1、1回顾历史资金往往是大多数企业发展的关键。实践证明，没有足够的资金支持，前景再好的项目也只能停留在设想、规划阶段，而不能发展实现为企业的真实收益。企业的资金来源，除了投资方的注入之外，还要依靠各种融资手段，发达的融资机制是企业发展的重要配套条件。融资一般包括融资来源，融资来源一般有内部融资和外部融资。内部融资是利润留存，外部融资包括股权融资和债权融资。要考量融资成本、资本结构。融资还可以分为直接融资和间接融资。直接融资一般都是进入资本市场融资，一般有发行股票、发行债券等，因此必须衡量公司是否符合发行股票和债券的条件。间接融资以银行借款为主渠道，关键是衡量自身偿债能力，拥有的担保条件或抵押品。一
2、般来说，企业是否具有融资能力，金融机构在审查和评估时主要看该企业的偿债能力、盈利能力，现金流状况有无担保或抵押品，企业的信誉。融资的用途是否符合国家法律法规和相关政策及其规定。企业应结合自己的实际情况，选择不同的融资渠道，融资的风险主要看自己的扩张投资项目的风险大小以及自己的公司的承受能力。如果一味追求扩张速度和扩张规模，而不考虑自身的偿还能力，可能会给企业带来巨大风险。因此要量力而行，适度把握。1.历年融资方式下面，我们看看万科从 2004 至 2011 年所采取的融资方式，由于个人能力及时间的限制，我将重点分析 06 年至 11 年企业与融资相关的情况。万科 04 年至 11 年股本变化及
3、融资年份 股本（万股）同比增加 融资方式 备注（影响股本因素） 2004 227,363 0 发行可转债“万科转2”， 共 1,990 万张，面值 100 元，融资19.9 亿人民币.“万科转债”剩余部分年内全部转股。分红派息，每 10 股送 1股红股。公积金转增股本，每 10股转增 4 股。2005 372,269 63.7% 公积金转增股本，每 10股转增 5 股。“万科转 2”债转股约增加股本 3.1 亿股。2006 436,990 17.4% 向 10 家发行对象，非公开增发 4 亿 A 股，增发价为 10.5 元。募集资金约 42 亿人民币。“万科转 2”部分债转股，股本约增加 2.
4、5 亿股。剩余部分可转债被公司赎回。22007 687,201 57.3% 公开增发 A 股，增发价为 31.53 元。募集资金约 99 亿人民币。公积金转增股本，每 10股转增 5 股。2008 1099,521 60% 公积金转增股本，每 10股转增 6 股。2009 拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本 8%的股份，扣除发行费用后募集净额不超过人民币 112 亿元资金 。20102011从上表可以看到，万科利用股权融资约为 157.11 亿，发行两次(2002 发行可转债融资15 亿)可转债筹集资金共计 34.9 亿，第一次发行的 15 亿可转债最终全部转股，第二次发行的 19.9 亿
5、可转债，最后约有 1.8 亿最后被万科赎回，其余全部转股。总的说来，万科在近二十年的上市过程中，利用资本市场共融资 190 亿元左右。 自 2008 年以来，万科已连续四年没有利用资本市场进行融资，2009 年 9 月 15 日，备受关注的万科 112 亿再融资计划成功闯关，在股东大会上获得了超过 99.8%的通过率，并公布方案 112 亿增发中 92 亿元拟投向 14 个住宅项目的后继开发建设；剩余募集资金用于补充公司的流动资金，但是后来此万科历史以来最大的融资计划便再无声息，无疾而终。不过，此次增发失败对万科的影响也不会很大。财报显示，万科在 2009 年中期时的财务非常稳健，公司的净负债
6、率也由 2008 年的 37.10%下降至 10.7%。今年上半年万科累计实现销售额 367.7 亿元，创下有史以来最好水平。而且，万科原本计划投入增发资金的部分项目已完成开发。万科有足够的实力，即使不融资亦可以很好的完成既有的计划，不愧为龙头老大。今年上半年，万科董事会秘书谭华杰对 114 万股东说， “我们现在财务状况很好，万科在融资需求上比较从容。融资能力上也具备优势。 ”董秘的这句话告诉我们，万科财务稳健，不缺钱，即使融资也会很简单就能办到，因为万科有其自身的优势，正如前文 SWORT 分析中所示。万科一直处于知己知彼，百战不殆的状态。2.2006-2011 年财务指标从企业这几年的财
7、务指标变化情况来认识企业的发展情况，分析企业的偿债能力、盈利能力及营运能力。2.1 纵向比较如下：32.1.1 偿债能力分析年份指标 2006 2007 2008 2009 2010 2011.9流动比率 2.1921 1.9566 1.7575 1.9149 1.5852 1.3965现金流量比 -0.0931 -0.1577 -0.0004 0.1004 0.0139 -0.0067资产负债率 0.65 0.66 0.67 0.67 0.74 0.79长期负债率 0.19 0.16 0.13 0.13 0.11 0.08利息保障倍数 2550.56 2225.62 1061.93 1062
8、.13 2468.13 2999.32短期偿债能力分析（1）流动比率该公司 06 年的流动比率为 2.19，是近年来的最高值，总体上呈下降的趋势，但相对来说还比较稳健，只是 09 年度略有上升。1 元的负债约有 1 元以上的资产作保障，说明企业的短期偿债能力相对比较平稳。（2）现金流量比率该公司近五年的现金比率以负值居多，07 年的-0 .1577，是几年里的最低值，2009 年为 0.1004，首次突破 0 的记录，从这些数据可以看出，该公司的现金即付能力较弱，总体还是呈上升趋势的，但是相对数还是较低，说明了一元的流动负债有仅有很少的一部分甚至没有现金资产作为偿还保障，其短期偿债能力较弱。（
9、3）资产负债率该企业的资产负债率 06 年为 0.65，2008 年为 0.67,2010 年为 0.74。从这些数据可以看出，该企业的资产负债率呈现逐年上升趋势的，但是上升的幅度很小，说明该企业开始调节自身的资本结构，以降低负债带来的企业风险，资产负债率越高，说明企业的长期偿债能力就越弱，债权人的保证程度就越弱，这也是一种稳健的政策，风险降低了。长期偿债能力分析（1）利息保障倍数该企业的利息保障倍数在一开始呈现逐年下降的趋势，在 2010 年以来又大幅度上升，从这些数据可以看出，08 年金融危机来的当年影响最大，骤降了一半以上，后来又缓慢上升，说明企业经营开始好转。利息保障倍数越高，说明企业
10、偿还债务能力越有保障，该企业 08 年到 2010 年期间，利润有了大幅下降，而同时财务费用却有进一步增长，对债务的偿还能力有所降低，所以应该要多加注意。（2）长期负债率4该企业的资产负债率 06 年为 0.19，2008 年为 0.13,2010 年为 0.08。从这些数据可以看出，该企业的长期负债率呈现逐年下降趋势的，下降的幅度并不大。它的下降意味着企业的长期负债在资产总额中的比例下降了，这对企业来说，其偿债的压力逐年下降，从另一面也说明其资金的运用率下降了。2.1.2 获利能力分析年份指标2006 2007 2008 2009 2010 2011.9净资产收益率 0.15 0.17 0.
11、13 0.15 0.17 0.07销售净利率 0.14 0.15 0.11 0.13 0.17 0.14每股收益率（调整后）0.55 0.73 0.37 0.48 0.30 0.33获利能力分析（1）净资产收益率该企业的净资产收益率 06-2011 年 9 月分别为 0.15、0.17、0.13，0.15、0.17 和0.07。从这些数据可以看出，该企业的净资产收益率在前两年是上升的，而 08 年出现大的下降，随后又逐年上升，并逐步趋于稳定，九月的数值由于不全面，无法完全反映情况。而其余的数据可以说明该企业的经营状况有较大波动，当然 2008 年的突降是受到全球市场形势的变化，企业的发展也逐步
12、上升并趋于稳定，可见万迅速调节自身以适应市场发展的能力。（2）销售利润率该企业的销售利润率 06 年为 0.14，08 年为 0.11，2010 年为 0.17。从这些数据可以看出，该企业的销售利润率波动幅度较大，但是总体上保持 10%以上的增长。这对企业长期发展来说是个好消息，稳定的局面才能带来稳定的收益。（3）每股收益数据如图中所示，该企业的每股收益在前三年中起伏较大，此后逐步平稳下来，维持在 0.35 左右浮动。该公司在前两年增长迅速，盈利能力大大提高，但 08 年的危机使得其受挫而骤降，并在后几年的时间里逐步稳定下来。2.1.3 营运能力分析年份指标2006 2007 2008 200
13、9 2010 2011.95应收账款周转率 48.30 57.79 45.86 59.76 43.96 22.64存货周转率 0.45 0.41 0.33 0.39 0.27 0.10总资产周转率 0.49 0.47 0.37 0.38 0.29 0.12流动资产周转率 0.515 0.4945 0.3925 0.401 0.302 0.1228经营效益比较分析（1）应收账款周转率该企业的应收账款周转率奇数年为在 50 以下并下降，偶数年 55 以上并上升。从这些数据可以看出，该企业的应收账款周转率在一定的比例里浮动，且数值不小，这说明该企业资金呆滞在应收账款上的几率较小，回收的速度也很可观，
14、这对企业下一步发展扫清了障碍。（2）存货周转率该企业的存货周转率 06 年为 0.45，08 年为 0.41，2010 年为 0.27。从这些数据中我们不难看出，该企业的存货周转率同样在总体上是呈现逐年下降趋势的。这说明该企业的存货是逐年增加的，换句话说存货的增长速度比主营业务收入的增长水平更胜一筹，这样一来，它不仅会耗费大部分的存货成本，同时也会影响企业的资金周转和经营情况。（3）总资产周转率总资产周转率反映了企业资产创造销售收入的能力。该企业的总资产周转率 06 年为0.49，08 年为 0.37，2010 年为 0.29。该企业的总资产周转率是呈现逐年下降趋势的，其08 年的下降幅度最大
15、，充分看出金融危机对该公司的影响很大。之所以下降，会导致偿债能力也有所下降。总体来看，该企业的运营能力有了下降的趋势。（4）流动资产周转率该企业的总资产周转率 06 年为 0.515，08 年为 0.3925，2010 年为 0.302。这不到 1的一串数字呈现的事逐年下降的趋势。尤其也是 08 年下降幅度最大，这里就不用我再做解释。我们知道，企业流动资产周转率越快，周转次数越多，周转天数越少，表明企业以占用相同流动资产获得的销售收入越多，说明企业的流动资产使用效率越好。很明显，万科的流动资产周转存在一些问题，管理人员应该更多关注。小结：总的来说，万科一直在前进，一直在提升自己，即使 2008
16、 年受金融危机的影响，企业的经营效益有所下降，但是万科很快便重新振作起来，并不断地取得令同行业羡慕的成就。万科的偿债能力、获利能力和营运能力都是同行业中的佼佼者，万科的财务一直比较稳健，投资者对其信心十足。因此，万科如果通过增发新股的方式来融资，基本不是问题，肯定有股民来买万科的股票，这也正是董秘所说的他们有融资优势的原因之一。62.2 横向比较如下：万科最终发展成为房地产行业的龙头老大，这并不是一个偶然，这是万科孜孜不倦、不懈努力的结果。万科善于利用自己的优势，巧妙地避开自己劣势，能够抓住市场的机会，抵抗其他的威胁，这才是生存之道，才是强者之道！万科致力于制定周详的计划并踏实地去执行，万科善
17、于研究政府颁布的政策而少走了许多弯路。自 2006 年年初开始，我国宏观调控又一次发挥巨大作用，迎来了第二轮高峰。国务院及中国人民银行、发改委、建设部、国家税务总局等部门顺应形势也相应出台了一系列调控政策，其中包括土地供应、货币信贷等方面，其主要目的是从源头上控制固定资产投资的增长过快。虽然房地产和住宅开发投资增幅有所放缓，但我们依旧看到房价一涨再涨，它的涨幅并没有得到有效控制。于是，就在 2006 年的 5 月 17 日，国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（被俗称为“国六条”），由此拉开了 2006 年房地产调控的序幕。房地产金融管理事宜众多，主要包括投融资门槛、利率、信贷、存
18、款准备金，在政策上主要包括以下四个方面：一、继续实施紧缩的房地产信贷政策，严格商业银行房地产信贷的市场准入条件，商业银行不得对“四证”不齐、项目资本金比例低于 35%的项目发放开发贷款，重申商业银行不得对未封顶的项目发放个人按揭贷款。二、实行差别化的个人按揭贷款政策，有保有压，将 90 平方米以上住房的按揭贷款首付比例提高到 30%。三、通过加息提高开发商的开发成本和个人的贷款成本，挤压房地产市场中的投机成分。四、对外资进入房地产市场设定了严格的准入标准。在 2006 的一次大的变动之后，对其后几年的发展更是影响深远。2007 年外部资金的涌入和行业内的习惯性思维，造成了土地市场的亢奋，价格居
19、高不下，更一度形成地价高于房价的异常现象，国家出台的土地增值税清算管理及地方税的变化也起到巨大作用；2008 年，我国房地产上市公司（沪深两地上市及大陆在港上市）的总资产规模继续保持良好的增长态势，但受到国家宏观政策以及市场调整的影响，发展速度出现明显的回落，万科集团公司在所有沪深两地上市和大陆在港上市房地产公司中，以 1200 亿的总资产规模高居榜首，同比增长 8%，领先于其他各大房地产公司，但是普遍存在着短期偿债能力不足的缺陷。2009 年，房地产行业近几年处于较为低迷的情况，其主要原因在于国际金融危机的影响，全球主要地区的国内生产总值增长远低于全球产能，通货膨胀转为通货紧缩，银行、退休基
20、金及主权财富基金的资本基础萎缩，但因为房地产可以拉动国内的经济复苏，提供较多的就业机会，所以国家会有一系列的政策来帮助房地产行业脱离现在的困境。2010 年是万科风光的一年，万科用 1026 亿元的销售额重申，只有它才是中国房地产行业7的领头羊。这一地位也使得其成为资本市场的宠儿，通过多次股权融资推动了公司更快的发展。从这几年的国家政策我们可以看出，国家出台的一项项政策，万科都有按规定执行并从中获利颇丰，2006 出台的国六条虽然看似约束了房地产业的发展，但万科的发展依然风头正劲，这几项政策对于拥有稳定的市场基础和雄厚的资金支持的万科来说更是提供了资金保障，让其资金的流动速度加快，利用率上升；
21、2007 年的土地热与国家政策息息相关，而此时的万科更是随波逐流，它不但顺应形势积极纳税，成为当年的纳税冠军，而且严格执行国家规定，是的其规模迅速扩张，市场一片看好，估价也再同行首屈一指。2008 年由于受到金融风暴的影响，万科与其他各层的房产者一样受到挫折，使得其市场规模缩小，盈利也相应下降，然而国家的宏观调控敌不过房价的强硬，即便全球经济一片萧条，中国的地产业还是坚不可摧，房价依然是居高不下，并进行调整期，为下一年的迅猛发展打好基础；2009 年的经济全面复苏，房地产行业也迎来有一个春天，形势一片大好，一边是国家抑制房贷，一边是大众需求上升，于是在执行国家政策的前提下，万科的销售形势依然一
22、片光明，并较之前几年有了较大的增长。2010 年的宏观政策依旧为了解决房价问题，并且严格控制非首套的销售，于是万科推出精装小户型，做物美价廉的房子出来，积极打造口碑，这也深得人心。3.历年融资的影响融资给企业带来了更多的资金，是企业正常运营的保障，但是融资也是需要花费成本的，并不是所有的融资都会给企业带来正效应。下列图为历年融资对净资产收益率和每股收益率的影响。 历次权益融资对净资产收益率的影响分析(图)从上图可以看出，04 年至 08 年的历次融资中，除了 08 年以外，融资对公司股东回报8率带来了显著的正面影响。08 年的负效应与当时的特殊环境有联系，金融危机的洗礼下，万科的净资产收益率仍
23、能达到 13.24%已是相当不易。万科历次融资对每股收益的影响分析（图）万科在历次融资行为的次年，每股收益基本都会呈现迅速回升的态势，且在其后几年中保持一定程度的上涨。万科的发展得到资本市场的有效推动，资本市场为万科发展的关键阶段提供了更大的动力。 融资使企业有更多的资金来投资项目为股东带来更多的利益，以 06 年为例，企业成功向 10 家发行对象，非公开增发 4 亿 A 股，募集资金约 42 亿人民币。从 2006 年报中可以得到以下信息，上述募集资金投资于 8 个项目，截至 2006 年 12 月 31 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：（单位：万元）募集资金实际使用情况及 200
24、6 年年报中披露的实际使用情况发行报告书中承诺使用情况截止 2006 年 12 月 31 日止情况投资项目承诺投资金额预测投资收益率完成投资金额 已结算部分投资收益率项目进度厦门金域蓝湾项目(原厦门吕岭路项目)75,000 14.93% 59,650 - 3%佛山南海桂城凯旋城项目（原A7 项目）75,000 10.76% 25,360 - 1.60%北京顺义四季花城项目55,000 10.00% 30,699 13% 26.65%杭州江干区万科魅力之城项目（原九堡项目）50,000 13.20% 21,285 - 5%佛山顺德新城区项目 50,000 12.30% 14,422 22% 13
25、%9武汉金色家园项目（原京汉大道项目）50,000 12.50% 21,471 - 3%上海吴泾镇锦川项目 35,000 11.60% 6,091 - -成都金牛区加州湾项目（沙湾项目）30,000 12.20% 17,503 - 44%合计 420,000 - 196,481 - -截至2006年12月31日止，万科此次募集资金按照募集说明书使用了人民币196,481 万元，占前次募集资金总额人民币419,670 万元（扣除相关发行费用）的46.82%，余额人民币223,189 万元将随着项目的后续开发全部投入。我无法准确得知这八个项目完成后能为企业带来的效益，但是从上表的预期收益率可知，几
26、个项目的收益相当可观，能够为企业带来许多利润。2006年，万科成功融资后，充分利用融资的钱和盈利的钱去购买新地，开发新的项目以获取更大的利益。下列图为万金宝相关财务指标的对比：从图中我们可以看出：自2006年以来，保利地产的每股收益在三巨头之中上升最明显，最为看好，金地集团2007年的收益与之平齐， ，但随后就明显弱下来，一路追赶。相比之下，万科就不太突出了，但相比房地产开发与经营业的平均水平还是有优势的，2010年万科的每股收益以微笑优势超越金地，其发展是逐年上升的，且有望追赶保利，成为新的霸主。10反映：万科的净利增长率波动幅度不大，呈稳定状态，而金地集团也较稳定，只有2010年有一个超大幅度的变化，随后又恢复平静，并低于同时期的其他几家，保利总体稳定，仅2008年浮动较大，而房地产开发与经营业长期浮动较大，稳定性差。我们可以得出，万科的发展稳定，利润也稳定，受市场环境影响较小，自我调节的能力较强，而其他两家在金融危机及下一年分别有较大变动，说明其对市场较敏感，其不稳定性对预测未来在成较大的困扰，万科应抓住机遇，稳中求胜。
