1、土地登记问题与土地可持续利用摘要：从微观上看，土地在登记后产权受到保护，就会激发农民对投资方面的积极性，也会提高土地资产的流动性。从宏观上看，在政府规划控制和用途管制方面土地登记的信息资料就是基础。本文分析了一些土地登记存在的问题，认为要完全利用土地登记的效益，就要尽快完成土地登记，农村土地市场和土地抵押贷款市场就会快速发展起来。 关键词：土地登记 土地可持续利用 可持续 可持续发展的农地资源自 20 世纪 80 年代以来作为资源基础，被许多人关注。以农地为例，要想实现土地的可持续利用，农地的存量要有保障，农地的质量和生产能力也要维持在一定的高度。而这些都需要政府的宏观调控政策和农户的微观土地
2、利用。农地可持续利用受产权这一经济因素影响，国家对产权正式的确认方式是土地登记，以国家的公信力来保障产权的安全，使得农民对土地投资的积极性提高。土地登记提供的丰富信息，使得日常工作的优势更多，政府的监管效率也会有所提高。现在较少将土地登记问题和土地可持续利用一起研究。所以本文探讨了土地登记制度对土地可持续利用的影响。 一、土地登记与农地可持续利用 1.1 土地登记与农户经济行为 土地登记制度是为了保障土地产权权益的安全性，是正式的制度安排。从发展经济学方面来说，土地产权的不完善是发展中国家政策的严重失效，皮尔斯认为土地产权的不完善会导致土地资源退化。没有土地出让权，就不能认识到土地改善的价值。
3、没有土地的产权，市场上就不能公开出售土地，这样就不能利用土地最高的价值，土地的用途也不会是增值最高的。没有产权就不能向正规的信贷部门申请借款，因为无产权是不能作为附属担保品。这些都会使得农民对土地投资的积极性降低。土地登记制度是国家提出具有权威的产权保障制度，产权遭受侵犯的纪律机率也会减少，保护产权的成本也会减少1。产权得到保障，农民对土地投资的积极性也会提高，也会更积极的投资其他利于土地可持续发展的项目。 1.2 土地登记与信贷资金的获得 土地的投资创造它的生产力，不管是长期还是短期。很多投资的过程很长，需要的成本也就多，这就需要向信贷部门申请借款来投资。但是信贷较易存在一定的危险性，会有信
4、息不对称的情况。出现这种情况，银行为了减少风险，就会提高借款的利率。这样的话，长期投资的资金成本就会很高，投资的积极性就减小。比起非正式的信贷机构正式的信贷机构提供的贷款利息会低一些，他们会一抵押贷款来降低风险，贷款利率也低。土地以自身的优势成为受欢迎的抵押品，但是这是在土地有真实的产权。所以要有公信力的土地登记保障土地产权的真实性，这样农民才能在投资贷款中用土地抵押贷款，加强农民的投资积极性。 1.3 土地登记与土地市场 在市场上产权是土地交易的基础，要改善市场土地资源的配置需要清晰界定土地产权。土地登记还能活跃土地市场，提高土地交易收益，土地生产力和农民土地投资的积极性。在产权没有被制度正
5、式确认下，会因为信息的不对称，使得在购买时会花费较多的时间和成本。土地在市场上的交易就会受到限制，就不能实现土地产出的最好水平。土地在登记后产权得到政府权威确认，就能得到土地产权的真实信息，这样土地在市场上交易的成本就会降低。这样也会提高市场的活跃性和土地的投资价值，农民也会积极投资。 1.4 土地登记与政府土地利用调控 规划控制和用途管制是政府保障土地可持续利用的两种手段，它们都需要详细的土地资料。我国的土地信息主要是来自于土地的详查资料。在实施规划时，需要规划控制区域土地权利人来积极参与整个过程，但是详查资料还不能提供关于权利人的详细信息。一系列的事例和经验表明，土地详查的数据资料没有土地
6、登记建立的信息数据详细，有价值。 保护耕地的一个措施就是实施土地用途管制制度。但是要实施土地用途管制制度，现状用途和规划用途都需要明确，政府必需控制土地的用途转变。因为我国没有对集体土地的所有权进行登记，所以现在农地资源逐渐减少，使得在变更土地用途时，不能查证，经常会有土地非法转用的情况出现。土地登记就能很好的避免这种情况出现。 二、中国农地登记制度存在的问题 我国在 1949 年后，土地权利不在是财产法的范畴，没有了土地登记制度。到了 1984 年， 森林法的颁布使得农地重新进入了财产法的范畴，土地登记制度也重新建立。不同部门的土地登记用途也不一样，所以构成了以用途划分的农地产权登记体系【2
7、】 。从以往的农地登记制度发展历史来看，我国土地登记的出发点是不动产部门的行政管理。登记不动产是为了完成物权变动，有一定的的法律保护。但由于出发点出现偏离，不能很好的发挥我国的土地登记制度的优点，所以就引发了许多土地登记中出现的问题。 2.1 土地登记机构不统一 我国的土地登记法都不完整统一。现在的民法通则 、 草原法 、森林法 、 渔业法 土地管理法等法律条例关于确定集体土地所有权和集体土地使用权登记的操作不完善，而土地登记规则 、 确定土地所有权和使用权的若干规定则没有专门实施土地登记的法律的效力。新出台的农村土地承包法对地承包经营权的登记规定比较有原则，但是侧重于合同管理。不同资源行政管
8、理部门会根据自己的管理范围来制定相关的登记制度。 2.2 土地登记的产权保护功能低 土地登记使得土地的权益受到法律保障，也确保了土地市场的交易安全。但是我国原有的土地登记制度主要是执行国家行政管理的职能。登记的土地信息只是为了保护农地，管理土地，为了财政税收的管理。所以，现在的土地登记制度的管理服务的导向很清晰。在这个前提下，土地登记下的保护产权的功能就较低，有的土地登记的土地产权只是凭白头文件或是领导的一句话就不能批下来。乡村干部的个人想法使得村土地承包经营地被频繁调整，使得土地承包经营权证没有行使到应该行使的权益。 2.3 集体土地登记激励不足 土地登记的激励主要是土地在登记后产权可以得到
9、有效的保护和产权收益。但是现在我国的农村土地产权登记立法比较滞后，功能也不全面，对于农民来说农地产权只是一个耕作权的问题，对于用土地来获取收益不大，还不稳定，而且在登记土地使用权时还需要支付相关的手续费用，调查地籍还需要时间。所以农民对于登记土地使用权的积极性很小【3】 。 三、结论 通过本文的论述，土地登记能够保障土地产权的安全，能激励农民对土地投资的积极性，使得他们更多的投资到其他的土地保护项目上，提高土地的生产力，来促进农地的可持续利用。许多的数据经验表明正式有效的土地产权保障，能提高农民对土地保护投资的积极性。现在我国的法律规定是不能把承包的土地作为抵押品，土地登记制度所有的权益被限制
10、了。在水平较低的农村土地市场和农产品市场也不能发挥土地登记的权益。许多部门的土地登记会使得登记信息混乱，土地登记的成本也会提高，会使得登记效率不高，地籍信息不能很好的运用，不能很好的发挥土地登记的效用。为了更大的发挥土地登记的有效权益，土地登记的工作就要尽快完成。在物权化土地承包经营权上，可以适当放宽限制，来促进土地市场的发育，促进土地的可持续利用。 参考文献： 1 黄霞，肖攀. 土地登记在建设用地动态监管中的应用J. 中国国土资源经济. 2011（03） 2 王发荣. 土地整治项目后期管护措施探讨 J. 中国土地. 2013（01） 3 董利民，徐持平. 城市化水平与土地利用关系的动态计量分析以洱海流域为例J. 生态经济（学术版）. 2013（02）
