1、浅析投资性房地产准则有关税收筹划策略一般认为,税收筹划有广义和狭义之分。广义的税收筹划,是指纳税人在不违背税法的前提下,运用一定的技巧和手段,对自己的生产经营活动进行科学、合理和周密的安排,以达到少缴税款目的的一种财务管理活动。这个定义强调:税收筹划的前提是不违背税法,税收筹划的目的是少缴税款。它包括采用合法手段进行的节税筹划、采用非违法手段进行的避税筹划、采用经济手段、特别是价格手段进行的税负转嫁筹划。 下载 企业会计准则第 3 号投资性房地产(以下简称新准则)是新会计准则体系中新增的一项重要内容,是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定的。面对投资性房地产准则,相关企业如何
2、合理的利用税收筹划,减少企业的税负具有重要的意义,本文就投资性房地产准则及其税收筹划的策略进行浅析。 一、投资性房地产准则的主要内容 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并能够单独计量和出售。具体为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物,不包括自用和作为存货核算的房地产。 1、投资性房地产确认和计量 投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2、投资性房地产后续计量 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但本准则第十条规定
3、的除外。(1)采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用企业会计准则第 4 号固定资产。(2)采用成本模式计量的土地使用权的后续计量,适用企业会计准则第 6 号无形资产。(3)有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用“公允价值模式”必须同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件;不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,直接以公允价值为基础调整其账面价值,差额计入损益。 3、投资性房地产处置 当投资性
4、房地产被处置,或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 二.投资性房地产准则的税收筹划策略 1、投资性房地产持有方式的税收筹划 企业持有的限制的投资性房地产持有方式主要有:对外出租以取得租金收入和以闲置房地产入股联营从联营企业分得利润。综合考虑两种持有方式所承担的税负进行税收筹划,主要应以两种投资方式承担的税负大小来考虑。由于租金的收入相对固定,而且在出租之前就可以确定,而联营的收入则因影响因素多,不可确定性要更大一些,因此可以用租金来
5、预测联营收入。决定持有的方式减少税负的承担。 假设:A 公司在 B 城市繁华地带有一处空房产,该房产原值为 900 万元,实际使用面积为 220 平方米,如果对外出租每年可获取租金收入 150 万元;如果采用联营方式,该企业每年可从被联营企业分回利润 350 万元。 出租方式应承担的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%150+12%150+7%5%150+3%5%150+1150+(150-5%150+12%150+7%5%150+3%5%150+1150)25%=50.9(万元)联营方式应承担的税负=房产税+土地使用税+所得税=900(1-30%)1.2%+0.8
6、220+15015%=176.56(万元) 对于该企业采取出租方式应承担的总税负 50.9 万元小于联营方式应承担的税负 176.56 万元,因此该闲置房地产应该选择出租投资方式。 2、分期销售延缓税收缴纳时间 房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入,但在实际工作中应采取谨慎原则,客观评估收入的实现,对估计价款不能收回的,不能确认为收入;已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。对于房地产开发企业持有的投资性房地产可以采用分期收款方式销售来回笼资金,可以通过分期销售确认收入的方式,而不是按售价总额确认收入,起到节税的作用。 假设青岛海信房地产开发的麦岛金岸项目,对外签订一份分期收款
7、销售房产合同,该投资性房地产总价格为 1600 万元,合同约定一年内 4 次分期付款,首次付款 40%,其余三次付款 20%,如果按照分期付款方式确认收入并结转成本,每次付款应该支付的营业税为 32 万元,16 万元(后三次),而去过一次性确认将缴纳 80 万元营业税,两种方法缴纳营业税都是 80 万元,但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。 3、房地产开发公司的纳税筹划 一般情况下,地产开发公司主要从事居民住宅及商业用房开发,城市配套设施建设,以及装饰、装修等业务。投资性房地产准则的推出对于房地产公司具有重要的意义,特别是税收筹划方面主要体现在以下:一方面,由于房地产公司对资金的需求量较大,
8、如何筹措资金、对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考虑,不同的筹资方式企业所承担的税负是不同的。另一方面,新准则规定,对建筑物采用公允价值模式计量的,以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,这就为企业税收筹划提供了空间。此外,房地产开发公司还可以通过分别确认来规避土地增值税的征收。例子:C 地产开发公司商品房销售收入为 1.2 亿元,其中一般住宅的销售额为 8 000 万元,高档公寓的销售额为 4 000 万元。税法规定的可扣除项目金额为 8 000 万元,其中一般住宅的可扣除项目金额为 5 000 万元,高档公寓的可扣除项目金额为 3 000 万元。如果不分开核算,C 公司应交纳土地增值税为:1 200(万元)。如果分开核算,C 公司应交纳土地增值税 l 250(万元),分开核算比不分开核算多支出税金50 万元。 参考文献: 杨九庚.投资性房地产以公允价值模式计量相关信息披露研究.会计师,2010;1 卓林全.公允价值计量对上市公司业绩的影响.福建金融管理干部学院学报,2009; 6 曾尚梅,张晓甜.我国建材行业上市公司环境会计信息披露的实证分析.中国集体经济,2009; 34 虞维兵.投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析基于深圳市场上市公司 2008 年年度报告.会计师, 2010;1 (责任编辑:张彬)
