1、1台湾奢侈税之施行对不动产市场的影响摘要台湾房价不合理飙涨，非不动产市场之正常现象，为了抑制快速上涨的房价，政府通过立法施行奢侈税以管控房地产政策，来防范可能产生的房地产泡沫危机。本文探讨、分析奢侈税政策内容及施行现况，藉由发展期间的观察及探讨，分析法令施行后对不动产交易市场产生的影响，使用专家访谈的方式，汇总分析结果，并整理归纳出不动产中介业因应之道。建议应有效整合房地产政策，使相关配套措施更加完备，进而有效抑制房价，使不动产市场健全发展，交易价格走入正轨。关键词特种货物及劳务税；奢侈税；不动产中介 中图分类号：F81042 文献标识码：A 文章编号：1008-4096（2013）04-00
2、74-05 不动产买卖价格取决于市场实况，很难控制，因为市场是动态性的发展，而且要综观整体经济环境，故台湾在实施奢侈税后，不动产市场在短期间可能会产生闭锁效果，会对不动产相关产业带来重大冲击。倘若经济发生不景气时，政府又需要以房地产的投资带动其他产业，届时可能要再度松绑金融、修正财税政策来带动经济，单一税制之施行是否为治本良方仍有待考验。台湾的奢侈税在施行之前后，对于整个不动产业的影响甚巨，因此在政策的制定上是否考虑周延？法令上是否有不合时宜之处？而一般民众是否真正了解相关的法令内容？房地产相关产业2可能会产生的影响为何？不动产中介业要如何面对奢侈税实施而有所因应？以上是本文研究的重点。 一、
3、政策形成之背景原因 1 健全房屋市场 2008 年美国次贷风暴不仅重创了全球金融体系，更波及了全球经济，台湾也同样面临了经济严重衰退的考验，无论在失业率飙升、企业裁员，亦或员工放无薪假等方面，都严重影响了台湾经济发展。林祖嘉指出，自 2010 年初以来，由于经济的复苏，大量资金涌向都会区进行不动产炒作，导致部分区域房价过高及房屋供需失衡。由于房价过高，许多人只能望屋兴叹，尤其年轻人因薪资停滞，居高不下的房价使他们对未来产生高度的不确定感，高房价遂成民怨之首。 2 金融管制措施严防炒作 尤子彦1认为，自 2011 年 1 月起实施选择性信用管制以来，金融管制更加严厉，针对台北全区及新北十三区（板
4、桥、三重、中和、永和、新庄、新店、土城、芦洲、树林、汐止、三峡、林口和淡水）管制房屋贷款及土建融资；要求银行严格管制房屋贷款部分，将最高贷款成数降至 60%，一般民众办理第二套房贷，以及以公司名义购买户；严禁银行利用修缮、周转金等其他贷款名目，额外增加贷款成数；土建融资部分，要求借款户提出具体兴建计划，且贷款额度不得超过该笔土地取得成本与估价值较低者之 65%，其中 10%要等到动工兴建始得拨款；开始针对豪宅、高单价的房屋放款采取紧缩措施。 3 改革措施 3从 2011 年 1 月开始，为了垫高投资者成本及达成课税公平，同时也兼顾都会地区享受都市繁荣发展与公共工程利益，陆续推出了多项财税改革措
5、施，汇总分析如表 1 所示。 表 1 2011 年财税改革措施2 改革项目政策目的高价房屋分级课税更细致制定房屋标准单价及按地段率调整房屋现值，让高价房屋多缴房屋税。打击囤地及预售屋尚未交屋前买卖授权地方政府针对可建筑用地限期开发，逾期加征地价税基本税额二至五倍之“空地税” ，抑制投机囤地。 预售屋移转多未诚实申报，加强查核预售屋买卖权利移转，如查获将补缴所得税及加征罚锾。缩小公告现值 与市价差距为落实公告现值与市价一致政策，将逐步调高以达到市价课征土地增值税目的。开征特种货物 及劳务税非自用房地短期交易加重课税，短期内频繁移转的房屋及其坐落基地开征奢侈税。调高财产交易 （售屋）所得额标准参考
6、各直辖市及县（市）不动产交易状况，调高个人卖屋的财产交易所得率。 4 奢侈税之施行 开征奢侈税之缘由，一则因为近期房价的不合理飙涨，非不动产市场之正常现象；二则因为房屋短期移转赋税低而且土地短期交易并未课征土地增值税；三则因为高消费带动物价上涨引发不当奢侈感受。 如图 1 所示。 因此，在参考美国、新加坡、韩国及中国香港之立法案例后，中国4台湾于 2011 年 6 月 1 日正式施行奢侈税，针对短期内移转非自用住宅的房屋及其坐落基地及都市土地的核发建造执照的空地，纳入课征奢侈税不动产部分的范围内，用以抑制不动产短期内移转交易之投机炒作，并弥补土地增值税之不足，达到缩小贫富差距和租税公平的成效。
7、 二、亚洲各国或地区奢侈税措施比较 1 中国香港打房措施的功效有限 在香港于 2010 年 11 月宣布实施奢侈税措施之后，房市成交量在 3周内虽重跌了 70%，屋主开价也平均下降 7%8%，截至 2010 年 12 月交易量下滑 50%，但价格并未明显下跌。2011 年甚至呈现出“价量齐扬”的现象。更有甚者以每平方米新台币 1 600 万元的价格高价成交，不但突破打房前每平方米新台币 1 400 万元的高价，更成为世界高房价的新纪录。 2 新加坡房地产市场量缩价跌 新加坡在 2011 年 1 月中旬也将 4 年内转手的非自用房地产印花税由原本的 3%大幅提升至第 1 年内征收 16%、第 2
8、 年内征收 12%、第 3 年内征收 8%、第 4 年内征收 4%。奢侈税施行半年内，成交量 6 个月内重跌已逾六成，成交价也得以控制稳定。相对的新加坡实施奢侈税对房地产市场产生的影响，对于中国台湾奢侈税的立法打了一剂强心针，而新加坡政府国民住宅兴建及出租政策更值得中国台湾学习。 比较亚洲地区现正施行之不动产奢侈税之情形如表 2 所示。 表 2 亚洲各国和地区施行之不动产奢侈税比较 项目中国台湾新加坡中国香港税种特种货物及劳务税印花税印花税5税基销售价格销售价格销售价格时间 2011 年 6 月 1 日 2011 年 1 月 13 日2010 年 11 月 20 日标的非自用房地，土地、商办、
9、店面非自用住宅，排除土地和商办非自用住宅，排除土地和商办打房 措施持有一年内移转，按销售价格课征 15%；逾一年至二年内转，按销售价格课征 10%一年内转售须增缴印花税 16%；二年内转售须增缴印花税 12%；三年内转售须增缴印花税 8%；四年内转售须增缴印花税 4%既有最高 425%印花税外六个月内转售须付额外印花税 15%；六至十二个月内转售须缴额外印花税10%；十二至二十四个月内转售须缴额外印花税 5% 3 宏观调控下抑制房价之政策 中国大陆第一轮的调控是在 20022003 年间，但是调控中期却碰到了 2003 年的 SARS 疫情冲击，造成 2003 年连续两季的经济增长下滑，基于经
10、济增长的考虑，第一次宏观调控才刚开始没多久就宣告夭折。经过一段时间的调整，中国大陆宏观经济复苏的情势逐渐变好，政府对不动产产业的态度再度转变。2010 年 3 月，中国大陆 70 个大中城市房屋销售价格较上年度同期上涨 117%，这样的局面就导致了更加严厉的打房措施。2010 年 4 月 17 日新国十条颁布，并厉行“房价考核首长问责制” ，调控措施力度逐次加重，打房措施一次比一次力度要大。 三、访谈结果分析 1 对不动产市场之影响 依访谈提问内容，本文汇总了受访者对于“奢侈税议题”对不动产市场影响的观点，特归纳如下3-4： 第一，对政策目的之看法。奢侈税是惩罚的重税，虽可遏止投资者6歪风，但
11、市场实际反应只是让交易量重挫，而交易价格仍平稳上扬，奢侈税并未能有效抑制房地产市场价格，市场成交价并未下降。主要原因在于卖方会随交易将税负转嫁出去，房价不降反升；而且民众普遍持有房地产投资具有保值抗通胀观念，需求量并未下降。在短期内，因投资者退场造成市场供需减少，而一般售屋的屋主又因惜售心态，担心出售后买不回来更好的，或是预期未来房价将上扬，所以奢侈税的效应只能影响市场一段时间，而之后不动产交易市场又将回到不正常供需状态。 第二，对法令不合时宜之看法。申报期限规定为销售之次日 30 日内申报，逾期加征滞纳金之规定较不合理，因为过户登记在尚未完成前，交易仍有不履行之风险，较易引起民众反复，所以应
12、以登记日办竣后 30日内申报较为合理。 奢侈税是一种惩罚性税法，税负惩罚不符合比例原则，并无完善配套措施，无论赚或赔皆要课税应以资本利得为课税前提；另外，没有涨价的地区也遭受处罚，故奢侈税应该增列免征之情形，以免伤及无辜。 奢侈税不动产课征部分原先预计可达税收 129 亿元，实施约一年仅收税约 30 亿元，实际与预期落差甚大。地方税的土地增值税、契税大量减少，若考虑稽征成本与课税总额，奢侈税根本失其功效，原因是投资者在 2011 年 6 月 1 日前早已抛售，来不及抛售者则换成符合自用住宅的人头（出现所有权人已更名，银行房贷借款人却未更名的怪象） ，或干脆出租等满两年后再转售。因此，奢侈税实际
13、上能课到投资者的少之又少，反而是一般民众受害最大。 还有些非自愿出售情形，并未顾虑周全，容易伤害到基层平民百姓。7例如：家庭因素、夫妻离婚、家人失和、子债父还，而其他如：生意失败，资金调度等，不得不将买入未满二年的房屋出售，因为奢侈税重罚负担而雪上加霜，易产生民怨。 第三，对经济状况影响之看法。若从实施奢侈税前后的状况来看，由于市场急速萎缩，成交量创下新低，自 2011 年第四季度起又因为受到欧债前景未明、中国大陆经济疑虑、台湾农历年关的到来及总统立委选举等不确定因素影响，不动产相关从业人员对施行后半年内之状况普遍表示悲观，认为状况的荣枯及产业的兴盛是以总体经济面影响较大，若单纯因奢侈税的施行
14、来看，施行仅会影响投资者的理财规划，交易量降低虽不利于经济复苏，但对状况之影响其实有限。 第四，对不动产市场变化之看法。奢侈税实施后，对于不动产市场造成的变化情形如下：若以一般民众及投资者来看，为了避免重税造成收益降低，较容易采取观望态度；相对于资金较为雄厚的投资者会将其投资对象拖过两年再交易，则较无影响；而投资者因竞争减少而加码进入高价市场如豪宅、店面、土地等，长期而言反而牵引未来的房价只会愈来愈高。奢侈税对不动产市场带来后续的效应包括，在一定时间内相关产业业绩下滑、中介公司经营困境、从业人员失业率上升、产生资金外流和市场闭锁效应等，对于不动产中介业者经营上非常不利。此外，中南部及没有涨价的
15、区域，也因为奢侈税之施行受到冲击，也值得政府认真思考。 第五，其他相关意见。受访者普遍认为，奢侈税立法之决策太为匆促，并无完善配套措施；税负惩罚不符合比例原则，应对有资本利得、8有获利者课税。更应该从房地产供给面着手，由政府主导广为兴建民用住宅、社会住宅，并能妥适提供自住家庭购置或出租等措施。台湾将公告现值逐步调高下，亦有重复课税之虞。预期税收不但无法达成，而且可能伤害经济发展，因为奢侈税功效不彰应该考虑整并至相关税法或是将其废除。 2 不动产中介业因应之道 自奢侈税实施后，由于短期投资者退场，市场观望气氛浓厚，成交量迅速萎缩，产生不动产交易市场重大变化，本文提出。依据访专家访谈提问：不动产中
16、介业在奢侈税施行后，在营销管理及经营管理上之因应对策？不动产中介业要如何因应？研究者分别针对问卷访谈中反映其对财务构面、顾客构面、企业内部流程构面及学习成长构面等相关问题综合汇整访谈意见，希望提供实际作法作为不动产中介业在经营管理上因应奢侈税策略。 第一，财务构面。为了因应奢侈税带来的交易量锐减，可能造成不动产中介业经营上财务的困境，公司在财务方面要有效控制管销成本及开销，盘点现金流量，并提升每一位营业员之人效，保留现金渡过淡季，等待市场重回稳定时再增加动能。 第二，顾客构面。为了因应主要客层及主流产品的转变，因投资者退场后客源将改以自住型及长期客户为主，要快速调整销售商品；依据访谈结果表示，
17、各区域自住需求成交总价带如表 3 所示。并且业务主攻以自住型产品及长期投资者青睐的商办、店面等租金报酬率高之租赁对象产品；提供更贴心客制化与顾问化的服务内容，提高服务附加价值，9深耕小区经营以得到客户的信赖。 第三，企业内部流程构面。为了因应奢侈税带来市场观望现象以致于不动产中介业普遍营运绩效降低，要将基本设备与信息系统 E 化；开发及库存、营销及去化流程标准化；重视内部讯息流通、顾客数据库的可及性，让交易瑕疵降低，提高案件成交率。 第四，学习成长构面。为了因应奢侈税带来的信心冲击，要强化团队士气及调整人员的心态；加强人员的教育训练，学习成长使房地产专业知识更精深，职能有效提升。 3 房地产供
18、给者及需求者因应之道 奢侈税实施后，由于短期投资者退场，买方观望气氛浓厚，实际成交量下降，卖方市场反转成为买方市场。但因为银行利率仍处于低档，市场资金充沛，政府仍持续鼓励建筑相关产业发展提高供给量，藉由建筑内需产业发展亦可带动经济景气复苏。故本文对于不动产中介业及房地产买方消费者之建议如下： 第一，对于不动产中介业的建议。从业人员可利用此时调整自己的业务方向，找出市场的主流及市场缺口，并且让自己房地产专业知识精深。应加强市场营销，采取以小区及区域精耕的经营方式，明确掌握区域内的对象，尤其是推出地段、交通及生活机能俱佳之产品，以求业绩的稳定发展。换屋型及自住型买方不受影响，鼓励换屋族进场，鼓励客
19、户能及早制定并实施购屋规划。鼓励中长期投资者，部分短线投资者也会转为中长型投资者，仍可坐享增值。商办、厂办、店面、工业区用地、大学大专学区出租等对象，将有机会再受关注。密切注意政府发布的重10大都市计划讯息，并鼓励投资者优先布局新市镇区域。 第二，给予不同需求的买方消费者建议。因为买方的选择将变多，遇到好的对象机率增加，虽然议价空间也因各地而异，市场在遭遇政府打房措施的冲击之下，对消费者建议如下：对于首购、自住客、换屋族而言，因为市场案源选择多，可以运用时机找寻适合自己条件、区段对象勇于议价，趁此良机逢低进场。对于短期投资者而言，建议出清或减低手中对象，或转为出租。对于中长期投资者而言，提高自
20、备款，寻找具地段佳、有增值潜力、生活机能强与交通便捷的潜力发展区。对于长期投资者而言，投资开发靠近都会核心商圈的案件，尤其店面及商办，可望增值获利。 第三，分析可能规避奢侈税的方法。在奢侈税的开征后，坊间就开始发现有诸多逃漏及规避税捐之弊端，本文将可能规避奢侈税方式加以整理归纳，希望有关部门能密切留意，以维护租税公平，同时也呼吁消费者请勿以身试法，以免得不偿失。可能规避的方法分析如下： 私人立契协议，先付一些订金，但暂时不过户，卖方以“假设定”的方式设定抵押权，让买方先行迁入，等拖过两年后再过户，藉由这种方式是以规避奢侈税持有期间规定为主要考虑，并配合设定抵押权登记方式来规避奢侈税。 隐藏实际成交价金，买卖契约做假，低报成交价金以减少课税。以上两种情形，皆属于应该申报却没有去申报，或以虚伪不实方式隐匿真实价金，国税局会依时价或查得数据核定销售价格及应纳税额并补征之。
