1、西部县级城市城镇化建设融资模式初探 摘要 :城镇化水平是一个国家或地区经济发展、文明进步的重要标志之一。城镇化建设已成为保持经济稳定增长工作的重中之重 ,但城镇化进程中城市建设资金需求量非常庞大 ,政府有限的财力无法满足建设需求 ,这就需要有一个良好的融资平台解决上述需资和融资之间的矛盾。通过对贵州省开阳县的个案分析 ,把握该县在实现城镇化建设过程中城市基础设施建设所需资金的融资需求以及融资模式的解决方式和途径 ,可以为西部地区县级城市城市化建设的融资模式提供一个范本式的讨论基础。 关键词 :城镇化 ;房地产 ;融资 中图分类号 :F127 文献标志码 :A 文章编号 :1673-291X(2
2、010)30-0132-04 目前贵州省城镇化水平较低的主要表现有城镇数量较少、城镇规模较小、城镇发展依托的经济形势较单一、城镇基础设施建设投资较薄弱等几个方面。贵州省的自然地理环境极大程度地限制了城镇数量的增多和城镇规模的扩大。同时 ,受环境和交通等条件约束 ,中心城市的经济带动辐射能力被大大削弱。大多数城镇的经济发展形式较为单一 ,企业较少 ,这就导致城镇经济的发展后劲不足 ,缺乏长期发展的坚实动力。而城镇基础设施建设资金投入较少 ,导致城镇固定资产投资比重 偏低 ,这种投资严重不足的情况反过来又导致相关经济产业 ,如建材业、房地产业、建筑业等发展滞后。综上所述 ,城镇化水平较低导致贵州省
3、经济陷入 “ 低水平均衡陷阱 ” 之中。 一、开阳县具备 “ 极核城镇 ” 的极核特征 ,具有优先进行城镇化建设的必要性和合理性 美国经济学家赫尔希曼认为 ,经济增长并不是出现在所有地方 ,为数不多的几个区域实力中心易于引起较高收入水平的经济发展 。根据赫尔希曼的理论 ,可以在贵州省城镇化建设进程中采取率先发展 “ 极核城镇 ”, 带动“ 次级城镇 ” 的发展理念。小城镇位于城市之尾、乡村之首 ,是连接 城市与乡村经济、文化、交通的纽带与桥梁 ,而 “ 极核城镇 ” 又是小城镇群的区域经济中心、文化中心、人口就业中心 ,优先发展那些具有地理区位优势、经济发展形式多样、经济发展后劲较足、对周边经
4、济社会辐射能力强的城镇 ,使其在具备极核特征后 ,逐渐成为小区域经济重心 ,当此类小区域经济重心增多后 ,势必会带动贵州全省经济的快速、可持续发展。而贵州省的开阳县正是具备了上述极核特征的、极具开发价值的经济县域。 开阳县具备极核城镇的潜质主要体现在以下几个方面 : 首先是良好的区位优势和便捷的交通环境。开阳县距贵阳市和 遵义市均不远 ,近年来交通条件的极大改善使得开阳县良好的区位优势开始体现。在建的公路、铁路和水路项目将使得开阳的交通环境进一步改善。其次是多种经济类型并存的自身优势主导产业的成型。开阳县是全国三大磷矿产区之一 ,天赐的磷矿资源已经成为县域经济的增长点。循环经济产业链在磷化工行
5、业中的形成不仅保持了开阳县支柱经济产业的健康有序发展 ,更为开阳县的环境经济提供了有力保障。此外 ,开阳县利用 “ 中国富硒农产品之乡 ”的品牌效应 ,大力发展现代农业。开阳县有目前全省最大规模的现代农业园 ,一批农产品龙头企业在开阳的迅速发展壮大使得开 阳的农业经济走出了单纯的、低级的农产品种殖、养殖的农业生产老套路 ,逐渐向产供销一条龙、农工贸一体化的方向转变 ,初步形成了市场拉动、政府扶持推动、龙头企业带动的产业发展新格局 。值得注意的是 ,开阳县还具有丰富的旅游资源 ,旅游经济发展潜力巨大。可以说 ,多种多样的经济发展类型 ,一二三产业的合理搭配使开阳的县域经济具有充足的发展后劲和广阔
6、的拓展空间 ,这就使开阳县具有了良好的人口吸纳能力。再次 ,开阳县近年来经济发展速度迅速。GDP 年均增长率、地方财政收入年均增长率、全社会固定资产投资年均增长率、城镇居民人均可支配收入 率均在两位数以上。预计到 2020 年开阳县仍将保持 13%左右的 GDP 增长速度 ,实现 GDP 245 亿元 ,是 2008 年的 4.38 倍。预计 20212030 年间 ,将保持 10%左右的增长速度 ,2030 年实现 GDP 635 亿元 ,是 2008 年的 11.34 倍。在全省经济强县建设中 ,综合评价将继续保持建制县第一的优势。第四 ,人口结构显示城镇化发展空间较大。目前 ,开阳县城城
7、镇化率尚低 ,年龄构成较年轻。其外来人口较少 ,这就为城镇化必需的农业人口的转移提供了良好的平台和基础。 通过上述对开阳县城四个方面的简要分析 ,充分且 必要地说明开阳县具备作为 “ 极核城镇 ” 优先加速城镇化进程的先决条件。开阳县县城有着提高城镇化率的巨大空间 ,结合开阳县 19972008 年的 GDP、人均 GDP 的相关数据 ,我们可以看到 ,20032010 年是开阳城镇化加速发展的一个时期 ,农业人口转化为城镇人口为总人口的 1% 1.5%。 通过预测 ,20112015 年将是开阳县城镇化高速发展的一个时期 ,农业人口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的 1.5% 2%;201
8、62019 年将是开阳县城镇化超速发展的一个时期 ,农业人口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的 2%2.5%;20202025 年将是开阳县城镇化快速发展的一个时期 ,农业人口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的 2% 1.5%;20252030 年将是开阳县城镇化发展的未期 ,农业人口转化为城镇人口的数量将为总人口数量的1.5 % 1%;农业人口转化为城镇人口的比例将逐渐消失。 二、开阳县城镇化进程中的房地产需求 城镇化进程的显著标志之一就是作为人口载体的城镇容量的不断扩大。开阳县城的人口随着城镇化进程的不断深入势必会有显著的增长。根据开阳经济发展和城市化发展规律 ,预计开阳县城定居人口
9、20102030 年将从6.3 万增长到 16.8 万 ,其中从外县城到开阳纯消费人口将逐渐增多 ,预计2030 年将达到 1.58 万 ,占城市人口的 9.3%。随着开阳经济在可预见的时间内的高速增长 ,开阳城镇居民的需求结构将有很大的改变 ,具备改善住房条件的消费能力将大大增强 ,随之而来的就是周边居民大量进入县城购房。按照人均住房面积 50平方米计算 ,从 20102030 年 ,开阳县城需要新建住宅面积约为 828 万平方米。 三、房地产市场的用地需求及资金需求 根据上述对开阳县城居民用房的需求分析 ,按照综合容积率 2.0的比例计算 ,相应预测住宅用地需要约为 6 211 亩 ,可以
10、预测居住用地及其他性质用地需要合计 23 602 亩 ,其中新增建设用地 18 680 亩 ,旧城改造 4 922 亩。下表为 2030年开阳县城城区各类用地需求表和开阳县 20102030 年需供应土地情况表。 据相关城市建设开发资金投入统计 ,在县城区建设中 ,每开发 1 平方公里土地 ,用于市政配套设施建设包括主干道路、绿化、照明、给排水及污水处理等方面的资金投入约 1.6亿元 ,其中主干道路的路网密度按 4公里 /平方公里测算 ,路约宽 30 米 40 米 ,造价按 2 800 万元 3 200 万元 /公里测算 ,折合道路修建资金投入约为 1.2亿元 /平方公里 ,其余 0.4亿元用
11、于绿化、照明、给排水及污水处理等方面 ,则新增建设用地市政配套设施建设的资金投入量预计如下 : 城镇化建设进程中对基础设施建设投入资金的需求量与政府财力的匮乏之间产生的筹资不力、融资困难的瓶颈问题将在下面的分析中凸显出来。以开阳县为例 ,开阳县的财政赤字逐年扩大 ,建设资金缺口大。 20042008年间 ,开阳县财政总收入和地方财政收入虽呈上升趋势 ,但从近几年开阳县地方财政收入、支出历史数据看 ,开阳县一直是财政赤字 ,地 方财政收支逆差达一倍以上。开阳县要展开大规模的城市建设 ,资金缺口较大。财政资金的较大缺口导致固定资产投资从 2005 年起增幅逐年下滑 ,从 78%下降到24.7%,新
12、增固定资产 2008 年仅增长 4.6%,2008 年全年基础设施投资仅为13.1亿元 ,比上年下降了 20.1%,其中电力、交通、水利、通讯、城建等基础设施投资仅为 4.6亿元 ,下降 69.3%,占全部基础设施投资比重为 8.5%。 基础设施建设 ,特别是城市基础设施建设投入严重不足 ,将制约开阳城镇化发展水平。 在进行城镇化建设的进程中出现的城镇 需要经营 ,而政府又不能直接从事企业式运作的情况下 ,很多城市和地区都探索性地成立了城投类公司 ,作为政府授权经营城市基础设施等资产的企业式经营机构 ,成为加快城镇化建设和吸引社会优良资金进行城镇建设良好的融资平台的利益分配载体。 四、解决基础
13、设施建设资金不足的融资模式与融资流程 土地一级开发是现阶段解决基础设施建设资金不足的最有效、最便捷的筹资途径。土地一级开发 ,是对生地进行整治和 “ 三通一平 ” 建设、对地上房屋建筑物和附着物进行拆迁安置 ,将其开发成能够立即进行开发建设的“ 熟地 ” 和净地的过程。土地 一级开发需要预先投入开发资金实施土地一级开发 ,一级开发成本一般由征地直接费、耕地占补平衡费、拆迁安置补偿费、 “ 三通一平 ” 费及相关税费等组成 (因地块位置、建筑物、原产权人要求等重点不确定情况 ,土地一级开发成本测算暂不考虑拆迁安置补偿费 )。 根据国土资源部门和财政部门对土地一级开发成本的有关规定 ,测算出开阳县
14、中心城区土地一级开发成本在 12.52 万元 /亩左右 (如下表所示 ): 在对开阳县城土地一级开发成本的分析测算后 ,我们再对近年来开阳县城土地挂牌出让底价进行简要分析。目前 ,中国对经营性用地实行 市场公开招拍挂出让制度 ,土地招拍挂成交价格反映了市场对该地块的可接受程度。根据开阳县 20062009 年土地挂牌出让统计表反映 ,20062007 年开阳县土地出让成交价格在 30 万元 40 万元 /亩之间 ,2008 年与 2009 年分别出让一宗土地 ,成交价分别为 116 万元 /亩和 287 万元 /亩。 商品房屋销售价格里包含的土地价格即熟地价格为 58.3 万元 /亩左右 ,因
15、新区土地大部分为未开发利用的土地 ,需拆迁安置的房屋建筑物数量较小 ,拆迁安置成本以 6万元/亩预计 ,则生地挂牌出让底价以不超过 52万元 /亩比较适合。通过土地筹集市 政建设资金 ,在不含拆迁的情况下 ,用于基础设施建设的资金按照土地收益的 65%计算 ,与生地出让价格在 40 万元 52 万元情况下进行分析 ,可以得出新区土地出让、行政划拨以及老城区开发土地筹集资金情况。 (一 )新区土地出让筹集资金情况 (二 )新区行政划拨用地筹集资金情况。新区行政划拨用地 ,主要是指经济适用房、廉租房用地、行政办公、体育用地、医疗卫生、教育科研、其他公共设施、中小学用地等 ,预计为新区建设用地的 1
16、5%,数量约为 2 475亩 ,应适当摊入适当市政建设费 ,以弥补建设资金的不足。如按 7.5万元 /亩摊入 ,土地划拨价格约为 20 万元 /亩。可筹集基设施建设资金 1.86 亿元。 (三 )老城区开发土地筹集资金情况 五、结语 通过以上的分析可以看到 ,通过土地一级开发能够形成 :(1)土地一级开发 +土地储备模式 ,即公司投入自有资金 +银行信贷资金 ,进行土地一级开发 ,形成土地产品 ,移交给土地储备中心 ,土地储备中心按照市场价格抵押给银行 ,将市政建设费通过银行信贷置换出来 ,投入开阳县城的开发建设。 (2)市政建设 +政府回购模式 ,即公司投入自有资金 +银行信贷资金 ,进行市
17、政项目建设 ;将土地出让中摊入 的市政建设费 ,作为政府回购的资金来源。在市场接受的情况下 ,将土地出让 ,完成资金的良性循环。 综上所述 ,当经济社会的主旋律变为加速城镇化进程时 ,城镇化进程中的“ 极核城镇 ” 对房地产市场、土地开发的需求就会极度扩大 ,而当地政府有限的财力与城市建设资金庞大的需求量之间的矛盾又会阻碍城镇化建设进程。 参考文献 : 翁君奕 .非均衡增长与协调发展 M.北京 :中国发展出版社 ,1996:11. 徐和平 .城市化滞后与贫困恶性循环 对 20世纪 80年代以后贵州城市化的反思 J.贵州财经学 院学报 ,2000,(2). 黄健 ,等 .贵州开阳县域经济发展走笔 N.贵州日报 ,2008-12-16. 责任编辑 陈凤雪
