1、论现代国有企业物业管理的改革与发展摘要：物业管理在我国发展已经走过 20 多年，但由于国有企业的物业管理受其自身历史原因的束缚，还无法进入到正常的物业管理轨道内，为进一步贯彻落实中铁六局物业管理改革的有关精神，实现更大的发展，必须弄清真正意义上的物业管理。本文主要对现代国有企业物业管理的改革与发展进行了分析探讨。 关键词:国有企业；物业管理；改革；发展 中图分类号：C93 文献标识码： A 引言 随着改革开放后我国社会主义市场经济的不断发展，物业管理逐渐成为我国城市管理的重要组成部分，在我国企业内实行物业管理是社会发展的必然趋势。此外，城市居民为生活品质的提高而对居住环境有了更高的追求，这无疑
2、给国有企业的物业管理提出了更高的要求。在现代市场经济体制下，如何妥善处理好物业管理投入与企业主业发展之间的关系，逐渐解决计划经济体制遗留下来的问题，进一步稳定人心、促进企业发展，已成为国有企业面对的一个富有挑战性的课题。 一、物业管理概述 1、物业管理的特点 （1）社会化，即将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。诸如：房屋、水电、保安、绿化、物业中介等等。 （2）专业化，即由专业的人员配备，有专业的组织结构，有专业的管理工具设备，有科学、规范的管理措施和工作程序。 （3）企业化，即相对于传统的房屋管理而言，物业管理是按照现代化企业制度组建的物业公司并运作。 （4）经营型，是物业管理与传统行政
3、事业性质福利型房管的根本区别。我们所推行的是有偿服务，合理收费。 （5）建管结合，即物业管理贯穿于物业的前期介入与后期跟进。 物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生活方式相结合的综合性管理，也是产权多元化格局相衔接的统一管理，还是和现代商品经济规律相吻合的企业经营活动。 2、物业管理的业务范围 （1）物业管理的专项业务，即工程管理、治安保卫、消防安全、环境卫生、园艺绿化、车辆管理等等。 （2）物业管理的特色服务，即业主（物业使用人）需要何种服务，物业管理公司就为其提供多方位的服务，做到“为了住户的一切，一切为了住户” 。 （3）物业管理的多种经营，即采取一业为主的多种经营方式，提高企业的经济
4、效益，如：投资咨询、房屋中介代理、装修设计、机电安装、生活服务等等。 二、国有企业物业管理的改革 1、更新观念，与时俱进 在国有企业由企业总务后勤的行政服务向现代物业管理转变成为一个必然的趋势下，职工对物业管理的观念并未能及时转变的主要原因是国企职工对企业的依赖性较大，而从过去的无偿服务到有偿服务让职工产生了较大的落差。因此，为了帮助职工更新他们的观念，与时俱进，物业管理单位应该完善物业服务，努力改善居民的居住条件，为居民提供更好更舒适的居住生活环境，让居民切实感受到现代物业服务与传统房屋管理的区别，心甘情愿的承担物业管理费用并享受消费。 2、规范企业物业管理收费制度 随着时代的发展，国有企业
5、主辅分离势在必行，而国企物业管理走向市场也就成为一种必然的趋势。后勤服务与主业分离的主要目的是:彻底改变后勤生活旧体制大包大揽、无偿服务的行政式管理状况。为了改变这种管理状况，规范化、专业化国有企业物业管理的收费制度就显得非常重要，但是改变这种管理状况并不是一蹴而就的事情，而是一个循序渐进的过程。因此，国企物业管理单位应该逐步向现代化的企业物业管理模式靠拢，在物业管理收费制度方面应该对不同的产权形式，采取不同的管理和服务标准以及灵活的收费办法，减少物业管理收费的难度。3、打造专业队伍，塑造良好形象 企业的竞争就是人才的竞争，高水平的物业管理除了要依靠资金投入、硬件设施和规章制度外，更离不开高素
6、质的物业管理人才。高素质的物业管理人才队伍往往掌握着先进的技术和管理经验，是国有企业物业管理发展的关键因素。因此，打造一支专业的物业管理人员队伍势在必行。故而言之，物业管理单位要采取多种形式、多种渠道培养物业管理的专业人才，加大对从业员工的培训力度，通过采取入职培训，转岗培训等方式，使从业人员具备专业知识，经营头脑和管理才能。此外，物业管理职工也要加强自身的学习自觉性，努力提高自身的专业素质。 4、提高物业管理的科技化程度 随着科学技术的发展，传统的管理模式已不能适应时代发展的要求，物业管理科技化是大势所趋。在这种趋势下，国有企业物业管理应该充分利用高科技的成果，更新管理手段，提高管理实力，将
7、物业管理和先进的设备科技同步起来。例如物业管理单位可以利用现代高科技的成果来为单位建立单位内部网络与所管物业专案的网站，将社区中居民的需求与系列基础设施的功能统一起来，实现对集成的智能化设备、系统、网络数据库等进行全面程序化的管理和监控等。 三、国有企业物业公司的发展趋势 1、竞争环境要求物业公司提高职工的素质 主辅分离，重组后的物业公司将被推向一个公平竞争的市场环境。我们将面对与其它的物业公司竞争有赢利性的项目，竞争的成功的主要因素取决于我们自身员工队伍的素质的高低。物业公司应该全面提高员工的素质水平、提高服务质量和服务态度，形成社会化、专业化的服务收费管理，做到策划、组织、领导、控制四个方
8、面的合理运作，让员工形成一种经营物业的思想，而不是管理物业。 2、新物业管理的模式促使物业加快小区住宅建设 在推向市场以后，物业追求的是效益的最大化，我们与其它物业公司的竞争将具体到现在成本与质量包括价格上的比拼。要想生存与发展，物业公司必须千方百计地挖掘新经济增长点，在经营上以快取胜，以质取胜。发展社区经济，即可带来经济效益，又可方便住户，提高服务质量满意度。 2.1 建立业主委员会 主辅分离后，在小区内建立一个有业主选举产生的、对物业公司起到监督作用的业主委员会，确定其权利和义务，业主委员会作为小区内业主的代表应起到反映民意的作用，就是协助物业公司收取物业管理费用和各项维修基金，并监察和督
9、促物业公司的经济是否规范，促进物业公司的财务透明度。没有业主委员会的监督，物业公司始终都不可能做到真正的物业管理。 2.2 建立共用部位共用设施设备的修缮基金 建立住宅共用部位共用设施设备维修基金是落实国务院199823号文件的重要工作，直接关系到住宅小区的治安长久。在出售集资住房时，应该按照有关规定建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，并健全维修基金使用与管理制度，同时实施有效的监督与管理。此项基金必须归集到位，为房屋的安全管理做好准备。 2.3 物业收费操作的规范化 在主辅分离以后，物业公司处于一个自给的状况，应首先将物业的收费规范化。解决物业小区收费问题时，常常因为物业管理价格不到位而出
10、现一系列的纠纷，我们可以遵循以下三点来进行收费：（1）住户人口的多少，按照住户人口多少与每天产生的垃圾量、对环境的享有，直接影响到物业管理的工作量；（2）住房及小区环境的新旧程度，一般来说物业越陈旧，小区共用设施、共用设备越陈旧，日常清理维护的工作量就越大，收费就应该越高，并且物业管理费用应该逐年递增；（3）与共用设施设备的规模有关，如小区的公共绿地越大、共用设备的品种越多等都会使相应的工作量越大，因此物业的收费应该越高。 结束语 总之，随着国有经济的不断发展，国有企业房产改革和职工住房制度的不断深入，国有企业由企业总务后勤的行政服务向现代物业管理转变既是一个必然的趋势，也是一个循序渐进的过程，而在这过程中会出现种种问题，阻碍物业管理的发展，因此，国有企业物业管理单位要有针对性的提出相关解决思路，使物业管理真正走向现代化。 参考文献 1王文杰.国有企业的物业管理初探J.经营管理者,2013. 2孙敏.国有企业物业管理存在问题及解决思路J.中国高新技术企业,2011. 3王伟付.论国有大型企业后勤改革的物业管理模式探讨J.现代商业,2012.
