1、 纳税人转让不动产增值税征收管纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法理暂行办法 的公告的公告 （ 3）涉 税 服 务 咨 询国家税务总局公告国家税务总局公告 2016年第年第 14号号上节回顾：对 地 税 机 关来说 ， 对纳税 人 转让 不 动产 只需要 区 分：自建 还 是非自建非自建不 动产 ： 对 于 纳税 人 销 售非自建的不 动产 ， 应 以取得的全部价款和价外 费 用扣除不 动产购 置原价或者取得不 动产时 的作价后的余 额 ，按照 5%的 预 征率（或者征收率）向不 动产 所在地主管地税 机 关预缴 （或者 缴纳 ） 税 款。这 也就是 说 ， 纳税 人 应 按照差价和 5%征
2、收率 计 算 预缴 （或者缴纳 ）增 值税 款。第一 PPT模板 网 ： 自建不 动产 ： 对 于 纳税 人 销 售自建的不 动产 ， 应 以取得的全部价款和价外 费 用 ， 按照 5%的 预 征率向不 动产所在地主管地 税 机 关预缴 （或者 缴纳 ） 税 款。这 也就是 说 ， 纳税 人按照全 额 和 5%征收率 计 算 缴纳 增 值税 。第一 PPT模板 网 ： 对国税机关来说，除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。首先要区分纳税人选择的计税方式：一般计税还是简易计税第一 PPT模板 网 ： 1、 纳税 人适用 简
3、 易 计税 方法， 包括一般 纳税 人 销 售 2016年 4 月 30 日前取得的不 动产 ， 选择简 易 计税 方法 计 算增 值税 的；及小 规 模 纳税 人 转让 取得的不 动产 。 当纳税 人适用 简 易 计税 方法 时 ，需考 虑 不 动产属 于自建 还 是非自建：非自建： 对 于非自建的不 动产 ， 纳税 人以取得的全部价款和价外 费 用扣除不 动产购 置原价或者取得不 动产时 的作价后的余 额为销售 额 ，按照 5%的征收率 计 算 应纳税额 。即差 额 ， 5%征收率 计 算 应纳税额 。自建： 对 于自建的不 动产 ， 纳税 人 应 以取得的全部价款和价外费 用 为销 售
4、额 ，按照 5%的征收率 计 算 应纳税额 。即全 额 ， 5%计 算增 值税 。第一 PPT模板 网 ： 2、 纳税 人适用一般 计税 方法， 包括一般 纳税 人 销 售 2016年 4 月 30 日前取得的不 动产 ， 选择 一般 计税 方法 计 算增 值税 的；及一般 纳税 人 销 售改革后取得的不 动产 。 当纳税 人适用一般 计税 方法时 ，非自建不 动产 和自建不 动产 的 应纳税额计 算 规 定是一致的：即以取得的全部价款和价外 费 用 为销 售 额 ，按照适用 税 率 11%计 算 应纳税额 。第一 PPT模板 网 ： 例 1：某纳税人（非自然人） ， 2016年 6月 30日
5、转让其 2013年购买的写字楼一层，取得转让收入 1000万元（含税，下同） 。纳税人 2013年购买时的价格为 700万元，保留有合法有效凭证。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？ 分析： 在地税机关预缴税款时， 不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。第一 PPT模板 网 ： 第一 PPT模板 网 ： 在该题中，纳税人转让的不动产为 2013 年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产
6、时的作价后的余额，即 1000万 -700万=300 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 例 2：某 纳税 人（非自然人） ， 2016年 6月 30日 转让 其 2013 年自己建造的 厂 房一 间 ，取得 转让 收入 1000 万元。 纳税 人 2013 年建造 厂 房的成本 为 700 万。 请问 ，如果 该纳税 人 为 增 值税 一般 纳税 人， 应 如何在不 动产 所在地地 税 机 关计 算 预缴税额 ，如 该纳税 人为 小 规 模 纳税 人又如何呢？ 分析：同理，在地 税 机 关预缴税 款 时 ，不需要 区 分 纳
7、税 人性质 ，也不需要 区 分房 产 取得的 时间 是改革前 还 是改革后，只需要知道所 销 售的不 动产 ，是 属 于自建的不 动产 ， 还 是非自建。在 该题 中， 纳税 人 转让 的不 动产为 2013 年自建的，因此 应 以取得的全部价款和价外 费 用，即 1000 万，此 为 含 税 价， 换 算 为 不含 税 价后，按照 5%的 预 征率（或者征收率）向不 动产 所在地主管地 税 机 关预缴税款。 虽 然本 题给 出了 700万元的建造成本价格，但是在自建房 产 的销 售中，地 税 机 关 在 预缴税 款 时 ，不允 许 扣除成本， 这 是需要大家注意的地方。 第一 PPT模板 网
8、 ： 例 3：接例 1，某纳税人（非自然人） ， 2016 年 6 月 30日转让其 2013年购买的写字楼一层，取得转让收入 1000万元。纳税人 2013 年购买时的价格为 700 万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。分析：纳税人转让的不动产为 2013 年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。即 1000万 -700万 =300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的征收率计算应纳税额。第一 PPT模板 网 ：
