调到 7.83%。并且 18 次上调金融机构法定存款准备金 率，金融机构存款准备金率一度达到 17.5%的高位 . 同时，为加强房地产信贷管理，中国人民银行先后 两 次下发文件紧缩住房信贷。在紧缩政策下，房地 产开发成本提高，房地产开发融资困难。从表 2我 们可以看到，房地产企业的负债率是非常高的，银 行方面的紧缩极大限制了房地产企业的发展，外资 的进入正好一
4、定程度上缓解了房地产企业的资金 之困。如恒大地产，其在 2006 年开始急剧扩张，其 最大的瓶颈就是资金，美林和淡马锡等金融机构先 后为其融资达 8 亿美元，为恒大其后的爆炸性发展 打下坚实的基础 . 年份实收资本资产总计负债总计资产负债率 2006 16 172 88 398 65 477 74.1 （三）提高房地产行业的 服务水平和专业化水平 随着中国房地产业的发展和开放程度的进一 步提高，外资投资中国房地产还伴随国外先进的房 地产服务公司的进入。外资房地产服务公司的进入 首先会使该类服务公司的市场进一步扩大，经验积 累更加丰富而服务质量更提高一步。其次，会促进 外资服务公司的进一步进入，
5、并促进内外资房地产 服务公司间的竞争，使他们提高服务质量并降低服 务成本。这一切对房地产业来说，最终会以更低的 成本为房地产企业提供更好的服务，会提升房地产 产品的供给水平，推进产业升级，也使房地产业各 链条更具专业性 . （四）促进房地产行 业的发展，加强国内房地产 企业的竞争能力 外来投资者为国内房地产行业带来了成熟的 管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业 学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备， 不断创新经营机制和改革管理体制，提高房地产企 业的经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地 产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产 企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业有
6、更 多的机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市 场融入国际市场的进程 . 外资进入加剧了房地产市场竞争，加速企业优 胜劣汰的过程，促进国内房地产企业不断提 升自身 能力。外资的大量涌入会直接冲击国内各大房地产 开发企业原有的利益分配，也会刺激他们尽力加强 现代企业制度建设进程，而中小开发企业则面临着 更加严峻的生存挑战，这也将迫使它们不断改进技 术和设备、强化创新及管理理念，进一步提高房地 产产品的供给水平，塑造品牌以提升自身的竞争能 力。同时，优胜劣汰也将推动国内房地产企业之间 的并购重组，提升整个行业的水平 . 二、外资流入对中国房地产市场的负面影响 （一）扩大房地产市场的泡沫，加强市场
7、波动性 外资进入我国房地产市场一般以大城市为主， 在房地产投资类型中又以 投资中高档市场为主。由 于对高利润的追逐及跟入效应，高档住宅和商业地 产的炒作，势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压 中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失 衡，进一步抬高其市场价格，继而造成中国房地产 市场结构性过热，使中高档市场风险增大。另一方 面，外资的大规模进入，将推动非居民机构和个人 购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场 “ 标杆效应 ” ，推动国内房地产价格持续上涨。而中 国居民实际消费能力的限制，在一定程度上会促成 一些地区出现 “ 高空置率高房价 ” 的现象，容易产生 房地产过热和房地产泡沫 .
8、 从外管局提供的数据来看， 2008年 6月开始的 连续四个月，外汇储备月增量远低于当月贸易顺 差。从图表 1看，外资流出较快的几个月和住房空 置率升高的几个月的走向是比较一致的，尽管中国 房地产市场由热转冷很大程度上和国内紧缩政策 以及国际金融危机有较大的关系，但我们还是可以 认定在中国房地产市场骤然变化的过程中，外资撤 出起到了推波助澜的作用 . （二）加大人民币升值压力 自1996 年开始，中国每年的经常项目顺差都 在 100 亿美元以上，同时维持了十多年的经常项目 和资本项目双顺差，截至 2008 年底，中国的外汇储 备已经达到惊人的 2 万亿美元，这使人民币承受着 巨大的升值压力。表
9、 2 进行了外资流入房地产市场 的数量和外汇储备同期增长量的比较，从中我们可 以看到近些年来流入房地产外资大约占到了新增 外汇储备量的 2%3%，房地产外资己成为了国家 新增外汇储备的重要来源之一。如果不对流入房地 产市场的外资加以限制和规范，这一影响仍会持续 作用于未来我国的外汇储备，从而给予人民币更大 的升值压力 . 近年来，由于对国内房地产价格不断上升和人 民币升值的双重预期，境外资金流入房地产的规模 不断上升，这已成为国际收支顺差的一种重要 来 源。这些境外资金在汇率趋于稳定时，可以获取房 地产价格上涨的收益，而一旦汇率发生变动， 2008 726 4178 以获取房地产价格上涨和人民
10、币升值后的双重受 益。只要对人民币升值预期没有根本改变，境外资 金就将继续流入房地产领域，实现国际收支平衡的 难度就会增加。从国外经验看，这个情况可能维持 数年，形成虚假的房地产市场繁荣，进而形成房地 产泡沫。在这种机制下，形成了外资进入、人民币升 值、房地产价格上升的三者不断地循环，最终将形 成巨大的房地产泡沫 . （三）制约了我国宏观调控政策的有效性 1.如“ 国六 条 ” 第一条规定： “ 切实调整住房供应 结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、 经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住 房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 ” 由此可见，目前国家对房地产业的宏观调控
11、的一个 主要目的就是改善房地产业的投资结构，加大中低 档住宅投资，而国外资金进入国内房地产业的领域 往往是高档住宅与商业地产、写字楼，这势必会对 国内尤其是一线城市的房地产市场造成影响，甚至 形成结构性泡沫 . 2.我国房地产市场在 2007 年出现过热迹象，房 地产价格的疯狂上涨不但使大部分普通百姓 买不 起房，更酝酿了资产价格不断上升过程中金融系统 的风险。于是央行试图通过提高房地产企业开发自 有资金需求，来对房地产市场降温。然而，境外资金 不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产，这既 加大了人民币资金投放，也间接地引起银行信贷的 扩张，增加了货币政策调控信贷规模的难度，从而 影响宏观调控
12、的效果 . 3.我国在近两年出现明显的经济过热， 2008 年 上半年通胀率一度接近 8%，为了防范经济过热，我 国在近 2 年的时间将存款准备金率提高到 17.5%， 而 1 年期存款利率于 2007 年底提高至 4.14%，加息 是为 了限制国内的流动性，但是国内不断加息的同 时，西方各国却在为了刺激低迷的经济不停减息， 由此的结果便是形成了巨大的利差，这反而刺激外 资进入中国实现无风险套利。再考虑到外资进入中 国的投资渠道有限，其中很大一部分便进入了中国 的房地产市场。如表 2 所示，外汇储备的增加和外 资进入房地产的数额成正相关。外汇储备增加，势 必要引起等量的基础货币投放到市场上，这
13、反过来 又促进了国内流动性的过剩。显然，外资的流动大 幅度削弱了央行加息期望的效果 . 三、加剧金融体系风险 中国房地产快速增长主要在于银行 体系的金 融支持，从各渠道得到的银行信贷占房地产市场资 金来源的 70%以上。外资流人进一步加大了银行业 的风险，房地产行业是一个资金密集型行业，由于 目前的房地产开发资金中，企业自有资金约占 35%左右，其余大部分均来自银行贷款。销售环节上 银行的住房按揭贷款最高可达八成。因此，每有1 美元外资进人房地产市场，对应着 30 50元人民币 的银行贷款发放。从这一角度分析，如果对外资进 入我国房地产业后全部进行贷款处理，信用额度将 扩大到 1000 亿以上
14、，这将大大增加银行体系的信 贷风险。再者，外资尤其热钱对于预期 收益以及国 内外经济环境的变动非常敏感，再加上外资行为具 有 “ 羊群效应 ” ，如果发生房地产泡沫或者危机，那 么外资的集体撤离对我国的金融体系的稳定性将 是非常巨大的打击 . 当前，存在着房地产价格下跌和外资撤出相互 作用的循环性风险，外资撤出本身对我国经济并没 有很大的影响，但是房地产市场价格的持续下调则 对国内银行体系具有较大负面影响：一是住房抵押 物的风险；二是个人住房按揭贷款的风险；三是房 地产开发商银行信贷的风险。一旦房地产价格开始 剧烈的调整，最终承担系统风险的是银行体系，继 而通过银行体系传导至整个 国民经济中去
15、。日本的 十年经济萧条，以及东南亚金融危机，均是以外资 撤出为导火索所引发的 . 四、结论 一是外资进入中国房地产市场有利于中国房 地产金融体系的发展、弥补资本短缺、提升服务管 理水平以及加强房地产市场的竞争，这些正面因素 正是我国一直致力于引进外资的原因。只要正确合 理地使用外资，它将是推动我国房地产市场发展的 利器 . 二是外资进入中国房地产市场加大了中国房 地产市场的泡沫、干扰宏观调控政策的有效性、加 大人民币升值压力以及金融体系的风险，这些负面 因素也是我国在引进外资的同时也要限制外资的 原因。一旦对房地产外资的监管失位，它很有可能 危及整个金融体系的安全 . 三是外资对中国房地产市场的影响具有两面 性。我们需要做出更大努力，完善房地产金融体系、 加强金融监管以及引导外资合理进入房地产市场， 这样才能真正把外资引入到我国的房地产建设中 来，才能有利于我国的房地产市场健康发展 . 参考文献： 易宪容 .房地产与金融市场 M北京：社会科学文 献出版社，2007. 徐滇庆 .房价与泡沫经济 M北京：机械工业出版 社， 2007.
