1、5年， 20亿到 527亿 恒大快速开发战略研究北京公司市场企划组2011-4-26背景与研究方法3月底，全国媒体开始大量报道恒大利润超越万科的消息，其在全国迅速扩张之势引起我们的关注。尽管恒大未在北京获取项目，但考虑到北京万科的战略纵深城市包括秦皇岛、廊坊等二三线市， 恒大可能都是我们即将面对需贴身肉搏的对手 。因此，在北京公司管理层布置下，我们尝试 研究恒大的业务发展情况和企业盈利模式，希望通过本次针对恒大的简单剖析和研究，说明恒大的发展模式，探讨其模式对万科可能的启示，为我们自身的发展提供借鉴。恒大目前还不是北京公司的直接对手，对北京公司较为神秘，本次研究首先参考了恒大年报、招股书、媒体
2、报道等公开资料，另外还通过多方关系 访谈了恒大总部和地方公司相关人员 ，与 恒大长期合作的合作公司高管 ，里昂证券、摩根斯坦利和国泰君安等外部长期跟踪恒大的 资深分析员 ，同时借鉴了与恒大直接竞争的 兄弟公司的研究资料 ，希望通过多方面资料综合描绘出恒大的基本轮廓，供公司参考。同时感谢集团总部董办、北京万科财务部、长沙万科营销部以及给我们贡献恒大报告相关资源的各位领导和同事。2恒大地产公布 2010年度主要财务指标：净 利润高达80.24亿，较 2009年同期的11.2亿翻了 6倍 截至目前已披露年报的大型房地产公司的数据显示，中海以 126.7亿 (港元 ) 位居收益榜之首， 恒大以超过 8
3、0亿元超过万科的 72.8亿人民币，跻身第二 。上文摘自 恒大利润超越万科 2008年 4月 5日 恒大利润超越万科了吗如何实现如此快速的扩张“开盘必特价，特价必升值 ”？2011年 3月 29日 “疯狂扩张、上市受挫，圈地成累赘，资金链紧绷，许家印和孙宏斌的手法何其相似，恒大地产会不会成为下一个顺驰 。 ” 预计私募金额最高为5亿美元，但亦有人士表示，此次私募对于恒大地产来说是杯水车薪。事实上， 恒大地产的资金缺口达 400多亿元 。上文摘自 私募 5亿美元难补 400亿缺口 恒大或成下一个顺驰 ? 3目录 财务指标分析 业务模式研究 架构与管理体系 对万科的启发和借鉴08-10年，恒大在总
4、资产、净资产、销售额和利润四个方面增长迅速，年复合增长率 3倍于万科； 10年的总资产和销售额已相当于万科的 48%数据来源：恒大 10年年报，恒大 IPO招股书总资产（亿元）*净资产（亿元）*销售额（亿元） 利润（亿元） *5恒大毛利率逐年下降，核心净利率 *仅为 10%； 17%的净利率依赖于物业增值，其物业增值收益净利占比达 40%由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的 “营业收入 ”项作 “营业税及其附加 ”的调增处理数据来源：恒大 10年年报，恒大 IPO招股书毛利率*净利率*增（减）值收益（损失）（亿元）*核心利润率 *恒大 万科恒大 万科* 注：核心利润率 =
5、（利润 -物业增值收益） / 调整后收入609年物业成本增速高于结算收入， 10年员工成本、销售佣金增速高于销售额，物业成本增速高于结算收入，导致恒大销售成本收入占比持续上升，其毛利率逐年下降* * * * *10年损益各项收入占比* * * *08-10年销售成本收入占比7* 注：开发成本包括地价、建安成本及其他建筑相关费用和资本化的利息由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的 “营业收入 ”项作 “营业税及其附加 ”的调增处理数据来源：恒大 10年年报，恒大 IPO招股书09-10年成本增速比较2009年增速 2010年增速销售额 412% 72%- 员工成本 33% 2
6、71%- 销售 佣金 193% 248%- 广告 成本 115% 55%结算收入 59% 700%- 开发成本 * 88% 804%- 营业税及其他 58% 656%恒大资产周转率增长迅速，负债率亦高于万科， 10年ROE超过万科，达到 27%，得益于其较高的资产周转率和杠杆水平* *净资产回报率（ ROE）*=权益乘数资产周转率*核心利润率恒大 万科8注：由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的 “营业收入 ”项作 “营业税及其附加 ”的调增处理数据来源：恒大 10年年报，恒大 IPO招股书08年受上市前路演及后期市场下行，上市计划搁浅影响，费率相对较高； 09-10年，其营销费率和管理费率回调至相对合理水平，但仍显著高于万科营销费率 * 管理费率 *9数据来源：恒大 10年年报，恒大 IPO招股书。营销费率和管理费率比照当年销售额。*注：营销费率和管理费率比照当年销售额。恒大与万科负债率皆在 75%-80%之间，其中 10年恒大计息负债占比 37%，万科计息负债占比 29%10年恒大负债结构*10年万科负债结构*负债率*10年恒大计息负债占比 10年万科计息负债占比*10数据来源：恒大 10年年报，恒大 IPO招股书
