1、我国开征物业税与房地产市场关系研究摘要：2003 年我国提出物业税概念，国内许多学者针对物业税的开征及其与房地产市场之间的关系做了大量研究。但是，物业税“空转”多年，政府相关部门至今仍没有公布相关研究及政策具体措施，各界人士对开征物业税是否能降低房地产价格等问题存在诸多争议。本文通过对物业税征收较完善国家物业税制的研究，依据我国经济、政治及金融政策环境，对物业税的计税基础、开征利弊等问题进行了论述，并结合我国房地产市场的特点，分析了开征物业税对房地产市场需求和供给的影响，以期对房地产市场的进一步健康、稳定、有序发展提供有效建议。 下载 关键词：物业税；产权；土地出让金；房地产市场 一、物业税相
2、关概念的界定 1、物业税的概念 目前，学术界对物业税的概念没有一个统一的标准。一般来说，物业税主要是对土地、房屋等不动产的所有者或承租人每年按财产评估值一定比率征收税款，因此税款随不动产市值的上升而增加。 从国际上看，各国对房地产征收的税目一般是在房地产取得、流转和保有三个环节。取得环节包括房地产用地取得和开发等；流转主要指房地产的转让、赠与、继承等；保有环节指持续的持有房地产产权。许多国家和地区对房地产的保有环节都征收物业税（也称“不动产税”、“财产税”或“房地产税”等）。 2、我国开征物业税的产权制度问题 物业税的课税对象是财富存量，许多国家都把其归入财产税范畴，物业税的名称仅是我国香港和
3、东南亚等少数国家的称谓。尽管物业税的课税对象为房地产或不动产，其特点均是以财产的持有作为课税的前提，即对财产权利的一种课税，以财产价值为计税依据。 因此土地私有制不是开征物业税的必要条件，在土地公有制经济环境下，只要土地使用权具有价值便具备课征物业税的条件。我国物权法对物权已经进行了明确规定，“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”“国家所有或者国家所有由集体使用的自然资源、单位、个人依法可以占有、使用和收益。”我国物权法已经明确给定了土地使用权为物权，房地产所有人可以
4、对房屋所附着的土地实施依法占有和支配。因此，我国未来将“土地及其附着建筑物” 一并列为物业税课税对象是适当的。 二、我国开征物业税对房地产市场有序发展的意义 1、优化资源配置 调查数据显示，截止到 2009 年末全国商品房空置面积达到 3.45 亿平方米，是往年空置面积总量的 23 倍。物业税的开征，将有效增加业主房地产保有阶段的成本，迫使单纯利用房地产增值的投机者提高其闲置房地产的使用效率。如果不能有效改善其闲置房地产的使用效率，物业税就将成为业主的负担。所以，为降低税收负担的最好选择是出售或出租房产，从而使房产流转到能有效利用的人手中，优化我国房产资源的配置。 2、调整现有的纳税环节和市场
5、供需 开征物业税将改变我国原有的房地产税系体制，将业主在房价中一次性交纳的税费转变为按年分次收取。改革后，房屋的购买成本势必下降，而持有成本上升房地产的初始价格将有所下降，居民购房门槛将变低。房产税系的改革将有效改善居民购房机会和能力，有益于中低收入的消费者购房。整个市场将变投资投机需求为有效住房需求，房地产市场将回归健康正常的发展态势。 3、减少房地产开发风险，稳定金融系统 目前我国的房地产税系制度下，开发环节的征税项目繁多，重复征税现象无形中加重了开发商的负担，房地产投资风险加剧。而我国商业银行贷款主要集中在房地产市场上，地产投资风险的加剧亦加剧了金融部门的风险。开征物业税使以往开发商建房
6、时缴纳的税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，减少了开发商的纳税环节，缩短了开发时间，并大大减轻了开发商的筹资压力和相关利息负担，从而有效降低开发商的开发成本和投资开发风险。开征物业税在一定程度上，也有助于减少房地产泡沫的对金融系统的影响，金融系统防范风险能力的得到提升。 4、有效优化和整合我国房地产税制 开征物业税，进行原房地产税系的整合可以有效缩减税种。有利于降低征税的成本并利于有效的税收管理。开征物业税，将多环节征收变为单环节征收，能减少偷、漏税现象和税款的流失，同时避免房地产税目、流转税和所得税重复征收的问题。以物业税为主体的房地产保有阶段的税收体系，可以促进我国的建立完整的财产税制度，
7、与所得税一同逐步取代流转税，成为未来的主要税种，最终实现税收制度整体改革的目标。 三、开征物业税对我国房地产市场的影响 （一）物业税对房地产市场供给的影响分析 1、对政府土地出让的影响 我国现行土地出让制度的房地产价格中，房产使用者所缴纳的大部分税费中包含了全部使用年限应缴纳的税费。因此这些税费都作为当届政府财政收入被纳入到本年财政预算中，本届政府的财政收入相当于提前预支了以后若干届政府的财政收入，“以土地批租生财”的开发模式助长了地方政府盲目开发现有土地资源而不考虑长远环境投资建设的短期行为。不但造成地方政府在房地产税收中的无序和不平等竞争，也间接导致稀缺的土地资源的无序的使用，大大降低了土
8、地资源使用的效率。 物业税的开征，让现行房地产税制下一次性转嫁到房价当中的税费分期缴纳，土地财富得以平均分配到每一届政府财政预算中，不仅能为地方政府提供稳定的财政资源，也有利于鼓励地方政府积极改变盲目的短期行为，形成良性的循环，合理高效的利用有限的土地资源。 2、对地产开发商的影响 众所周知，房地产作为资金密集型行业对资金的要求非常的高。特别是房地产开发初期，开发商需要一次性支付约相当于房价 30%的土地出让金与各种税费，巨大的开发成本加大了房地产开发商的筹资风险，提高了其进入的壁垒。开征物业税后，可以大大降低房地产开发阶段的筹资额和筹资成本，从而减轻开发商的资金压力，降低其经营风险。此外，由
9、于物业税属于财产税的范畴，开征物业税将会使房地产开发商保有土地的成本上升，即开发商若将土地闲置，每年也要按评估市值交纳相应税款，目前开发商广泛使用的囤积房源和“惜售”的成本将大大增加。通过物业税的调控作用，开发商会谨慎对待房产的保有成本，从而房地产资源的利用效率将得以提升，进而缩短房地产供给的周期。 （二）物业税对房地产市场需求的影响分析 1、对自住型需求的影响 开征物业税，一方面会减少房地产交易环节的税费，即业主在购买房产时房价中直接包含的税费会大幅减少，因此，房地产开发商所交纳的在房价中转嫁给购房者的税费也将大幅减少。经过以上分析，笔者认为，在开征物业税的初期，房地产价格会略有下降，进而会
10、刺激自住型需求的消费者对房地产的需求。 2、对投资型需求的影响 房地产同时具有消费和投资双重属性，我国房地产市场目前投资型需求的比例较大，且随着“炒房热”现象的逐年升温，房产投资消费的比例在逐年上升，这一现象使得房地产市场泡沫严重，威胁到我国房地产市场的可持续发展。我国物业税主要是房地产市场税收方式的转移，将交易环节征收的税费合理的转移到房产的保有环节征收。这样的方式可以增加房屋所有者的保有地产成本，可以有效抑制房地产的投资与投机消费。此外，持有多套房产的投资者会迫于养房成本的加大而售出多余房产，有利于促进房产资源的合理分配。综上，在一定程度上物业税的开征可以抑制房地产市场的投资和投机行为。
11、四、对我国开征物业税的建议 1、谨慎处理新旧政策衔接问题 从设计原理上看，物业税是将原房产税、土地使用税等部分房产税费的合并替代税种。如果对新旧购房者的统一征收物业税就存在不公平对于在物业税开征前已经购房者的重复征税问题。由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益，对于已经出售的房屋，购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费。而物业税实行后，新的购房者并没有缴纳这些税费。如果让老房子采用老办法，不再缴纳物业税，新房子采用新办法缴纳物业税，在市场公允价值发生巨大变化时，尤其增高的情况，也存在不公平问题。 因此，建议按照已购房屋所实际缴纳的税负水平抵缴应纳的物业税，在全部抵缴完之后，再按物业税
12、制度，开始按期缴纳物业税，这样可以起到公平税负的作用。 2、完善不动产登记制度 物业税的开征需要大量详尽的房地产基本信息和较长一段时期内的市场信息，这些信息的收集、整理和储存工作必须提前于物业税开征来进行。开征物业税需要所有房地产的基础信息，如区位、面积、周边建筑、交通环境和物户型结构以及财产登记人等。这些都关系到对房地产的计税价格评估。但这是一个庞大的数据库，至少涉及土地、规划和房产等几个部门，并要通过计算机辅助的批量评估方法，进行批量计税。目前国内许多城市的不动产登记制度显然无法满足上述需求。建议购买房屋的业主都必须到税务部门进行房产登记，为物业税的征收提供依据。如可以通过建立房地产产权数
13、据库，并与税务机关征管信息系统进行联网的方式，加强对不动产信息的全面掌握。 3、健全房地产评估制度 开征物业税，首先要对不动产进行评估。要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构。我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税，首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度，要整顿清理现行的评估机构，打造具有良好职业道德，公正、公平的中介机构，从而评定出公允的物业税征收税基，实现房地产评估行业的政事分开、企事分开，明确并规范政府与事业组织之间权、责、利关系。此外，要加强对房地产价格评估理论及方法的研究，形成符合中国国情的房地产评估理论和方法体系。 参考文
14、献： 刘洁、李文，开征物业税对房地产市场的影响基于省级面板数据的分析J.税务与经济，2010（1），8591 王鹏、李菁，开征物业税对我国房地产市场的影响分析J.税务与经济，2010（1），9294 李梦娟，物业税设计的若干基本问题J.税务研究，2010（4），2124 王敏，物业税改革对地区间税收分配差距的影响J.税务研究，2010（4），2831 张艳纯、唐明，论我国物业税税制改革的制度环境J.财经论丛，2010（1），3743 高义，关于房地产调控政策取向的思考J.宏观经济管理，2010（1），2526 刘韬，房地产税改革及其税负分析D.西南财经大学，2008 覃顺梅，开征物业税的理论分析J.经济研究导刊，2008（6），1516 潘宇蔚.我国开征物业税的可行性研究J.暨南大学学报，2007（2），1719
