1、中国商业地产分类与现状研究摘 要：中国自进入 21 世纪以来，房地产发展迅猛。随着经济的发展，消费水平的不断提高，人们综合消费环境的要求越来越高。因此，对有不同层次需求的人群来说，会选择去不同的消费场所。分析商圈规模形成中的居民数量、居民收入、购买力水平、消费习惯和消费心理等因素，探讨城镇化对商业地产发展的影响，并提出了相关建议。 关键词：商业地产；购物中心；经营模式 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）36-0241-02 商业地产对于中国地产业来说是一个相对较新的范畴，是地产业发展到一定阶段的产物。自加入世贸组织以来，中国商业地产进入了前所未有
2、的发展阶段。不但北京、上海、广州等一线城市商业地产进入了加速期，就是省会等这样的二线城市的商业地产也得到了长足的发展。各地开始争建商业街、商场和超大型购物中心。在商业地产促进城市经济发展的同时，也让人们对商业地产的有了新认识。 一、商业地产的类型和概念 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，这使它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。 对于商业地产的定义，业界主要有如下几种说法：（1）商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱
3、乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别与普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 （2）商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。国内大多数开发企业不参与商业经营，也不长期持有物业以从中获取租金收益。但从世界上其他国家的实践看，商业物业其实不采取出租方式，而是和商户共同经营，获取巨大的增值额。 （3）按物业用途划分，房地产可以划分为居住房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。这里所说的商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套、购物中心、特色商业街、商业广场、专业批发
4、市场、Shopping Mall 等用途的房地产。 二、国内商业地产发展及现状 关于购物中心的发展演变的理论主要有中心地理论、同类聚集理论和零售需求的外部效应等。零售手风琴定律早在 1943 年就有人提出了，1960 年又有人对其进行了完善。该定律的核心思想就是：经营宽而浅和窄而深的商品组合的零售店之间有一个交替统治，该定律解释的典型例子认为零售业态的发展顺序大致经历了五个时期：杂货店时期（商品组合综合化经营） 、专业店时期（商品组合专业化经营） 、百货店时期（商品组合综合化经营） 、方便店时期（商品组合专业化经营） 、商业街或购物中心时期（商品组合综合化经营） 。总体来说中国房地产市场年轻，
5、发展速度快。但是，高热的商业地产市场也蕴含着高风险。 20 世纪 80 年代以前，全国各大城市由于商业投资不足，商业网点跟不上日益发展的城市发展和居民生活需要的增长，网点严重不足，商品供应短缺。政府对临路临街的民居、围墙、企事业单位门面房，或是具有商业经营价值的街道地段，进行小规模改造，使其成为商用物业或临街批零市场。 20 世纪 80 年代末和 90 年代初，随着经济发展，城市化进程不断加快，城市近郊发展催生了新商业区的需求。同时，旧城区商业设施落后、购物环境差、交通不便的矛盾日趋突出，显现了商业现状与城市发展的不协调。为适应城市发展的需要，在政府主导下，全国不断推进新城区商业建设以及旧城区
6、商业改造。在战略实施策略上，将旧城改造、道路拓宽，房地产开发与商业重建相结合。 20 世纪 90 年代初期到 90 年代中期，是中国传统百货业的“黄金时代” 。1996 年以后，商业领域内的新业态不断出现，大型超市、卖场、新型商业街的建设此起彼伏，商业企业出于规模扩张的需求，摈弃传统单体经营模式，发展连锁经营。可以说，商业经营者的扩张驱动极大地刺激了商业地产的发展。 2002 年至今，国家进一步鼓励商铺投资，停止征收与商铺投资、建设、交易有关的“投资方向调节税”等政策促进了商业房地产的发展。同时，旧城区商业设施落后、购物环境差、交通不便的矛盾日趋突出，显现了商业现状与城市发展的不协调。为适应城
7、市发展的需要，在政府主导下，全国掀起了新城区商业建设以及旧城区商业改造的高潮。中国加入 WTO，各国实力雄厚的商业团体纷纷介入，国外大中公司相继在各大城市设立办事机构，商业和商务活动空前活跃。 三、中国商业地产所面临的问题与机遇 （一）中国商业地产目前面临的问题 自从中国的土地市场打开后，商业地产以其高回报、高利润吸引着众多投资者加入。但与国外相比，中国的商业地产的利润更高，风险更大。国外的商业地产经过几十年的发展，已日趋成熟，商业地产利润也逐步从初期的暴利阶段转入了现在的微利阶段，在项目的开发和运营过程中对风险的管理与控制也已形成体系，能有效地降低风险。 在中国，目前许多商业地产的租售价格一
8、般是同区位写字楼和住宅的 23 倍，黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人，开发商的利润空间巨大。同时，中国的商业地产也隐藏着巨大的投资风险。与其他房地产类型相比，国内的商业地产占有较大的市场空置率。比如我们能不断见到有工作人员拿着商铺的宣传材料在大街小巷、地铁中叫卖、宣传，还有路边出现越来越多的空置的大楼。这些情景似乎有悖于高热的市场。除此之外，近些年一些旧有的市场来也不断萎缩。据国家统计局数据显示：截至 2004 年 9 月末，全国商业营业用房空置总面积同比增长 9.6%，面积为 230 万平方米，占整个商品房空置面积的 44%。 （二）原因分析 1.资金压力是开发商采取分割出售的根本原因。项
9、目决策单位和开发商忽视了购物中心的投资风险。当前购物中心热的很重要的一个原因，就是忽视了购物中心的投资风险。相对于一般的住宅项目投资来说，购物中心开发周期长。而且，一个大型商业地产项目需要整体的布局和一步到位的投资兴建，才能形成商业气氛。可见，购物中心的开发建设对资金的要求非常高，这使得其投资风险也十分大。由于商业地产被拆零成商铺卖掉，所有权与经营权分散归属业主或租户，地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力，单纯靠分散的业主或租户自身调节，加大了经营风险。 2.没有重视项目的商圈调查和可行性分析。购物中心的商圈与销售活动有着极为密切的关系，无论是新建还是改建
10、的购物中心都不应忽视对商圈的分析和对目标顾客的界定。购物中心特别是大型的商业中心，必须要有一定的商圈人口（包括流动人口）和有效客流量来支持。消费者是市场内涵中最为重要的部分，是产品所服务的对象。所以选址首先要对商圈内的居民数量、居民收入、购买力水平、消费习惯和消费心理作一个彻底调查，来做市场定位，从而要保证购物中心的客流量。市场定位要分析消费者的需求和偏好，确定产品能给消费者带来哪些方面的特殊利益和价值。事先没有经过严密而科学的商圈调查和项目可行性分析，往往是“先建设、后招商” ，从而导致建起来的购物中心偏离了本身业态的发展轨道或是有场无市，造成巨大的社会资源的浪费。所以在设计之初，就要根据能
11、够辐射的消费群体，定位经营层次、业态组合、规模及服务水平。 （三）中国商业地产未来发展的机遇 如今随着收入水平的提高，消费者的消费能力提升，购物不再是一种简单的行为，人们希望同时获得娱乐、餐饮等更多种类的享受，人们更加关注体验等综合服务。这对传统百货大楼、单纯以购物为主的商场提出了挑战。传统经营的商家需要改变经营策略，调整空间布局，来适应新的形势。这也正体现了一个恩格尔法则的推论：“当收入增长时，对所有物品的需求也出现增加，但比收入增长的比率要更低一些，对服务和闲暇需求的增加部分地取代了对物品的需求。 ” 中国目前主要的消费群体都聚集在城市，所以中国在一定时期内城市购物中心都将是发展的主流。而
12、随着城镇化改造，一些大型、特大型城市逐渐兴建起卫星城，形成郊区化，大量居民将生活转移到了郊区，这无疑为郊区型购物中心的发展带来契机。许多商业地产投资项目可以开始选择城郊结合部或郊区。随着时代的发展，这些发展中的问题将在发展中得到解决，而我们也只能在发展中前进，更好地建设资源节约型和环境友好型社会，让更多人分享到现代化建设的成果，早日实现全面建成小康社会的宏伟目标。 参考文献： 1 刘 菲，王 洁 .中国商业地产发展的沿革与成因探析J.北京工商大学学报，2006， （1）. 2 段宏斌.中国商业地产战国策J.深圳纵横杂志社，2007， （4）. 3 中国国家统计局网站，http：/，2013-10. 4 庄华强.零售业态演化规律的理论探讨J.商业经济与管理，2002， （7）. 责任编辑 王玉妹
