1、我国城镇住房现状及主要问题【摘要】21 世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大的生活消费品，住宅建设的速度将进入高速增长阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，如果中国能迅速地解决好城镇住房的制度安排问题，将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使中国的整体住房质量和水平迅速提高。 【关键字】城镇居民，住房问题，住房市场，城镇住房 一、我国住房制度的历史进程和基本经验 中国近现代住房制度的历史演变，主要是随着市场经济、住房的商品形态在中国城镇范围内发生的。解放以前，中国的房地产市场还未发育或正在发育，并不成熟，商品形态的房地产根本不占据主导地位。 新中国成立初期，我国关闭了房地产市场，
2、对房屋资产拥有者课以重税，封杀私房租赁经营。此后，逐步形成了由国家通过地方政府的财政支出对城镇居民住房实行建设和分配的统建统包的单一体制格局。回顾新中国成立 60 余年来我国住房制度演变的历史进程，可以总结出如下基本经验： 1、在计划经济体制条件下，政府无力承包全体城镇居民的住房问题。政府对全体国民或者城镇居民实行统建统包的住房政策，是一个已经被实践证明不但错误而且失败的住房政策。特别是对一个发展中的、存在着国民“两元体制”的、未完成工业化和城镇化的大国来说，政府根本没有财政经济能力对全体城镇居民实行住房包干政策。 2、在土地和住房制度改革过程中，政府不能丢失保障住房建设、分配、管理的基本职责
3、。中国土地和住房制度的改革，其根本意义在于逐步放弃政府对土地和住房的垄断，寻找解决历史包袱的新渠道，让市场和货币机制去配置土地和住房资源，让更多的城镇居民自己通过市场去解决住房问题。 很可惜，政府不是去检讨政府职能的缺失，而是去指责市场机制的失灵，还用那双“看得见”的行政之手去不断的调节那双“看不见”的市场之手。其实，所有的政府都不过是有限资源、有限能力和有限责任的政府。在政府所有的职责当中，保障住房的建设、分配和管理在什么时候都是政府的基本职责。 3、在社会主义市场经济体制条件下，通过市场机制配置房地产自资源，是解决住房问题的主要途径。社会主义市场经济体制的建设，是总结历史经验之后全党全民的
4、历史性选择，是由国家宪法、党章和成套的法律法规来保障的。正是我国经济选择了市场经济和商品化的发展道路，中国城镇的住房问题才真正找到了解决之路。将房地产业的长远规划设计和今日的短期政策重点相结合，协调发展我国的商品房体系和保障房体系，是今天房地产业和房地产市场发展的重要课题。 二、我国城镇住房现状 目前我国政府的各项住房建设、规划、管理的改革仍将全国的住宅发展限定于解决城镇居民住房的增量和扩大住房面积的阶段。虽然政府计划在 2010 年使人均使用面积提高到 18 方米（居住面积约 12.5 平方米），但我国现有商品房市场中购买力的需求却已进入到提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。 当中国取消住
5、房实物分配，并实行货币化分配之后，国家和国有的投资将从市场中减少和消失，集团集中消费将转为个人的分散消费。如果政府不能及时提供各种条件使非国有的投资增加和扩大，弥补国有投资退出市场后的空缺，将会出现供求关系之间的平衡失调。中国突破了国际上多数国家住房分阶段发展的一般规律，解决房荒、扩大住房面积、提高住房质量及提高生活整体条件的四种阶段的形态和需求同时处于一个市场之中。因此，有效地把握现阶段的发展现状并相应地制定有利于其同步实施和发展的相关政策，已成为政府当前急需解决的问题。为此政府需要进行必要的政策调整，改变过去以国有投资为主，以行政命令约束和控制投资的方式，转为用土地供给、税收等经济手段来调
6、控市场的方式。中国应该并且可以借鉴世界各国发展的历史及其在不同发展阶段所采取的不同政策和手段，找到中国自己有社会主义特色的发展之路。三、我国城镇居民住房的主要问题 （一）住房紧缺的问题 我国住房问题的主要方面在于住房的供求不能达到平衡，这是由市场潜在需求大于有效需求量所引起的。 第一，潜在需求不断增大。潜在需求是指有相当一部分消费者可能对某物有一种强烈的需求，而现成的产品或服务却又无法满足这一需求。同时由于我国现今土地征用的严格要求以及开发商资金来源的不足，导致了现有的住房满足不了消费者日益增长的住房需求。 第二，有效需求不足。根据中国统计局 2006 年 11 月统计数据现示，商品房空置面积
7、分类指数为 105.43，比 10 月份上升 2.14 点，比去年同月上升 6.51 点。商品房的空置并不表示我国居民的潜在需求已经得到满足，而是因为中低收入者支付能力的限制导致的房屋的空置。据有关部门统计，在大量商品房空置的同时，人均居住面积低于 4 万平方米的住房特困户仍大量存在。 （二）住房的社会公平性问题 我国城镇住房制度改革自 1988 年起启动到 1998 年新的房改政策出台历经 10 年。在近几年的住房改革中又暴露出了一些新的问题。最突出的问题是在仍然存在许多住房困难户的同时，大量新建商品住房空置。 住房问题的社会公平性不仅涉及到中国市场经济体制建设过程中基本核心的制度价值取向，同时也是衡量我国社会主义公共治理水平的重要标准。上述对于市场经济与住房问题关系的认识，如果不能基于社会主义和谐社会应有内涵理论高度给予回答，就不可能明确中国社会主义市场经济未来发展模式和价值取向。 参考文献： 1陈佳贵，李扬. 2010 经济蓝皮书：中国经济形势分析与预测M.北京：社会科学文献出社，2009：12. 2孙军帅，范丹丹.秩序与规则公民住宅权研究J.法制与经济，2008， （4）. 3马克思，恩格斯.马克思恩格斯选集（第 3 卷）M.北京：人民出版社，1995：574. 4张文显.法理学M.北京：法律出版社，2007：322-323.
