1、土地增值税主要纳税事项及案例解析栾庆忠（内训资料 注意保密）一、土地增值税征税范围、纳税人二、土地增值税的扣除项目、计算三、土地增值税账务处理四、土地增值税税收优惠五、土地增值税清算六、其他规定上述内容详见 土地增值税主要纳税事项表 、 房地产开发企业与非房地产开发企业可扣除税金的区别 、 房地产开发企业土地增值税清算主要内容 六、案例解析七、疑难问题六、案例解析例 1： 甲房地产开发企业 20X7年度委托建筑公司承建花园小区住宅楼 10栋，其中： 80的建筑面积直接对外销售，取得销售收入 7700万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入 60万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：支
2、付土地使用权价款 1500万元，取得土地使用权缴纳契税 45万元，拆迁补偿费 100万元，前期工程费 60万元，建筑安装工程费 1000万元，基础设施 800万元，公共配套设施费 240万元，开发间接费用 50万元，发生管理费用450万元、销售费用 280万元、利息费用 370万元（利息费用未超过同期银行贷款利率，不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为 10。该企业城建税税率为 5%。该公司应纳土地增值税的计算：六、案例解析该公司应纳土地增值税的计算：1、转让房地产的收入 7700万元2、准予扣除的项目金额：
3、取得土地使用权所支付的金额（ 1500 45） 80 1236（万元）房地产开发成本（ 100 60 1000 800 240 50） 80 1800（万元）房地产开发费用（ 1236 1800） 10 303.6（万元）与转让房地产有关的税金 77005 （ 1 5 3） 415.8（万元）（不包括出租房屋的税金）加计扣除（ 1236 1800） 20 607.2（万元）允许扣除项目合计 1236 1800 303.6 415.8 607.2 4362.6（万元）3、土地增值额 7700 4362.6 3337.4（万元）4、土地增值率 3337.44362.6 76.55、应纳土地增值税
4、3337.440 4362.65 1116.83（万元）。六、案例解析例 2： 乙工业公司 20X7年 12月转让一幢 20X2年建造的办公楼，当时的造价为 1800万元。经房地产评估机构评定，该办公楼的重置成本价为 3000万元，该楼房为八成新，该评估价格已经税务机关认定，评估费用 10万元。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为 1250万元，能提供合法有效凭证，转让时取得转让收入 6600万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金，能提供完税凭证。该公司城建税税率为 7%。该公司应纳土地增值税的计算：1、转让房地产的收入 6600万元2、准予扣除的项目金额：取得土地使用权
5、支付的金额 1250万元评估费用 10万元房地产的评估价格 300080 2400(万元 )与转让房地产有关的税金 66005 (1 7 3 ) 66000.5 366.3(万元 )扣除项目金额合计 1250 10 2400 366.3 4026.3(万元 )3、土地增值额 66004026.3 2573.7(万元 )4、土地增值率 2573.74026.3100 63.925、应纳土地增值税 2573.740 4026.35 828.17(万元 )。 六、案例解析 例 3： 丙商贸公司 20X9年 12月转让一幢 20X5年 4月购买的厂房，转让收入为 500万元。该厂房不能取得评估价格，但
6、能提供购房发票，原购房发票价 300万元。支付转让房产有关的营业税 25万元，城建税 1.75万元，教育费附加 0.75万元，合计 27.5万元。该公司应纳土地增值税的计算：1、转让厂房收入 500（万元）2、准予扣除的项目金额 300（ 1 5 5） 27.5 402.5（万元）3、土地增值额为 500 402.5 97.5（万元）。4、土地增值率 97.5402.5 24.225、应纳土地增值税 97.530 29.25（万元）。七、疑难问题房地产开发企业土地增值税清算（一）确认应税主体资格（二）确认应税行为（三）确定清算条件（四）清算单位的确认（五）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分（
7、六）收入审核（七）扣除项目审核（一）确认应税主体资格首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定是否为土地增值税的应税主体。房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得 “五证 ”等证明。根据房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列 “五证 ”： 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 或 建筑工程施工许可证 销售许可证 或 预售许可证 （一）确认应税主体资格怎么审核 “五证 ”（ 1）判断项目占地是否属于违章建筑 建设
8、用地规划许可证建设用地规划许可，是判断项目所在地的占地情况是否合法的证据。尽管项目基本位置是正确的，但是如有超出四界的部分仍属于违章建筑。（ 2）判断项目工程是否属于违章建筑 建设工程规划许可证建设工程规划许可，是判断项目工程情况是否合法的证据。尽管项目占地合法，但是如果发生达不到容积率标准、或超过了规划建筑面积、或建筑位置移动等情形，仍属于违章建筑。（ 3）判断项目是否属于土地增值税征收范围 国有土地使用证国有土地使用证，是判断土地是否属于国有性质的证据，也是判断是否属于土地增值税征收范围的证据。如果项目占地不具有国有性质，根据条例的规定则不属于土地增值税的征收范围。（二）确认应税行为应税行
9、为已经发生：1、转让行为已经发生： 销售许可证 销售情况统计表 2、转让对象为国有土地使用权： 国有土地使用权证书 国有土地使用权出让合同 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。3、已经取得增值收入：收款凭证对虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠予等无偿转让房地产的行为不征税。开发项目与非开发项目的确认有证据证明是房地产开发项目，按程序进行清算；如果不属于房地产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理。很多人还没有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同，当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。
