1、物业税对房价的影响浅析 摘要：物业税是今年 “ 两会 ” 期间讨论的热点问题。本文通过对相关研究进行文献综述、对比分析国内外房地产行业相关数据，总结归纳我国房地产行业现状及存在问题，进而分析物业税开征的意义；同时运用税收转嫁于归宿理论，分析了物业税在供应者和需求者之间的税收转嫁和归宿及其决定因素，并讨论了在房地产开发阶段和阶段物业税对房价产生的影响。 关键词：物业税；房价；税收转嫁；税收归宿 一引言 2003 年十一届三中全会明确提出了 “ 实施城镇建设税费改革 ,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 ,相应取消有关收费。 ” ，从此，物业税成为政府部门、学术界及房地产商关注的焦点。在去年
2、12 月底举行的 2009中国财税改革年度论坛上 ,财政部税政司副司长王晓华表示 ,经过 6年多的模拟评税试点实践 ,物业税的开征条件已经逐步成熟。今年 3 月，国家税务总局已经将开征物业税的具体方案提交 “ 两会 ” 审议，物业税的开征成为两会的重点讨论问题。 二文献 综述 1物业税的概念界定 刘洁、李文指出，物业税在不同国家和地区又称为 “ 财产税 ” 、 “ 不动产税 ” 、 “ 地方税 ” 或 “ 差饷 ”, 主要针对土地、房屋等不动产要求其承租人或所有者每年都要缴付一定的税款 ,税款随市值的增高而提高。吴俊培认为，物业税实际上和财产税的含义是相同的，前者在东南亚国家和我国的香港地区使
3、用；者则是英语国家 “ Property Tax ” 的中文翻译。因此， “ 物业税 ” 和 “ 财产税 ” 是同一概念的不同表述。 2. 物业税的征税环节及征税范围 作文 北京大学中国经济研究中心 在征税环节上对物业税进行了认定，他们认为物业税是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种，其税收性质为财产税，征收的对象是纳税人的财产。简而言之，所谓开征物业税，就是指政府对房地产保有阶段的课税行为。 薛培红认为，根据开征物业税基本框架要求，物业税的总体规模应与现行的房地产税和房地产开发建设环节收费基本相当，以保证地方经济建设的需要，因此可以将土地出让金及现有房产税 (城市房地产税 )、城镇土
4、地使用税、土地增值税等的征收数作为应征物业税的总额进行测算，同时考虑到农村地区大部分物业实行零税率税收优惠， 对开征物业税的影响较小，在运算中暂不体现。 3. 关于物业税的争论 许多学者认为我国现行房地产保有环节存在诸如税率设计不合理、收人比重低， .财政功能不强、两套税制等问题。而物业税的出台则是解决这些问题的良药。他们认为物业税在理论上可以改变不合理的游戏规则，其征收的基本原则是科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当，让所有的参与者更合理地受益。 对于这一点，学界存在较大的争议。支持者如赵晋琳、程瑶、章冬斌，他们认为，此举能够将土地财富平均分配
5、 到每一届政府手中，地方政府可拥有稳定的资源，还可分享房地产的增值保值，购房者则能降低资金成本，开发商可以减轻筹资压力。也有很多人反对这一观点，陈志勇、姚林认为，土地出让金是政府拥有土地所有权在经济上的一种体现，从本质上讲属于地租的性质，如果将其纳入物业税中，就会造成税费混淆。同时，虽然物业税的开征降低了购房成本，但其使用成本却增加了，同时可能会刺激土地投机。 思想汇报 三我国现行房地产税制分析 1我国现行房地产税收概况 现今，我国的房产税只是对盈利性企业的房产和出租的房产征税 ，而对非盈利组织、政府公共部门、居民自有住房的房产都是免税的。在征税房产中，计税依据也是不统一的，盈利性企业房产的计
6、税依据是房产的原值；而对出租的房产则采用租金。在市场经济中，房产价值是被不断折现的过程，因此从效率的角度看应该对房产的现值征税而不是对房产的原值征税。 其次，从房地产经营流通环节上入手，我国房地产在市场中的参与活动课分为开发环节、占有环节和交易环节，具体情况见表 1： 表 1 我国房地产税收流程图开发环节占有环节交易环节耕地占用税 土地出让金作文 契税总结大全 印花税城镇土地使用 税作文 房产税契税开题报告 t 营业税 印花税思想汇报 土地增值税思想汇报 城市维护建设税作文 2.我国现行房地产税收主要问题 2.1 房地产税收覆盖范围不够广泛 一方面，我国现行房地产税没有包括个人所有的非经营性房
7、产等一些基本的房地产项目。然而， 随着近几年我国经济的持续发展，个人所有的非经营性住房在整个房地产市场中的比例不断上升，个人拥有住房已经成为最普遍、最基本的房产持有方式。因此，如果不对自由非营业性住房征税，则不能实现房产税调整房地产市场运转和房地产收益分 配的功能。 另一方面，从土地使用税的覆盖范围来看，目前仅限于对城镇土地征收使用税，直接用于农、林、牧、渔的土地都免税，在这样的政策下，征税范围也是比较有限的。以上海为例，属于土地使用税开征范围的土地面积是 189.9061 平方公里，仅占上海市总面积的 3%。房地产税收覆盖面不广泛使国家和地方财政面临很大的损失。 2.2 各税种规范的不统一
8、首先，房产税主要适用于内资企业和个人，而城市房地产税适用于外资企业和个人。这样内外有别的房地产税收制度是不符合公平原则的，也不利于我国整体税收的协调发 展。 从另一个角度看，房产税与城市房地产税是以房地产原值或租金收入作为计税依据的，而城镇土地使用税是以土地面积为计税依据的，由于计税依据的不统一，在具体的实践操作中，很难比较衡量各种税收负担的大小和税收之间的关系。 2.3 房地产保有环节税负轻 在房地产保有环节只需要缴纳两种税，城镇土地使用税和房产税。房产税是 “ 转移 ” 和 “ 保有 ” 环节都需要缴纳的税种。现行的房产税规定，在转让环节，业主要按照出租房产获得租金的 12%缴纳房产税。在
9、保有环节，业主按房产净值（保有环节）的 1.2%缴纳房 产税。通常情况下，我国对一般私人非经营性住房免征房产税，按净值征收的房产税只是针对企事业单位。所以保有环节的房产税负较低，税基较窄，在转让环节按租金课税的房产税税负要远高于在保有环节。 综上所述，我国房地产税收体系自身还存在着覆盖范围窄、各种税收规范不统一等问题。通过与财政体制完善的发达国家相比，我国房地产保有环节的税收收入水平较低，这不利于维持和稳定地方政府的收入来源。因此，设立物业税，能够起到规范和完善我国房地产税收体系，增加房地产保有环节税收收入比重的作用。 四物业税的转嫁与归宿分析 税收转嫁是指纳税人在名义上缴纳税款之后，主要以改
10、变价格的方式将税收负担转移给他人的过程。税收归宿，是指税收负担的最终归着点或税收转嫁的最终结果。在市场经济中，政府对某种商品或要素征税会引起这种要素或商品的价格发生变化，从而导致税收归宿格局改变。 根据物业税的制度设计，房地产商在房地产开发环节需缴纳的土地出让金及耕地占用税等税费将减少，取而代之的是在房地产保有环节征收物业税，这将使我国繁杂的房地产税收得到统一和规范。本文接下来从房地产开发阶段的税费减少和房地产保有环节开征物业税两方面来 分析征收物业税的税收转嫁问题。 1. 房地产开发阶段减税的税收转嫁 假设开征物业税后，房地产开发环节减少的收费合计为 T，从短期看，房地产企业的规模和数量是一
11、定的，房地产需求方和供给方享受到的税收减少额由双方的供求弹性决定。图 3显示短期中，政府实行减税的政策使得房地产供给方得到的税收减少量是 Ps-P0，需求方得到的税收减少量 P0-Pd。需求方享受到的税收减少额也是房产价格在市场上的下降程度，同时，市场上房产增加量为 Q1-Q0。 但是从长期看，由于房地产企业得到税收减少额 Ps-P0，房地 产企业盈利水平变高，这会吸引新的企业涌入房地产市场，长期房产供给曲线变得平坦，新的均衡使得减税的利益完全归房产消费者所有，市场房产价格下降了 T=Ps-Pd，供给量上升了 Q2-Q0。 通过以上分析可知，减少房地产开发阶段的税费可以使房地价格下降，供给量增加。短期内减税利益由开发商和购房者共担，从长期来看，减税利益由购房者享有。
