1、1区域经济因素差异与房地产价格研究综述与影响分析内容摘要：十八届三中全会指出要不断缩小我国的区域发展差距，合理控制并稳定房价。基于国内外相关文献，认为区域经济差异是影响和造成房价不断走高的长期因素。基于此，本文通过构建相关模型，说明基于区域差异构建的变量因素对我国东、中、西部的房价存在差异性，劳动参与率与中部房价关系显著，投资与西部房价关系显著，工业化与东西部房价关系显著，对外依存与东中部房价关系显著，城市化对西部房价关系显著。认为未来我国在发展房地产时，需要推进生产要素的合理配置、构建区域良性互动发展机制等才能持续稳定房价。 关键词：区域经济因素差异 房价 影响因素 相关研究综述 国外一些学
2、者针对我国区域经济发展的差异性进行了分析。一是关于区域经济差异与政策方面的研究，如 Young（2001）研究认为我国各个地区差距不断加大的原因是地区性的保护政策，基于地域性的市场保护性促使本地区的企业等资源配置偏离了本地的比较优势。二是有关区域经济的差异性与贸易方面的关系，如 Husain（2000）认为我国不同地方的外商直接投资影响和导致了不同区域间的差异。三是有关区域经济差异与制度方面，如 Feng 等（2000）基于 1978-1989 年时间段，以 29 个省为对象，认为私有企业与经济之间具有密切的关系，私有企业对本地区占的比例对本地区之间的差距会产生影响。四是区域经济差异与区位2因
3、素之间的关系，Jones（2003）等认为我国地区间差距的原因是我国中央政府的地区政策相异、中西部不利的条件等。 从国内的文献来看，改革开放后，我国沿海地区经济率先发展，导致了地区差异，引起了学者们的注意和研究。一是区域经济差异与政策、投资、劳动力等因素，蔡等（2001）认为增长率的不同影响和导致了人均收入水平的差异，人均收入水平、城市化、工业化水平、人力资本禀赋等是地区绝对差距扩大的初始条件；魏后凯（2002）以 1985-1999 年为时间段，验证了外商投资与我国的地区经济增长关系，认为东部与西部间 GDP 增长率的差异有 90%由外商投资引起的；林毅夫（2003）认为地区间的发展差异可用
4、相异的政策来解释；漆嘉琦等（2011）构建了平均指标的因素分析模型，以广东省为研究对象，以 2000-2009 年为时间段，分析了其经济发展变化的驱动因素，认为劳动力流动不均衡是地区经济发展不平衡的成因。二是有关区域经济差异的综合影响因素分析，王选选（2009）分析了影响我国东、中、西和东北经济发展差距的因素，认为主要表现在自然基础差距、经济发展基础差距、政策因素、投资力度和环境差异、结构因素、布局与区位因素、人力资本因素、思想文化因素，而产业结构、经济外向度、投资系数是影响区域差距的主要原因。 从房价影响因素文献看，就国外文献，一是从有效市场假说对房价影响因素研究，如 Miki Seko（2
5、003）以日本 46 个县为研究对象，以1980-2001 年为时间段，验证表明住宅价格与年收入、人口、住宅年开工量、消费价格指数、空置率之间有较强的相关性。Cho（2008）以美国房地产市场数据，表明房地产市场与土地市场价格之间存在双向的 Granger3因果关系。二是基于噪声交理论对房价影响的研究，Mary Riddel（1999）分析了投机和经济对房价的影响，认为房价增值由投机需求导致、经济发展、正常的有人口因素导致的住房需求构成。 我国的研究主要有：一是房价与宏观经济变量间的关系，如赵春明、陈昊（2011）以我国 1991-2009 年的月度住宅销售平均价格数据，以广义矩方法（GMM）
6、的基础上，认为进口总值与商品房屋平均销售价格呈正相关关系。二是房价与土地价格、土地供给制度间的关系，如吴锦华（2010）认为我国城市房价上涨原因是房地产市场流动性过多、家庭联合购房倾向的普遍化、地方政府“土地财政”要求、部分政府官员的“权力寻租”行为、政府政策不配套等。三是房价与银行信贷、货币政策、货币供给量市场的研究，如车欣薇等（2011）对北京、上海、深圳和香港 4 个城市房地产价格与银行信贷间的关系实证认为各金融中心房屋价格和银行贷款存在长期均衡。四是房价与城市化的关系，如路永民（2011）认为经济发达、人力资本好的地区城市化对房价具有促进作用。五是房价与房地产的关系，如周辉莉（2008
7、）认为房地产产品的差别化促使了我国总体房地产价格持续上涨。六是房价与投机间的关系，如栾斌等（2010）认为减少房产交易的投机行为可达到稳定房价增长速度。 综上所述，国内外学者进行了大量的研究，指标有人口、收入、居民消费价格指数、建筑成本、失业率和利率等，大多集中在供需关系方面，但推动房价的持续高涨在学术界并没有共同的意见，当然，伴随房地产市场的发展，其价格也包含了更多的市场信息。基于此，相关文献缺乏有关我国区域经济差异与房价关系的研究，需要更好地推进区域经4济差异对房价影响的定量研究，提出更好的对策，更好地推进我国房地产市场发展，促进区域发展的协调。 我国区域经济差异影响房价的因素分析 综合上
8、述文献，本文选定房价、劳动参与率、投资水平、工业化水平、外贸依存度、城市化水平指标表示区域经济差异的影响因素，如表1 所示，根据数据的可获得性，指标选取 2002-2012 年我国 31 个省市自治区的房价和区域经济差异因素的数据，数据来自中国统计年鉴 、中国人口和就业统计年鉴 、 各省统计年鉴 ，剔除物价变动的影响，采用固定资产投资价格指数以 2002 年为基期进行平减。根据本文需要，构建模型如下： LN（PHi，t）=i+1t LN（LABi，t） +2t LN（INVi，t） +3t LN（INDi，t） +4t TRAi，t+5t URBi，t+ Ui，t，其中，i为我国 31 省市样
9、本，t 为 2002-2012 年的时间点，PHi，t 为住宅平均销售价格，LABi，t 为收入水平，INVi，t 为投资水平，INDi，t 为工业化水平，TRAi，t 为外贸依存度，URBi，t 为城市化水平，i 为常数项，（15）为解释变量系数，u、i、t 为随机扰动项。 在进行验证之前，需要检验变量的平稳性，显示 LAB、LNV、IND、PH 有单位根，再进行一阶差分检验，在 5%的显著性水平下拒绝存在单位根假设，表明变量都为一阶单整（1） ， 变量间可能存在协整关系，变量之间的协整关系检验表明存在显著的协整关系，变量间存在长期的均衡的稳定关系。在此基础上，在对模型进行协方差 F 检验和
10、 Hausman 检验，结果表明模型应该采用固定影响变系数的形式，验证用 Eviews6.0 软件。 5根据上述实证结果分析，基于研究对象的复杂性，采用 GLS 截面加权估计法，同时遵循“三分法”的区域划分方法，结果如表 2 所示。从LAB 对房价的影响看，东中西地区在劳动参与率系数的正值个数分别为7、5、7，说明此变量对房价具有显著影响，从系数均值看，变量在中部地区对房价影响程度最高，与逐年劳动参与率的提高是有密切关系的。近年来大中型企业迁移，劳动力也随之向中西部地区迁移有关，系数值较低的省份大多是西部地区，主要因为经济、开放较低也影响了劳动参与率，导致区域经济差异对房价影响逊色于东中部地区
11、的省市。从工业化与房价的影响来看，东中西地区的正值个数为 5、2、9，说明对中部地区不太明显，对西部地区房价最为显著，可能基于东部近年来工业化水平放缓，西部大开发等推动了四川等工业化水平有上升的趋势。从对外依存度与房价的关系，系数在东中西部地区的正值个数分别为 7、4、2，对西部较不明显，说明开放政策及程度对我国不同地区影响大小与实际情况一致。从城市化水平与房价来看，系数在东中西部地区的正值个数分别为 3、2、6，表明对西部地区房价影响显著，在中部地区不显著，表明西部地区城市化整体处于初级发展阶段，可促进区域经济发展，推高了房价。 我国推进房地产市场调控的政策建议 首先，推动有差异化的城市化进
12、程，促进房地产业与城市化协调发展，合理推进房地产发展规划和城市规划的协调统一，在加快新农村建设的背景下，改善农民生存态势；合理把握不同区域的城镇化进程，合理控制城市人口增长；大力发展西部地区的城镇化建设。其次，充分发6挥保障房的建设，理顺保障房和商品房关系，构建“双轨制”住房市场，调整住房供给结构，根据市场需求政府合理引导，同时完善住房保障法规，明确廉租房、中低端住房和限价房的责任制度和监督考核制度。再次，推进房地产与其他产业协调发展，注重房地产与其他相关产业互动发展，理顺产业发展关系和对策，以经济发展的阶段实行动态调整，保证产业链发展，充分发挥房地产的带动效应。最后，改革财政政策，消除土地财
13、政的激励机制，建立可核查的中央向地方转移的支付制度，改变税制中增值税占比过大，重视实体经济发展，完善农村土地向城市土地转变的政策，规范政府土地属性转变的方式，土地属性在转变过程中的收入可用于社会保障资金。 参考文献： 1.LIN YBFU.Development Strategy.Viability and Economic ConvergenceJ.Economic Development and Cultural Change，2003，53（2） 2.赵春明，陈昊.我国房价变动与进口贸易的关系：基于 GMM 与主成分因子的分析J.国际贸易问题，2011 （3） 3.王立军，张伯伟.外部冲击与中国区域经济非稳定性增长基于全球金融危机的视角J.世界经济研究，2010（8） 4.杨锐.区域经济差异对房价影响的实证研究D.西南交通大学硕士论文，2010 5.徐康宁，王剑.自然资源丰裕程度与经济发展水平关系的研究J.经济研究，2006（1） 76.吴建楠，曹有挥，姚士谋，梁双波.基础设施与区域经济系统协调发展分析J.经济学研究，2009，29（10）
