1、毕业论文开题报告公共事业管理集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策一、选题的背景与意义选题背景农村集体建设用地使用权流转问题一直以来都是比较敏感和复杂的话题，引起了社会各界的广泛争议。随着我国社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，农村集体建设用地的商品属性日益显现，虽然法律严格限制集体建设用地使用权的流转，但在全国各地，集体建设用地隐形流转现象逐步扩大，集体建设用地自发进入土地市场隐形流转也已成为一种普遍现象，另一方面中央也支持各地方进行流转试点，浙江湖州试点，安徽芜湖试点，广东试点都取得了一定的成效，法律上关于农村集体建设用地使用权流转有一定程度的放松，但是到至今没有一个明确的
2、规定，集体建设用地能否流转、如何流转、流转中如何规范市场，如何保障农民权益都是悬而未决的问题。法律制度的欠缺，导致了诸如失地农民问题、农村集体建设用地使用权隐性交易所引发的损害农民权益等问题。在城市化不断加速，城乡二元制逐渐被打破的今天，严格限制农村集体建设用地使用权流转已经不再适应社会发展的基本规律。农村集体建设用地的流转问题关系到农民的切身利益，影响着农村经济社会的发展与稳定甚至关系到国民经济和社会的可持续发展。改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，明晰农村土地产权，打破城乡二元用地制度，实现统一可行的土地使用权流转制度，建立土地使用权流转的配套制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，
3、而且也是社会主义市场经济完善的必然要求，同是也是有效规范土地隐性流转，解决其产生的不良后果的必然选择。选题意义1研究的理论价值农村集体建设用地流转由于还处于摸索阶段，存在很多不成熟、不完善的地方，缺乏理论指导，本文对集体建设用地流转进行较全面的研究，对促进集体建设用地流转规范发展及推动流转制度改革提供了一定的参考。2研究的现实意义改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，明晰农村土地产权，打破城乡二元用地制度，实现统一可行的土地使用权流转制度，建立土地使用权流转的配套制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，而且也是社会主义市场经济完善的必然要求，同是也是有效规范土地隐性流转，解决其产生的不良后
4、果的必然选择。对建设用地流转制度的探索和完善有重大的现实意义，第一，集体建设用地流转有利于城乡统筹发展和农民权益的保护；第二，集体建设用地流转有利于加快社会主义新农村建设，缩小城乡居民收入差距。第三，集体建设用地流转有利于保障城乡用地结构的协调统一。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题研究的基本内容一、我国集体建设用地使用权流转现状分析（一）集体建设用地使用权流转立法现状（二）集体建设用地使用权流转现状二、我国集体建设用地使用权流转存在的问题（一）法律制度有待完善（二）相关管理工作有待加强（三）土地市场建设有待深入（四）收益分配机制有待完善，配套制度改革还未到位（五）小产权房问题有待解决三、我
5、国集体建设用地使用权流转试点分析以芜湖、成都为例（一）安徽芜湖试点分析（二）四川成都试点分析四、完善我国农村建设用地使用权流转的对策（一）明确产权，加快农村土地流转的立法（二）集体建设用地使用权交易市场的构建（三）政府转变职能，加强流转管理（四）建设用地使用权流转配套制度的改革拟解决问题本文旨在充分研究集体建设用地使用权现状及存在的问题的基础上，提出切实有用的解决对策。三、研究的方法与技术路线研究方法1历史分析法。通过对我国集体建设用地使用权制度历史沿革的考察，探究集体建设用地使用权流转制度的发展路径。2文献查阅法。阅读大量相关文献，了解我国集体建设用地使用权流转的现状，问题及对策。综合考虑，
6、提出实际可行的对策措施。3法解释学的方法。通过对土地立法的解读，分析立法的背景和目的，阐述土地立法的时代局限性及其出路。4实证分析法。对我国与集体建设用地使用权流转试点进行分析，总结有效的经验，为集体建设用地使用权在全国范围内实现流转，提供依据和可借鉴的措施。5定性分析与定量分析相结合。本文通过理论等定性描述了集体建设用地流转的现状及存在的问题，并结合一定量的数据，定量的分析了集体建设用地流转的现状。技术路线1确定研究对象，我对土地流转比较感兴趣，我在大量查阅文献资料的基础上确定研究方向并初步确定论文选题。经进一步的查阅资料后经导师指导从而确定具体论文题目。2制定计划，包括选择研究方法，确定研
7、究方法，查阅文献，对集体建设用地流转的内涵有了进一步了解，在此基础上研究我国集体建设用地流转的现状和存在的问题，并就问题提出了相关解决方案。3撰写论文根据所收集的信息资料，进行统计分析整理，开始撰写论文。四、研究的总体安排与进度11月15日，以班级为单位将学生自定选题与自选教师名单交各系；申请参加教师科研项目的学生还须同时提交经教师签字确认的申请书，并在班级汇总表上备注。2月25日，学院确定指导教师及指导范围。311月26日30日，与导师面谈确定正式选题，确定选题以班级为单位报学院教务办。411月30日12月10日前，撰写好文献综述、开题报告上交开题论证小组。512月25日前，各系组织论文开题
8、论证会，确定进入毕业论文写作环节的学生名单。62011年1月10日前，初期检查。检查内容为选题、指导教师、任务书、文献综述、开题报告、开题论证结果等。72011年2月10日，交初稿给指导教师。82月28日，交二稿给指导教师。93月10日前，中期检查。检查内容为工作进度、工作态度、纪律情况、翻译文章的原文来源、学生的过程记录卡、指导教师的工作指导卡。103月30日，把装订好的毕业论文与过程材料终稿交给指导教师。114月1日5日，为答辩资格审查，公布答辩人员名单。124月9日4月24日，参加答辩。134月25日5月8日，后期检查。检查内容为答辩过程、成绩评判、各类评语表、答辩记录表等。145月15
9、日，学生根据学院毕业论文装订要求，把装订好的毕业论文与过程材料以班级为单位交学院教务办五、主要参考文献1马克思资本论第3卷，人民出版社1975年版。2科斯社会成本问题，财产权利与制度变迁，上海三联书店，1991年版。3英威廉配第税赋论，马妍译，中国社会科学出版社，2010年版。4英亚当斯密ADAJNSMITH，LLD国民财富的性质和原因的研究，郭大力、王亚南译，北京商务印书馆，2005年版。5（英）大卫李嘉图政治经济学及赋税原理，周洁译，华夏出版社，2005年版。6张广荣我国农村集体土地民事立法研究论纲，中国法制出版社，2007年版。7DOUGLASCMACMILLANANECONOMICCA
10、SEFORLANDREFORMLANDUSEPOLICY，20008KLAUSDELNINGER、SONGQINGJINTHEPOTENTIALOFLANDRENTALMARKETSINTHEPROCESSOFECONOMICDEVELOPMENTEVIDENCEFROMCHINAJJOURNALOFDEVELOPMENTECONOMICS,20059刘国臻论我国土地管理制度改革，人民法院出版社，2006年版。10黄姗集体建设用地使用权流转问题研究，载福建广播电视大学学报，2010年第2期。11张建仁农村集体建设用地使用权流转的再思考，载社会主义农村建设理论月刊，2007年第10期。12吕传进
11、、杨洁宇集体建设用地流转实务及问题，载观察与思考，2005年第6期。13王娟我国农村集体建设用地使用权流转研究，载中国政法大学，2008年第3期。14胡利玲农村集体建设用地流转的法律现状、问题与出路载湖南师范大学社会科学学报，2010年第2期。15刘宪水、王灿雷、马庆毅找准问题探讨对策对集体建设用地使用权流转的思考，载理论探讨，2005年第5期。16李政、冯宇农村集体建设用地使用权流转的调研与思考，载生产力研究，2010年第2期。1717李芳芳从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题，载发展经济2010年第1期。18张新桥集体建设用地使用权流转存在的问题及对策，载特区经济，2007年第2
12、期。19李璐、谢晓鸣浅析集体非农建设用地流转收益分配问题，载农村经济与科技，2008年第1期。20张兴国农村集体建设用地流转三地比较，载中国土地，2006年第9期。21高迎春农村集体建设川地流转模式探析，载农村经济，2007年第2期。22王媛集体建设用地流转模式分析，载中国土地，2010年第8期。23李延荣集体建设用地流转要分清主客体，载理论探讨，2006年第2期。24汪从国芜湖市农民集体建设用地流转中农民土地权益保障调查与研究，硕士学位论文，合肥工业大学，2008年。25丁兰、梅昀新形势下农民土地权益保障研究，载观察思考，2007年第9期。26陈慧集体土地所有权缺陷之原因及发展路径探析，载江
13、西财经大学报，2006年第3期。27王权典农村集体建设用地使用权流转法律问题研析一结合广东相关立法及实践问题的述评，载华南农业大学学报社科版，2006年第1期。28毕宝德土地经济学，中国人民大学出版社，2001年版，第335页29叶红玲在确立则产权上突破一芜湖集体建设用地流转调查与思考，载国土资源报，2003年第6期。30易颖芜湖土地之变发展中的问题发展中解决，载南方周末，2003年9月11日。毕业论文文献综述公共事业管理集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策农村集体建设用地使用权流转问题一直以来都是比较敏感和复杂的话题，引起了社会各界的广泛争议。随着我国社会主义市场经济的快速发展和城市化进
14、程的逐步加快，农村集体建设用地的商品属性日益显现，虽然法律严格限制集体建设用地使用权的流转，但在全国各地，农村集体建设用地隐形流转现象逐步扩大，集体建设用地自发进入土地市场隐形流转却已成为一种普遍现象，中央也支持各地方进行流转试点，浙江湖州试点，安徽芜湖试点，广东试点都取得了一定的成效，法律上关于农村集体建设用地使用权流转有一定程度的放松，但是到至今没有一个明确的规定，集体建设用地能否流转、如何流转、流转中如何规范市场，如何保障农民权益都是悬而未决的问题。法律制度的欠缺，导致了诸如失地农民问题、农村集体建设用地使用权隐性交易所引发的损害农民权益等问题。关于对集体建设用地使用权流转的现状、问题与
15、对策的研究，学术界的研究和观点的主要体现在专著和论文中，经过对图书管和数据库资料的收集及自己的思考，现将收集整理的资料做总结和论述如下一、国外研究现状由于土地制度的差异，国外大部分土地都是实行私有制的，提地可以直接进入市场交易，所以国外专家学者很少使用“土地流转”这个词汇，他们研究的内容和对象主要围绕土地市场，土地交易而展开，比如土地买卖、租赁、抵押等等。也就是说，国外关于土地流转的研究，主要将研究的焦点和重心放在土地的流通机制以及土地资源的使用效率上，而不是土地的权属。（一）产权方面最早对土地流转进行系统、深入研究的经济学家是马克思，他在资本论中提出了土地所有、占有和利用三个概念。并指出土地
16、是一种特殊的商品，可以被当作商品来进行交易。11960年，科斯在社会成本问题一文，提出了通过使产权明晰和允许交易的手段，市场的作用就是提供了一种机制，确保这些权利流向价值最高的用途领域，实现资源的最优配置。21马克思资本论第3卷，人民出版社,1975年版。2科斯社会成本问题，财产权利与制度变迁，上海三联书店，1991年版。（二）地租方面地租理论是又一个对土地制度改革有深远意义的科学理论，它由英国古典政治经济学的创始人配第最早提出，他在著作税赋论中第一次提出级差地租的概念，并在此基础上确定了土地价格。3亚当斯密最先系统地研究了地租，他认为“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情况所
17、支付的最高价格。”4真正的地租理论的创始人是英国的农业经济学家安德森他认为“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品价格决定地租，虽然土地产品的价格在地租最低的国家往往最高”。5大卫李嘉图用劳动价值论的原理研究地租问题，建立了比较完备的地租理论。6马克思在批判前人的基础上对级差地租理论加以完善。创立了绝对地租理论。（三）土地交易方面DOUGLASCMAILLAN2000从经济学的角度分析土地市场，认为土地可以在公开市场上进行自由交易。但是在交易过程中可能会发生市场失效，造成土地利用的动荡，因此政府应干预市场以弥补市场缺陷。7KLAUSDELNINGER2005对土地租赁市场的进行了系统地研究，
18、结果表明，以市场为基础的土地流转方式比行政调配的方式能够更好的实现土地利用的效率。8二、国内研究现状二十世纪八十年代以来集体建设用地使用权流转问题一直是国内各界研究的焦点问题。许多学者和专家都从不同的角度研究了集体建设用地使用流转及其相关问题。综观理论界对集体建设用地流转的研究，主要是集中在集体建设用地流转内涵和必要性研究，我国集体建设用地流转现状及存在问题，完善我国集体建设用地流转的对策等几个方面。（一）集体建设用地流转内涵和原因及其必要性研究李延荣（2006）对土地流转中的首次流转和再次流转的含义做了深刻的剖析，并指出“从严格意义上讲，土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者
19、之间的转移，不应包括发生在土地使用者与土地所有者之问的土地使用权“首次流转”。更不应该将流转3英威廉配第税赋论，马妍译，中国社会科学出版社，2010年版。4英亚当斯密ADAJNSMITH，LLD国民财富的性质和原因的研究，郭大力、王亚南译，北京商务印书馆，2005年版。5高鸿业西方经济学第三版，中国人民大学出版社，2007年版。6英）大卫李嘉图政治经济学及赋税原理，周洁译，华夏出版社，2005年版。7DOUGLASCMACMILLANANECONOMICCASEFORLANDREFORMLANDUSEPOLICY，2000。8KLAUSDELNINGER,SONGQINGJINTHEPOTEN
20、TIALOFLANDRENTALMARKETSINTHEPROCESSOFECONOMICDEVELOPMENTEVIDENCEFROMCHINAJJOURNALOFDEVELOPMENTECONOMICS,2005。的客体扩大到农用地。”9黄姗2010通过对集体土地所有权和使用权的关系的研究，认为集体建设用地使用权是在农民集体土地所有权的基础上派生出的一种用益物权。10张建仁（2007）通过分析1995年到2005年城市建设累计征地的数量的增长情况和全国的城市化进程，指出城市化的快速发展，形成了巨大的土地需求拉力，促成了农村集体建设用地流转的动力。11吕传进，杨洁宇（2005）认为集体建设用
21、地的流转在市场经济大潮中势不可挡，这既有社会经济发展、农村人口转移的外在需求因素，又有在土地市场不断发育的大背景下，土地价值不断凸现，集体土地所有者实现土地收益的内在追求因素，同时，也是根据我国人多地少突出矛盾，实现土地集约利用，提高土地利用率目标的必然选择。12（二）关于我国集体建设用地流转现状的研究王娟指出我国集体建设用地流转数量极大，近几年的规模还在不断扩大，流转形式开始呈现多样化，且在在东、中、西部地区呈现不同特点。13胡利玲（2010）分析了我国集体建设用地使用权流转的法律现状，指出农村集体建设用地流转的内在需求，使改革集体土地流转立法现状已势在必行。14（三）关于集体建设用地使用权
22、流转存在的主要问题的研究刘宪水，王灿雷，马庆毅认为所有权主体的悬空，使用者权能残缺和法律制度的滞后是我国集体建设用地使用权流转存在的主要问题。并指出完善集体建设用地使用权流转要着重从这三个方面入手。15李政，冯宇（2010）结合全国特别是北京、成都地区实地调研情况，总结出我国在建设农村集体建设用地使用权流转过程中存在的主要问题。16（四）关于完善我国集体建设用地使用权流转的对策研究1产权方面李芳芳（2010）认为土地产权制度残缺，产权主体模糊是制约集体土地流转的重要原因，9李延荣集体建设用地流转要分清主客体，载理论探讨，2006年底2期。10黄姗集体建设用地使用权流转问题研究，转福建广播电视大
23、学学报，2010年第2期。11张建仁农村集体建设用地使用权流转的再思考，载社会主义农村建设理论月刊，2007年第10期。12吕传进、杨洁宇集体建设用地流转实务及问题，载观察与思考，2005年第6期。13王娟我国农村集体建设用地使用权流转研究，载中国政法大学，2008年14胡利玲农村集体建设用地流转的法律现状、问题与出路，载湖南师范大学社会科学学报，2010年第2期。15刘宪水、王灿雷、马庆毅找准问题探讨对策对集体建设用地使用权流转的思考，载理论探讨，2005年第5期。16李政、冯宇农村集体建设用地使用权流转的调研与思考，载生产力研究，2010年第2期。完善我国集体建设用地使用权流转，明确确界定
24、农村集体土地产权是关键。要从法律上进一步明晰土地产权，要清晰界定农村集体土地所有权的主体，真正使土地流转走上法制化、规范化轨道。172收益分配方面在关于流转中的收益分配问题上，学者普遍建议各地集体建设用地流转收益分配考虑农民、农民集体、政府三者的利益，但在三者作为收益分配主体角色为题上专家学者的观点还不尽相同。张新桥（2007）认为土地使用权转让收益首先应归属土地所有权人，并根据权利与义务相一致及投资与收益合一原则进行收益分配。地方政府既不是土地的所有者，又非土地的使用者，没有理由参加土地流转收益分配。18李璐，谢晓鸣（2008）农村集体建设用地流转的一个关键问题是收益分配问题，需要确定收益的
25、分配主体、分配原则以及分配比例。其中分配主体涉及到政府、农民集体和农民个人，三者利益分配应该坚持公平与效率原则。193集体建设用地使用权流转模式方面张国兴（2006）比较详细地介绍了农村建设用地使用权流转中的广东模式、苏州模式和芜湖模式，经过比较分析总结出了这三种模式各自的优缺点，相同处和不同点，以及它们对集体建设用地流转模式的借鉴意义。20高迎春2007探讨了农村集体建设川地流转模式，指出主要有转权模式和保权模式两种。21王媛（2010）以天津宅基地换房、成都农权交易所、嘉兴两分两换、宣城农屋贷款模式为典型案例，分析这几种集体建设用地流转模式的背景、结构、绩效。22三、国内外文献评述国外的关
26、于产权、地租和土地交易方面的理论是研究完善我国土地制度的基础，对研究我国集体建设用地使用权流转制度具有深远的影响。产权理论认为随着商品经济的发展，土地产权可以作为商品在市上流通。我国当前的农村土地制度改革的一个主要内容就是土地的产权流转。地租的这些理论对于研究和分析当前的土地产权制度，深化农村土地制度改革，建立集体建设用地使用权流转制度，合理分配和调节土地各方的利益，具有重要意义。地租17李芳芳从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题，载发展经济2010年第1期。18张新桥集体建设用地使用权流转存在的问题及对策，载特区经济，2007年第2期。19李璐、谢晓鸣浅析集体非农建设用地流转收益分
27、配问题，载农村经济与科技，2008年第1期。20张兴国农村集体建设用地流转三地比较，载中国土地，2006年第9期。21高迎春农村集体建设川地流转模式探析，载农村经济，2007年第2期。22王媛集体建设用地流转模式分析，载中国土地，2010年第8期。理论的逐渐完善对指导集体非农建设用地流转具有重大的意义，是集体非农建设用地流转合理、有序发生的理论前提。国内对集体建设用地使用权流转的理论研究也取得了很大的成就，对为规范农村集体建设用地流转奠定了理论和实践基础。但在深度和广度上都是很有限的，对于集体建设用地流转中存在的问题还不甚清楚，不同学者的观点也不太一致。在完善集体建设用地流转的对策上考虑得不够
28、系统全面。因此，要规范集体建设用地流转市场，健全流转制度，还需要理清集体建设用地流转存在的问题及其成因，深入系统研究集体建设用地流转的理论基础。四、个人观点简述笔者认为，如今城市化进程不断加速，对农村集体建设用地使用权流转的严格限制已经不再适应社会发展的基本规律。农村集体建设用地的流转问题关系到农民的切身利益，影响着农村经济社会的发展与稳定。改革和建立集体建设用地使用权流转市场，打破城乡二元用地制度，实现土地流转一元市场，建立完善土地使用权流转的配套制度，是农村经济发展甚至是整个社会经济发展的需要，而同是也是有效规范土地隐性流转，解决其产生的不良后果的必然选择。完善集体建设用地流转，首先需要理
29、清集体建设用地流转存在的问题，并在充分总结试点经验的基础上，从法律、市场、配套制度等方系统全面提出具有针对性的可行措施，从而达到集体建设用地健康有序地流转的目的。参考文献1马克思资本论第3卷，人民出版社1975年版。2科斯社会成本问题，财产权利与制度变迁，上海三联书店，1991年版。3英威廉配第税赋论，马妍译，中国社会科学出版社，2010年版。4英亚当斯密ADAJNSMITH，LLD国民财富的性质和原因的研究，郭大力、王亚南译，北京商务印书馆，2005年版。5（英）大卫李嘉图政治经济学及赋税原理，周洁译，华夏出版社，2005年版。6张广荣我国农村集体土地民事立法研究论纲，中国法制出版社，200
30、7年版。7DOUGLASCMACMILLANANECONOMICCASEFORLANDREFORMLANDUSEPOLICY，20008KLAUSDELNINGER、SONGQINGJINTHEPOTENTIALOFLANDRENTALMARKETSINTHEPROCESSOFECONOMICDEVELOPMENTEVIDENCEFROMCHINAJJOURNALOFDEVELOPMENTECONOMICS,20059刘国臻论我国土地管理制度改革，人民法院出版社，2006年版。10黄姗集体建设用地使用权流转问题研究，载福建广播电视大学学报，2010年第2期。11张建仁农村集体建设用地使用权流转
31、的再思考，载社会主义农村建设理论月刊，2007年第10期。12吕传进、杨洁宇集体建设用地流转实务及问题，载观察与思考，2005年第6期。13王娟我国农村集体建设用地使用权流转研究，载中国政法大学，2008年第3期。14胡利玲农村集体建设用地流转的法律现状、问题与出路载湖南师范大学社会科学学报，2010年第2期。15刘宪水、王灿雷、马庆毅找准问题探讨对策对集体建设用地使用权流转的思考，载理论探讨，2005年第5期。16李政、冯宇农村集体建设用地使用权流转的调研与思考，载生产力研究，2010年第2期。1717李芳芳从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题，载发展经济2010年第1期。18张新
32、桥集体建设用地使用权流转存在的问题及对策，载特区经济，2007年第2期。19李璐、谢晓鸣浅析集体非农建设用地流转收益分配问题，载农村经济与科技，2008年第1期。20张兴国农村集体建设用地流转三地比较，载中国土地，2006年第9期。21高迎春农村集体建设川地流转模式探析，载农村经济，2007年第2期。22王媛集体建设用地流转模式分析，载中国土地，2010年第8期。23李延荣集体建设用地流转要分清主客体，载理论探讨2006年第2期。24汪从国芜湖市农民集体建设用地流转中农民土地权益保障调查与研究，硕士学位论文，合肥工业大学，2008年。25丁兰、梅昀新形势下农民土地权益保障研究，载观察思考，20
33、07年第9期。26陈慧集体土地所有权缺陷之原因及发展路径探析，载江西财经大学报，2006年第3期。27王权典农村集体建设用地使用权流转法律问题研析一结合广东相关立法及实践问题的述评，载华南农业大学学报社科版，2006年第1期。28毕宝德土地经济学，中国人民大学出版社，2001年版，第335页。29叶红玲在确立则产权上突破一芜湖集体建设用地流转调查与思考，载国土资源报，2003年第6期。30易颖芜湖土地之变发展中的问题发展中解决，载南方周末，2003年9月11日。本科毕业论文（20届）集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策摘要【摘要】我国现行的法律、政策对集体建设用地使用权流转做了严格的限制，
34、但在市场经济下，集体建设用地的商品属性日益突显，受利益驱使，农村集体建设用地流转隐形市场已普遍存在。自发形成的隐形流转在法律监管之外，引发了诸多问题。本文试图通过对我国集体建设用地使用权流转法律现状和实践现状的研究，指出其存在的问题，并为构建合理的集体建设用地流转制度提供一些可参考的建议和措施。【关键词】农村集体建设用地土地使用权流转市场化【ABSTRACT】CHINASEXISTINGLAWSANDPOLICIESONCOLLECTIVECONSTRUCTIONLANDUSERIGHTTRANSFERTODOSTRICTRESTRICTIONS,BUTINAMARKETECONOMY，COM
35、MODITYPROPERTYOFRURALCOLLECTIVECONSTRUCTIONALLANDAPPEAREDINCREASINGLY,DRIVENBYPROFIT,RURALCONSTRUCTIONLANDMARKETHASBEENWIDESPREADIMPLICITBUTTHESPONTANEOUSINVISIBLETRANSFERWHICHISOUTOFCONTROLOFLAWSHAVECAUSEDMANYPROBLEMSINORDERTOCONSTRUCTTHERATIONALCOLLECTIVECONSTRUCTIONLANDTRANSFERSYSTEM,THEARTICLEPR
36、OVIDESSOMEREFERENTIALSUGGESTIONSANDMEASURESBYANALYSINGTHELAWSTATUS、ACTUALSTATUSANDTHEPROBLEMSOFTHECOLLECTIVECONSTRUCTIONLANDUSERIGHTTRANSFER【KEYWORDS】RURALCOLLECTIVECONSTRUCTIONALLANDLANDUSERIGHTCIRCULATIONMARKETIZATION目录摘要关键词ABSTRACTKEYWORDS引言16一、我国集体建设用地流转现状分析16（一）集体建设用地使用权流转立法现状16（二）集体建设用地使用权流转现状
37、18二、我国集体建设用地使用权流转存在的问题20（一）法律制度有待完善20（二）相关管理工作有待加强21（三）土地市场建设有待深入21（四）收益分配机制有待完善，配套制度改革还未到位21（五）小产权房问题有待解决22三、我国集体建设用地使用权流转试点分析以芜湖、成都为例23（一）安徽芜湖试点分析及经验23（二）四川成都试点分析及经验24四、完善我国农村建设用地使用权流转的对策25（一）明确产权，加快农村土地流转的立法25（二）集体建设用地使用权交易市场的构建26（三）政府转变职能，加强流转管理26（四）建设用地使用权流转配套制度的改革26结语28参考文献28致谢错误未定义书签。附录1错误未定义
38、书签。附录2错误未定义书签。引言“集体建设用地使用权是指在他人所有土地指定的地表上下以建造并经营建筑物、构筑物以及其他附着物为目的而予以占有、使用和收益的独立物权。”23它具有占用性、可转让性、一定期限性24等特点。随着市场经济的不断成熟和发展，集体建设用地使用权的资产属性日益显现，其拥有者自发地将土地使用权作为一种特殊商品在不同主体之间流通与转移，隐形市场逐步形成并发展壮大，但由于我国目前有关集体建设的法律法规和制度政策严重滞后于土地市场的发展，导致了大量严重而复杂的问题。在我国经济体制改革不断深入的今天，集体建设用地使用权流转问题的研究作为土地流转研究体系中的关键组成部分具有十分重要的现实
39、意义。另一方面，集体建设用地使用权流转与农民的利益密切相关，改革集体建设用地使用权流转制度，加强集体建设用地使用权流转的规范管理成为了促进农村经济发展、增加农民收入的迫切需求。一、我国集体建设用地流转现状分析（一）集体建设用地使用权流转立法现状我国现行的集体建设用地使用权流转的相关法律是以土地管理法为中心，以宪法为基础，其他法律法规和地方性法律法规共存的法律系统。我国法律对农村集体建设用地直接进入市场流通一直采取严格限制甚至禁止的态度，由国家通过土地征收方式将集体土地转为国有土地是现有的唯一实现合法流转的途径。1我国的宪法、法律以及国务院的规范性文件中涉及关于农村集体建设用地流转的相关规定（1
40、）1982年宪法第10条第4款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”2004年，宪法第五次修正案关于集体建设用地流转的规定依旧保持原状。（2）1986年4月通过的民法通则第80条规定“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”23中华人民共和国国家标准土地基本术语GB/T19231一2003，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布，2004年版，第38页。24国有土地使用权出让和转让暂行条例，1990年版，第12条。期限一般为70年，期满通过一定的程序可以续展。（3）1998年，我国通过了新的土地管理法，在内容上做了较大的变动，从法律上严格限制农村
41、集体建设用地的流转。如第2条第3款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依法转让”。国有土地和集体所有土地的使用权直接变为了土地的使用权，取消了集体建设用地与国有建设用地并列的地位。对于集体土地的流转问题，该法第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”（4）2007年通过的物权法在第151条规定“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”（5）2004年10月国务院颁布关于深化改革严格土地
42、管理的决定，其提出“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体建设用地的使用权可以依法流转。”2007年下发的国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知等规范性文件中均明确规定“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”2009年颁布的国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见强调“规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。”2地方性法规中涉及关于建设用地使用权流转的相关规定九十年代初期以来，国土资源部确定浙江省湖州市、江苏苏州市、广东省佛山市顺德区、安徽省芜湖市等地为试点。各个试点也就自己的实际情况制定了一系列地方
43、行政法规，其中比较富有成效的如下（1）2005年广东省为了加强对集体建设用地流转试点的管理，颁布一系列管理办法，其规定“允许集体建设用地与国有土地一样以同地，同价，同权的原则直接进入市场。”此举开创了农村集体土地使用权流转的先河，对我国完善集体土地使用权具有重要意义。（2）2007年7月成都出台土地流转的相关管理办法，规定集体建设用地可以进入市场公开出让。2008年10月，成都成立了农村产权交易平台农村产权交易所，实现了集体建设用地使用权在市场上流转。综上所述，我们可以总结出以下几点第一，现行法律法规对集体建设用地的流转出现从紧现象，严格规制甚至禁止其流转。第二，虽然现阶段我国集体建设用地使用
44、权流转的规制相当严格，但是法规中总有例外存在，即限制流转是原则，允许流转是例外，有例外存在，这为以后集体建设用地使用权流转的合法性提供了可能性。第三，我国的宪法、法律以及国务院的规范性文件中涉及农村建设用地流转的相关规定都比较笼统、零乱，而地方政府规章和各地的地方性法规都比较具体比较详细。第四，地方性法规和地方政府规章关于农村集体土地使用权流转问题往往与国家法律相冲突，这种冲突使国家法律的权威性受到挑战。（二）集体建设用地使用权流转现状1流转规模逐年扩大，合法流转和非法流转并存，隐形市场逐步壮大合法流转就是法律中规定的例外原则，如“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情
45、形致使土地使用权依法发生转移”；“农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，可以使用集体土地”。但立法就流转没有做出相关规定。相对而言，集体建设用地使用权流转试点地区，往往都有相对的地方法规规范流转，如浙江湖州试点，江苏苏州试点，安徽芜湖试点，广东试点都有根据自己的实际情况制定的一系列政策法规，以保证集体建设用地有序地流转。这些试点允许集体建设用地直接进入市场交易，打破了必须通过政府征用将集体建设用地转为国有才能进入市场的限制。几年的实践，各试点都取得了一定的成效，不仅使试点的土地流转规范化，也为全国范围内建立
46、和健全土地流转交易市场提供了宝贵的经验。所谓的非法流转，是指没有法律依据的流转，虽然法律严格限制集体建设用地使用权的流转，但在全国各地，农村集体建设用地隐形流转现象逐步扩大，集体建设用地自发进入土地市场流转却已成为一种普遍现象，而且隐形市场的流转规模之大，数量之多，程度之高。“据统计，珠江三角洲地区以自发流转的方式使用农村集体建设用地实际超过全部建设用地的50，25而在广东省东部西部北部，这一比例也超过20。26据对重庆市30个不同类型小城镇抽样调查的结果来看，截至2003年底，30个小城镇集体非农建设用地共715宗，占地面积1466公顷。其中，违法占地156宗，占地面积359公顷，占全部集体
47、非农建设用地面积的245，而且这种现象在规模和数量上都有不断扩大的趋势。”272流转分布呈现区域性和区位性集体建设用地使用权作为一种特殊商品在市场上流转，其流转的规模、程度、活跃度受到各地经济发展水平的直接影响，所以我国东部、中部、西部地区集体建设用地流转呈现出不同的状态（如表1所示），东部沿海地区经济发展迅速，市场经济完备，集体建设用地流转最活跃，规模最大，流转形式多样化，以直接转让和出租为主。经济发展程度中等的中部25毕宝德土地经济学，中国人民大学出版社，2006年版，第218页。26王饵广东变法农地直接入市，载第一财经日报，2005年9月28日。27堪种华、于正林农村集体建设用地流转的法
48、制探讨，载南方农村，2005年第2期。地区，集体建设用地流转规模比东部小，在流转形式上以农民住宅的出租为主，还利用乡镇企业改组之机，来带动土地流转。“在经济欠发达地的西部，集体建设用地流转处于初始阶段，流转活动多是零散的、自发的，流转规模小，流转形式少，以农民出租住宅和出租集贸市场摊位为主。”28此外集体建设用地流转就有十分明显的区位特征，城乡结合部流转最为活跃，其次是城市郊区、县城和中心集镇，农村地区比较少。3流转形式多样化，小产权房成为农村集体建设用地流转新形式目前集体建设用地使用权的流转有出租、出让、转让、合作联营、作价入股、司法裁定、抵押等多种形式。各个地区都会依据自身情况综合使用多种
49、流转方式。譬如，“河南省安阳市农村集体建设用地流转方式以出租方式流转的约70，以入股方式流转的约510，以抵押方式流转的约10，以置换方式流转的约5。”29小产权房成为农村集体建设用地流转的新形式出现。小产权房是指“在农民集体上地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织之外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。”30据统计“在深圳小产权房的数量占市场总量的49。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22左右，西安小产权房已占市场总量的2530，郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20以上。”31全国比较大的几个城市小产权房所占的比例如此之大，由此也可见小产权房俨然已成为了集体建设用地流转的新宠。表1我国东中西部集体建设用地流转呈现的区域性地区经济发展水平流转规模流转形式流转主体东部发达大转让、出租、入股、转权让利、自征自用等乡镇、村组集体经济组织等土地所有者、乡（镇）政府、村民自治组织、乡镇、村企业和个人等土地使用者、国有企业民营企业个体工商户等其他社会成员中部中等中等出租，以兴办企业，企业改组的土地流转村企业和个人等土地使用者28李杭农村集体建设用地流转研究，载国土资源科技管理，2003年第10期。29牛先锋充分发挥流转效益，载中国土地，2002年第11期。30国土资源部农村集休用地使用权流转将认法解决，载和讯网，2
