1、我国物业管理企业财务管理问题研究摘要：物业管理行业是一个充满竞争的新兴行业，随着物业管理实践的不断深化以及物业管理机制的引入，物业管理企业也遇到了很多问题。而财务管理是物业管理生存发展的关键。本文首先介绍了物业管理行业的特点，在此基础上提出物业管理行业在财务管理中存在的问题，并提出相应的对策。 下载 关键词：物业管理 财务管理 物业管理是一个新兴的充满竞争力的行业，在行业中有其自身的特点，而且物业管理行业的财务核算也有其自身的特点，在物业管理企业中，经济核算中最主要的就是财务核算。因为业主最关心的就是物业管理收费的使用状况等信息。因此，物业管理企业必须向使用者提供这一系列财务信息。近几年来，我
2、国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，虽然物业管理行业面临着很好的机遇，但是同时也面临着严峻的挑战。因此，加强物业管理企业的财务管理非常重要。 一、物业管理企业行业特点 物业管理行业其会计核算拥有自身的特点，而且在物业管理行业内部不同的类型也有其自身的特点： （一）物业管理行业区别于其它行业的特点 物业管理行业是一个新兴行业，其会计核算有其自身的特点，物业管理并不涉及生产活动，因此资金流动过程比较简单，会计核算也相对简单。物业管理最主要的特征就是物业管理的收费以及使用情况要受到业主的监督，物业管理企业必须向客户提供最全面的财务信息，保证客户了解整个资金运作过程。 （二）物业管理行业内部
3、特点 随着物业管理行业的发展，我国的物业管理企业逐渐分化为不同的类型，一般分为商业物业、办公区物业以及小区物业。商业物业盈利性较高，市场吸引力比较强，一般情况下，商业物业公司最主要的就是物业管理，即为客户提供保安、清洁业务以及工程管理等，保证物业公司的良好运营，高质量的物业服务可以保证公司的稳定发展，但是商业物业对各方面的要求都很高，而且市场规模会越来越大，会多方面经营，以更好地满足客户的需求，展开协同经营。 相对于商业物业来说，办公区物业以及小区物业盈利性较低，因为这些物业大部分是伴随着开发商的物业而来的，而这部分利润相对于地产利润来说是相对较小的，而且，目前来说，这部分物业做的并不理想，行
4、业并不集中，利润较低，很多不能满足客户的需求。因此，这部分物业公司竞争力是相对较低的，长时间内会通过市场竞争将行业集中，优胜劣汰，更好的为客户服务。 总之，无论从哪种类型的物业管理来说，这类企业的经济核算的核心就是财务核算，财务管理是大致相同的，因为客户更关心他们的利益是否受到保护，必须向客户提供一系列财务信息。下面笔者将介绍我国物业管理企业财务管理的现状。 二、我国物业管理企业财务管理现状 (一) 大部分企业并没有认识到财务管理的重要性 我国物业管理企业是一个新兴的朝阳行业，目前我国企业的财务管理并没有达到应有的水平，而物业管理企业对于财务管理的认识更加不够，财务管理整体水平不高，领导不加以
5、重视，而且我国物业管理企业由于组建方式不同，因此在财务管理上，参照的准则、制度也不同，还有的物业企业结合自身的要求自行建立账目，这就使物业企业财务制度多元化，行业横向比较不可行，既不利于正确核算企业的经营成果，也不利于真实反映企业的财务状况。因此，物业管理企业要逐渐认识到财务管理的重要性，完善财务管理体系。 （二）内部财务控制不规范 总体来说，我国物业管理企业内部财务控制不规范，物业管理企业还没有完整的财务管理办法可供遵循，而且有的物业公司由于核算简单，并没有制定出内部财务制度，这对于物业企业来说都是不合理的。大部分企业根据自身企业的发展需要设立账目，会计基础管理薄弱，依法建账不到位，并没有按
6、照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目，这不利于企业及时的向客户反映物业管理费的使用情况，会计信息不能得到真实的反映。 （三）投融资管理体制不完善，资金调度不合理 物业管理企业一般规模比较小，为了扩大规模，单纯的物业管理是不能满足其需求的，因此，物业企业为了扩大规模必然会进行投资。但是总体来说，物业企业财务管理体系不健全，对于投资缺乏全面的财务预算，投资管理体制不完善。另一方面，物业管理企业为了扩大规模，必然会进行融资，现在融资渠道已经多元化，但是物业管理企业同其他企业相比，存在的普遍现象就是融资困难，融资渠道不够顺畅，这跟物业管理企业不完善的财务管理体制是相关的，物业管理企业普遍存在的问题
7、就是资金调度不合理，资金闲置或者不足，财产物资管理无序，而且应收账款回收缓慢，资金周转困难。正因为物业管理企业财务管理体制不完善，无论是贷款还是进行其它融资，融资成本都会较高，因为财务管理体制不完善，信用等级相对较低，因此，物业企业加强财务管理体制的建立是必需的。 三、加强物业管理企业财务管理的建议 （一）把财务管理作为物业企业管理的核心 财务管理目标决定着企业财务管理的基本方向，财务管理的目标与物业管理企业的目标是一致的，物业管理企业为了能让客户得到资金运作的信息，必须建立良好的财务管理体系，财务管理活动渗透到物业企业各个环节之中。而且，物业管理企业为了扩大自身的规模，必然要进行投资以及融资
8、的可行性分析，这就取决于企业是否有一个良好的内部财务管理系统，以使企业实现利润增值，提高资金使用效率。企业领导人员要建立一个公平、规范的企业理财环境，防止企业违法违规行为的发生，国家也要出台相关政策进行监督，维护大众利益。领导人员也要努力提高财务人员的素质，定期不定期的对财务人员进行培训，按照国家会计制度的规定设定和使用会计科目，从思想上重视起来，更好的制定项目计划，做好可行性分析，最大限度的为企业创造利益。 （二）要全面展开财务分析，保证资金合理运用 物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理，收取管理费，另一个就是开展多种经营，多方面、分散化投资。如果
9、企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析，保证企业良好运行。物业管理财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析，从而为客户以及投资者提供有用信息。首先，财务管理部门要评价公司的财务状况，了解公司一定时期的资产、负债水平，从而判断企业的经营风险，保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资，企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例，充分利用闲置资金，合理安排长期借款或者是短期借款，有效控制资金成本。其次，财务分析要评价企业的管理效率，管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率，及时了解企业的运作情况，要对企业的财务控制进行检查，以有效防范经
10、营风险，健全财务控制，保证业务流程流畅运作。第三，企业的财务管理分为三个部分，投资融资以及利益分配，企业要进行利益分配，因此就要对企业的获利能力进行评价，盈利多少不仅跟自身有关系，而且跟投资者、债权人都息息相关。因此，对企业盈利能力的评估是必须的，不仅可以满足投资者的需要，而且可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中，要重视财务预测与计划，现今市场竞争尤为激烈，制定出行之有效的行动方针，有效的对资金进行预测、对成本进行预算，以及对利润进行预测，这对于物业管理企业来说都是必不可少的，这位企业经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠的依据。 总之，物业管理企业要采取以物
11、业管理为主、多种经营为辅的方针，根据自身经营管理要求，加强财务管理,建立和健全内部各项财务管理制度，进行有效的财务分析，提高对财务管理的重视程度，为客户创造一个良好的居住和工作环境。物业费用开支要坚持对客户负责的原则，接受客户的监督，及时向客户提供全面的财务信息，接受客户的监督，保证整个物业管理企业良好运作。 参考文献： 吴彦文.对新准则下物业管理企业财务核算的探讨J.黑龙江生态工程职业学院学报， 2008，（02） 裴连兴.财务管理如何助物业之舟启航J.会计之友，2006，（06）中 方莉.物业管理企业现金流的控制点J.商业会计，2007，（16） 张晓敏，陈晓.新形势下企业财务管理的变化及对策J.会计之友，2007，（10） （责任编辑：罗云凤）
