1、论我国房地产市场调控及房产税【摘要】房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展也是国民经济持续稳定增长的重要推动力。然而如今虽然房地产业持续火热，但是其内在的泡沫愈发膨胀，行业也存在诸多问题。正因如此，政府针对房地产市场的调控政策也在不断的改进和调整，近年来，收政策逐渐成为我国政府监管和调控房地产业的一个重要手段。本文通过对房产税作用的分析，深入研究房产税征收的改革方向，并提出自己的观点，对将来中国房地产业的走向做出预测。 【关键词】房产税，作用，改革 一.引言 房产税是以房产为征收对象向产权人征收的一种税，属于房产保有环节的税种。改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大的变化，住房
2、制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，房地产也成为了人们财富的重要组成部分。与此同时，房地产也成为了一些人的生财之道，近几年房地产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，很多人已经拥有了属于自己的居住性用房，但是为了资本的保值升值，仍然去购买第二套、第三套住房，并推高了房价的上涨，这对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响，在这样一种情况下，国务院推出了一系列房地产调控措施，从国八条、新国八条、国六条、国十五条、国十一条、新国十条，直至最近的新国五条，十年间，中国政府对于房地产市场的调控可谓不遗余力，但不尽如人意的是其调控效果。房产税目前究竟起到何种作用？它在中国税收体制中应该处于何种地位？
3、未来房产税走向何方？本文将对于这一系列问题作出深入探究。 二.现行制度下旧房产税的功能 （一）房产税可以干什么 房产税有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配、调节经济运行。首先房产税可以为政府取得财政收入，这也是房产税最原始，最本质的功能。从征收依据看，政府提供公共服务需要成本补偿，因此，基于收益原则，按房产价值或面积分摊公共服务成本也成为了各国政府普遍选择的筹资方式。其次，房产税直接调节收入分配，房产税实际上也是对收入的再次分配，由于直接对纳税人征收，税负难以转嫁，征收过程就是直接再分配过程。最后，房产税可以调节市场行为，影响经济运行。这是因为房产税会对纳税人房地产投资的收益和成本发生影响
4、，从而影响纳税人购置、使用、拥有房产的决策，对房地产市场及其他相关市场产生影响。 （二）约束条件下的功能选择 房产税的功能是房产税潜在的能力，规定了现实能力的边界。房产税的功能决定了房产税的作用。房产税的用作主要有：取得财政收入，调节收入分配，引导投资行为，调控房产价格等等。房产税能发挥何种作用，发挥到何种程度，除了房产税本身设计外，还要受到其他因素的约束，例如税制结构、房产的需求与供给、征管模式等等。 1.取得财政收入、筹集公共资金 这是由于税收收入功能决定的，也是征收房产税最基本的理论依据。通过征收房产税，受益与支出建立了直接的联系，因此房产税在美国很早以前就被列为政府的主要税种之一，但是
5、我国并不具备这样的条件。 首先，我国旧房产税不是为了取得收入目的而设计的，而是为了应对固定资产投资规模过快，通货膨胀过高制定的，因此并非是在公共财政制度下设计的房产税制度。其次，房产税筹集资金的能力受到收入水平的限制。房产税的最终来源是纳税人的收入，而非房产本身。纳税人的收入状况决定了房产税的征收规模。目前，尽管我国住房拥有率大幅提高，但是相当一部分拥有住房者并不具备相应的纳税能力（特别是贷款买房的年轻人） 。再次，房产税取得收入作用的发挥还收到整体税制和税负水平的限制。我国目前税制结构还是以流转税为主，产财税征收的象征意义大于实际作用。 2.收入分配作用 首先，税收调节收入分配是一项系统的工
6、程。一般认为，调节收入分配的主要税种是所得税和财产税，所得税是对个人收入的税收一次分配，财产税是二次分配。由于税制本身的不足和征管的漏洞，每一次分配的结果并不尽如人意，需要各个环节的相互配合，单靠某一税种调节非但达不到预期效果，反而有可能带来新的不公平。其次，房产税调节收入分配的作用还受到效率的影响。征收房产税可能会过度打压房地产市场，从而拖累经济。目前，对于高度依赖土地财政的地方政府，这种情况发生的可能性更大。因此在我国目前制度环境下房产税调节收入分配的作用还是难以实现。 3.引导投资者行为，调控房产价格 房产税能否抑制房地产投资行为，从而降低房价？笔者认为从以前情况下来看，房产税对于房价的
7、抑制作用不明显，甚至可能推高房价。 首先，我国目前的房屋需求量还是很大。城镇化快速推进，垄断的土地供给制度，物价上涨和投资渠道单一是导致房价上涨的主要原因。房产税只是增加了投资的成本，也许可以减少一部分投资性需求，但是同样可能会误伤更多自住性需求。况且税负是可以转嫁的，由于需求的刚性，它总是会向供求弹性小的方向转嫁，这也是几年来为何房价越调越长的一个重要原因，可以预料，单纯的房产税只会助长房价，降低房产的有效办法是对投资性购房的直接限制，比如居民禁购、限购。其次，房产税调控作用也收到税制本身安排的限制。我国目前涉及房地产的税收并不少，但是大多数是流转环节征收，流转环节征收比较容易把税收转嫁给购
8、房者。房产保有环节税收难以转嫁，会增加持有者的持有成本，降低投资收益，增加投资者的风险。现行房产税如果不涉及对整个房地产税制的调整，则很难实现调控的目标。 三.对房产税进一步改革的建议 （一）房产税改革应该有明确的定位。当前房产税应主要定位于抑制房价过快增长，而不应当赋予其过多的其他目标。否则，不仅影响其效能发挥，也会影响选择真正有效的政策调控收入分配、调节房地产市场。所以应围绕调控房市这一主要目标改革相关税制，这一目标也是最难达到的一个目标。 （二）房产税改革是综合性系统改革的一部分。房产税应当放在整个税制改革中通盘考虑。根据分税制要求，从简从严征收，减少货物与劳务税、流通环节房产税，增加持
9、有环节房产税、所得税。增加房产税比重，使得房产税真正成为地方主体税源，发挥为地方主体筹集资金的主体作用，为房产税发挥调节收入分配、调控房地产市场市场作用创造条件。 （三）房产税改革是一个渐进过程。笔者认为，房产税改革应当分为三个阶段。第一阶段是局部试点，增量试点阶段，主要目标是积累经验，达成共识，减少失误。第二阶段是大面积试点、全量试点过程，按照房产税本来的要求，对存量、增量一视同仁征收，这一阶段也是配套税制改革的推进过程。第三阶段是全国征收，这是一个从局部到全部、从增量到全量、从较低税负到合理税负的过程，也是一个与其他税收此消彼长的过程。 四.让房产税成为未来中国第一大税 （一）当前中国贫富
10、差距现状 2010 年 6 月新华每日电讯报道说：根据世界银行的最新报道，美国 5%的人口掌握了 60%的财富。而在中国，1%的人口掌握了 41%的财富，由此可见中国的财富集中度远远超过了美国，成为全球两级分化最为严重的国家之一。国民财富向少数利益集团严重倾斜，从一个侧面也反应出了严重的制度性腐败和资源垄断，剥夺了绝大多数国民的发展和竞争机会。当前很多人通过不正当手段获得几套甚至几十套房产，而大多数人却为了一套属于自己的房子默默奋斗，只有把权力限定在特定的边界内、让普通的国民获得平等的机会，拥有更大的选择与发展空间，才是解决收入分配严重不公、贫富悬殊性问题的根本出路。 （二）中国收入分配改革方
11、案应从改革税收政策开始 尽管我们已经听到了中国收入分配改革方案的大致轮廓，但是关于中国税收中仅仅提到了个人所得税，其他完全没有中国税制改革的影子，这让笔者有一下几个方面的担心： 第一，如果舍弃税收制度改革，则中国收入分配制度改革方案很可能是浮光掠影，难以从根本上解决问题，因为税收是进行国民收入分配的重要手段，如果撇开税收制度改革谈收入分配改革，无疑使在隔靴搔痒。 第二，利益集团阻力极大。中国收入分配改革方案势必触及一大批富裕和较富裕人的利益，伤害面很大，也许这是改革所必须付出的代价，但是我们还是希望改革能够稳步进行，这就需要中国的领导人拿出勇气和魄力来，与其吼破喉咙，不如踏踏实实做实事。 第三
12、，中国收入分配改革方案只能在法制化的道路上进行，而不能超过法律的授权，这是一个最基本的要求，而进行税收制度的改革，则可以充分保证中国收入分配改革方案只在法制化的轨道上进行，这是非常重要的，如果不在法律的框架内进行，不仅不会对收入分配改革产生有利的影响，反而有可能对中国经济造成重大伤害。 中国之所以成为全球贫富差距最大的国家之一，其原因之一就是中国的税制没有发挥其“劫富济贫”的作用，在一些发达国家，特别是税收制度比较完善成熟的国家，房产税是国家第一大税，甚至占国家税收总额的 70%以上。而在中国，房产税对于国家税收的贡献几乎为零。资本主义制度之所以至今看不到落败的迹象，主要原因是它不断发生的“劫
13、富济贫” ，而其中最重要的利器就是房产税。 房产税是国外地方政府的财政主要来源，占地方财政收入的 7 成左右，其中美国为 75%，法国为 69%，就连世界上最穷的国家肯尼亚也占到68%。也就是说在世界上不论发达国家还是发展中国家，基层政府收入的主要来源是靠房产税。房产税不仅能够为地方政府提供充足的资金，还起到了平稳房价的作用。由于房地产泡沫诱导人们把手头上的资金投入到不能再产生出消费品的房子上，限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家经济是巨大的潜在威胁，为了防止资本过多的向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济中控制房价、确保经济健康快速发展的重要手段。 （三）新房产税峥嵘初现 2012
14、 年 8 月，中国主要媒体都将目光对准了一条消息：开征存量房产税。各大媒体纷纷针对这一政策发表自己意见，从这场新闻大战中我们可以肯定一下几点： 第一，征收存量房产税这一新政影响非同小可，虽然目前看来房价还没有受到明显的打压，但是随着改革的进一步推进以及各项应对方案的出台，对房地产泡沫的消除还是有很大的积极影响。当然，其中的关键也在于领导层是否有这样的决心以及后续政策的持续性，如果存量房产税的征收最终流于形式，波澜不惊，那么房产税只能又一次成为民众供给的对象，背着政府的黑锅，成为“无能”的代名词。 第二，一项改革新政的成败，取决于反对力量究竟强大到何种程度，现在看来存量房产税的征收这一药方对中国
15、楼市病情的诊断正确，使得那些拥有多套房产的人激烈抵抗，由此可见，中国必须实施强有力的房产税征收政策，注意这里必须是强有力的政策，同时辅之限购等其他政策，才能真正做到楼市的健康稳定发展。在将来，如果房产税成为了中国第一大税，那么我相信中国的绝大多数民众也不会再为了房子而奔波一生。 五.结语 过去 20 年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，其中的重要原因就是发行的很大一部分货币流入到了房地产市场中，这也是近十年来房地产市场飙涨的关键因素。虽然房地产市场在过去十年为推动我国 GDP的发展做出了重要贡献，但是显然这不符合提高我国国民生活水平这一基本原则，房价上去了，拉动了一批产业，但是人民的生活水平
16、却急剧下降，很多人穷其一生只为了能够拥有自己的一套房子。如果要想从根本上解决我国房地产市场的泡沫问题，只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。 城镇化绝不等于房地产化，但城镇化也离不开房地产业的支持。要进一步深化经济体制改革，推动城镇化的长期稳定发展，必须立即着手变革现有的房地产制度。鉴于房地产在国民经济所处的实际地位，其与金融、消费以及数十个关联产业密不可分的关系，建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置，其
17、中，将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心 当前我国与房产税有关的税收制度还很不健全，这一问题的解决还需各方面的不懈努力。在当前经济大环境下，中国的经济为了拓展自身发展空间，保持企业活力，必须重视房地产市场的建设问题，国家和地方政府可以通过加强土地取得条件的审批、完善房地产行业制度建设、注重引导国民消费投资、完善法律法规等手段，从根源和本质上保证我国房地产市场的建设和健康持续的发展，为我国社会主义经济现代化的建设做出应有的贡献。 参考文献： 1崔光营.房产税功能的拓展与重构.涉外税务，2010（8） 2韦志超.物业税改革与地方公共财政.经济研究，2006（5） 3李杰.浅析房产税对房地产的影响.魅力中国，2010（10）
