1、概论宏观调控政策对房地产融资市场的影响摘 要: 房地产行业是典型的资金密集型行业，很少有投资者全部以自有资本金投入，房地产企业的融资问题一向牵动着企业的发展和生存。房地产业的关联性很强，对经济的拉动作用明显。因此，房地产企业快速高效融资的需求，已经迫在眉睫。当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。 关键词：宏观调控政策，房地产，融资 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 引言：从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前，我国对房地
2、产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机，国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点，当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45，2009 年的疯狂透支了未来。2010 年伊始，国家调控政策开始出台，说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀，货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前，国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成，这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难，今后几年，房地产企业融资困难也会成为常态。 1、我国房地产企业融资概况 众所周
3、知房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。因此，房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金，其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降， 年这两项比例均为 0；国内贷款比例分别为 23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58
4、 %，由于 2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策，国内贷款比例在 2004 年和 2005 年比例处于历史最低水平， 年国内贷款比例比年增加 了 1. 47 个百分点 ， 利 用外资比例从 19982003 年处于持续下降过程中，最低比例为 1.98 %(2003 年 )， 最高比例为8.19 %( 1998 年)，企业自筹资金比例 2003 年前均低于 30%，自 2003年后，自筹资金比例均超过 30 %，其中企事业单位自有资金比例在 2006年达到最高 58.52%，其他资金来源比例最低为 41.4%( 年 )， 最 高 比 例 为 49.87%( 2004 年)。二、股票融
5、资和债券融资所占比重较小目前，我国上市的房地产企业非常少，即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件，从总体来看，房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。 （三）外资所占比例呈上升趋势 1998 2006 年，我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%，尽管所占比例非常小，但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来，我国房地产企业利用外资增势强劲，
6、一方面，从宏观层面看，国外资本在分享中国经济快速发展的成果；另一方面，随着人民币升值，伴随外资进入的还有大量热钱，尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件，但还有继续扩大流入量的发展趋势。 （四）房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%，但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。 二、当前国家进行宏观调控的情况分析 2007 年以来央行次调高利率，10 次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性，6 次加息，通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投
7、放。未来货币政策组合拳的力度更大，会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时，今年财政政策将继续保持“稳健” ，财政支出结构进一步优化，社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时，中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准，巩固完善强化支农惠农政策，推进产业结构优化升级，着力改善民生，促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性，短期内难以从根本上予以消除，上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定
8、发展，进一步提高发展质量，政府将继续保持宏观调控的力度， “适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。 三、宏观调控对房地产行业的影响分析。 （一）运用利率杠杆，控制房地产企业 投资规模房地产投资规模较大比例增长，这种房地产企业过快的膨胀的行为，对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面，被较高利润所诱惑的房地产商，在面对房地产开发过程较大风险时，仍然选择大量涌入，而开发过程的长期性，使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性，一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失，对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面，由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款，故银行业
9、也成为这种风险的主要承担者，而银行业作为我国单一金融体系中的主体，房地产行业所承担的风险一旦实现，银行业的损失，就将牵动众多行业的发展。（二）提高房地产企业外部融资门槛，增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例，四证的取得的要求，还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现，中央正在寻求一种融资要求的标准化，各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。 （三）信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出，进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏，严格控制新开工项目，防止投资反弹，促使经济增长保持在合理水平。 结 语： 房
10、地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关，它的发展需要金融业的持续支持，同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加，因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展，又需要合理地防范金融风险。 参考文献： 1吕萍.房地产经济学，中国人民大学出版社，2002 2高聚辉，房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望J，中国房地产金融，2006 3丁烈云，房地产开发（第二版） ，北京：中国建筑工业出版社M，2004 4刘晴、葛长银、段敏，我国房地产业融资问题及对策研究J，黑龙江对外经贸 2006 5陈琰，银监会表示个人购买多套房屋首付将大幅提高N，京华时报，2006 6陈淮，中国城市化战略回顾与反思R，第七届中国经济学家论坛，2006
