1、房地产经济区域差异的有关研究摘要：近年来国家对房地产行业进行了扶持，使房地产经济在一定程度上取得了较大的发展，成为我国的支柱产业之一。然而由于政策的不同、地区经济发展不平衡及房地产起步发展不同等，导致出现房地产经济区域差异不平衡现象，如东部地区经济实力强，购买能力强，房价也水涨船高，相对的西部地区购买能力有限。本文就此重点研究房地产经济区域之间的差异。 关键词：房地产经济；区域差异；区域经济 房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，不仅关系到国家经济发展问题，而且关乎民生。当下买房难已成为社会大众关注的焦点和热点，因此了解房地产经济发展趋势，采取有效的政策或措施至关重要，不仅能促进房地产行业的可
2、持续发展，而且能一定程度上解决买房难等民生问题。由于区域经济发展、地域限制及国家政策等不同，导致房地产经济区域差异明显，如房地产购买能力差异、投资差异、供需差异等。本文就此从房地产购买能力、投资、供需等几个方面详细的分析了房地产经济区域差异，希望给国家及相关部门提供一定的参考。 一、房地产经济发展地域差异的原因 由于各地区经济的发展、购房需求存在差异，各地区的房地产经济的发展也存在差异，呈不平衡的发展趋势。笔者对各地区的房地产经济进行抽样调查，发现房地产经济主要受到以下几个方面的影响： （一）房地产的需求不同 不同地区对房地产的需求存在差异。一定程度上说，经济水平较高的地区，居民对房地产的需求
3、量相对较高。居民对房屋的需求与家庭经济情况存在直接联系。房地产经济属于高消费商品，居民需要投资大量的资金，才能获得商品所有权。对于支付能力不足的居民，则需要通过银行借贷购房。根据借贷资金进行还贷期间，银行利率会有所上升，从而增加贷款成本。相关调查结果显示，居民收入达到一定的比例时，房地产经济才能有所发展。因此，东部地区的经济较为发达，且人均收入远远高于中西部地区，居民对房地产的需求量也相对较大。然而，西部地区的房地产经济受地区经济影响相对较小。笔者认为，现阶段，西部地区是我国重点发展城市，处于发展中阶段，东部、中部地区的居民对西部地区的房地产的需求，共同促进了西部地区房地产经济的发展。 （二）
4、房地产投资的地区差异 我国房地产经济发展呈波动趋势，尤其是 1988 年，我国的房地产经济处于发展的低谷。为促进发展经济的复苏，我国开始颁布相关法律扶持房地产经济的发展。近几年，我国房地产经济逐渐回升，同时推进城市一体化发展进程，也刺激我国房地产经济的发展，在政府的扶持之下，房地产经济从我国中心城市开始迅速向周边地区蔓延。其中以北京、天津以及江苏、上海、浙江等地区开始，房地产开发趋势越来越明显，很多社会富商看重房地产经济发展，将自己手中大量的资金集中投向房地产开发建设事业中，并且也取得很好的效益，我国房地产经济迅速上涨，一度成为我国国民经济增长的重要支柱。 我国房地产经济增长根据分布地区不同存
5、在的差异也相对较大，城市发展水平决定着我国房地产经济发展，中、西部地区房地产经济发展比较缓慢，其主要原因是由于中、西地区一直以来经济发展相对比较落后，东部地区逐渐崛起的同时，房地产经济得到快速发展，这是一种历史的必然发展趋势。此外，房地产投资结构的不同对房地产经济发展的影响力度也不一样，从我国房地产投资结构来看，东部地区房地产投资占全国总投资中的 50%以上，明显高于其他地区的投资水平，这种趋势表明，东部房地产经济投入力度大，其经济发展必然更快。因此，我国东部地区房地产经济增长已经呈现一种过热的现象，甚至在一些大城市地区已经有房地产泡沫现象，比如，上海、天津以及山东等地区。笔者对2012 年全
6、国各地区房地产投资增长幅度进行分析，根据相关调查结果显示，东部地区房地产增长幅度为 13.9%，中部地区增长幅度为 18.3%，西部房地产经济增长幅度为 20.4%。可见，针对房地产投资结构存在的差异，我国政府出台一系列政策可以进一步刺激我国中西部地区房地产经济发展，实现东部、中部以及西部的一体化发展。 （三）房地产不同市场需求差异 我国房地产经济发展存在区域差异具有一定的必然性，房地产经济的发展和价格等均受到市场环境的影响。从全国范围来看，经济发展越快，房地产总体价格上涨幅度就越大；反之，经济不发达地区，房地产价格增长就会比较慢。这种变化规律是经济发展的定律，而其中最大的影响因素就是市场需求
7、。房地产商提供的住房同样属于市场中的商品之一，只有具有市场需求，才能被迅速实现其价值。由此可见，市场需求是影响房地产价格的最重要影响因素，房地产购买能力之间存在的差异，最终不同地区房地产经济增长也存在很大的差异。例如：我国东部地区人均收入水平较高，其购买能力也相对较高，具有足够的资金进行房地产投资，因此其对房地产的需求也相对较大。由此可见，在一个地区影响购买力的是人们的平均收入水平，只有具有充足的剩余价值，才能购买住房或者投资商品房。所以，房地产经济增长或下降与很多相关性因素有关，不同地区、购买力以及投资力度都是重要的影响因素。 二、地区差异在房地产经济发展中的表现 （一）房屋升值空间成为影响
8、东部地区房价的最大因素 在我国的东部沿海地区，社会经济发展的水平较高而且呈现飞速发展的态势，所以东部地区劳动力输入的数量要远远高于其他地区，使得东部地区的人口数量激增。但是劳动力输入群体的薪资收入较低，其购买能力相对较差，往往只能租房。随着租房人群的增多，刺激高收入群体投资房地产，该原因也是推动东部地区的房地产发展主要原因。受到需求量增加和潜在购买群体增加的影响，东部房产升值的空间也越来越大，房价也随之水涨船高，在影响房价的众多因素之中，房屋升值空间成为最具影响力的因素。 （二）人均收入成为影响西部房产的最大因素 从我国整个房地产经济发展的形势来看，我国西部地区的人均收入成为影响房地产经济的最
9、大因素。除了西部之外，中部地区的房地产也会受到人均收入的影响。而东部因为本身的经济水平比较发达，人均收入已经不再是影响当地房地产发展的主要因素了。因为西部地区的发达程度远远赶不上东部地区，所以大多数人买房受到人均收入的影响较大，是为了满足刚性需求，即为了居住目的而必须买房，使得人均收入仍是影响西部房产的最大因素，而我国的东部地区因为经济发展的水平较高，买房更多的是一种投资行为，目的是提升自己的财富空间，而且东部地区的房地产发展起步较早，人均收入和家庭的经济状况早已不是影响房地产经济发展的主要因素了。 结束语： 综上所述，房地产经济区域差异不平衡是一个典范，主要表现在房地产购买能力差异、房地产需
10、求差异、房地产供应差异、房地产投资差异等几个方面。经济越发达的地区，人们收入有高有稳定，有较强的购买能力，自然房地产需求越高，房地产建设规模及供给大越大，房地产价格随之也攀升。由此可见影响房地产经济发展的主要因素有收入（西部地区影响最大）和房屋升值空间（东部地区影响最大） 。相关部门可以从上述几点出发，有效控制房地产价格，促进房地产经济稳定持续发展及社会稳定。 参考文献： 1韩芳.新疆住宅房地产市场区域差异与宏观调控研究D.新疆农业大学，2011. 2朱媛玲.我国房地产市场价格区域差异的计量研究D.吉林大学，2012. 3金兰.房地产区域发展模式研究D.西南财经大学，2011. 4薛宏磊.吉林省房地产发展水平的地域差异研究D.东北师范大学，2012. 5王文斌.我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究D.南开大学，2010.
