1、我国城镇房价收入比离合的实证研究【摘要】 房价收入比是衡量城镇居民住房支付能力的重要指标。本文根据 19982011 年数据计算出各省房价收入比，并实证分析了城镇房价和居民家庭收入之间的关系；通过对房价收入比的离合研究，发现近年来推动房价上涨的基本动力是国民可支配收入的持续增长。全国房价收入比均值总体上处于正常水平，但局部地区存在房价收入比离合异常。最后提出了应对的举措以供参考。 【关键词】 房价收入比 离合 住房支付能力 一、问题的提出 改革开放 30 多年来，我国经济高速发展，土地使用制度改革和城镇住房制度改革不断深化，以住宅为主的中国城市房地产不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发
2、挥了重要作用。然而，房地产价格持续上涨引发买房难的问题不断突出，房价上涨成为各界关注的焦点。 房价收入比是衡量房地产泡沫的一个重要指标，国内外的研究成果也较为丰富。关于“房价收入比”概念的来源，Shelton（1986）以住房消费支出与家庭收入比最高约为 25%为假设，得出个人理财时房价和收入的比不要超过 2.5 的法则。关于房价收入比的研究实践与发展，多数学者认为房价收入比在 36 倍区间内较为合理。香港大学专家 B雷诺在发表的适中住房，住房业的运作和价格一收入比例的作用：国际经济与理论分析一文中研究指出， “在发达国家，房价收入比在 1.85.51 之间；在发展中国家，该数一般在 461
3、之间。当然也有例外” 。徐滇庆（2006）研究了我国 19972004 年的房价收入比，提出我国目前尚且没有严重扭曲房价收入比。同时，他还分析了世界各国在房价定义上的分歧，指出由于世界各地使用不同的统计方法，横向比较房价收入比，并仅仅以此来判断本国房地产市场是否存在泡沫是不合理的，但从动态的角度来分析，房价收入比的变化率却是衡量房地产泡沫的一个重要指标。国内外不少学者在这方面做了不少可贵的探索。但是由于世界各国在计算房价收入比时采用不同的统计口径，很难有可比较性。另外国内这方面的研究由于时间数列较短未能进一步分析房价与居民收入之间的离合关系，也存在一定的遗憾。为此，本文从房价收入比着手，着力研
4、究我国城镇居民住房价格和居民收入之间的离合问题。 二、房价收入比的离合研究 1、概念界定 （1）房价收入比。有关房价的计算口径：关于房价的计算口径，国内的研究往往较为混乱。大多数西方国家在计算住房面积以套为单位计算价格，而国内在研究这个问题时通常采用自选房屋户型面积数作为计算标准。如某些学者在计算我国房价收入比往往使用 75 平方米作为标准或者 80 平方米为标准进行计算。显然，这样的硬性规定是值得商榷的。在本文中，住宅价格=每平方米住房平均房价家庭住房面积；家庭住房面积=人均住房面积每户平均人口。 有关收入的计算口径：目前我国许多这方面的文章在讨论房价收入比的时候，常常用职工平均工资来计算家
5、庭收入。然而，购买住宅是一个家庭整体的行为，在一个家庭中不止一个就业人员。如果使用一个人的工资收入进行计算，显然会低估了家庭总收入。如果仅仅用工资来表示居民收入，有可能会产生较大的误差。所以在本文中使用家庭总可支配收入，家庭总可支配收入=人均可支配收入每户平均人口。 根据以上分析，房价收入比的基本公式被定义为：房价收入比=住宅价格/居民家庭总可支配收入=每平方米住房平均房价？鄢人均住房面积/人均可支配收入。通过此公式的计算，可以客观地选择对影响房价收入比各参量计算口径，从而科学地反映出各省城镇的房价收入比。 （2）离合度。各个地区的房价收入比都处在一个变动的过程当中，可是它总有一个合理的常态。
6、国际上的研究一般都把这个常态值设定为46 倍。所以有必要引入“离合度”这个概念。考察偏离 46 倍标准的波动趋势，另外也可以分析各省房价收入比与全国均值之间的离合。 2、各省区城镇房价收入比计算及统计分析 查阅历年中国统计年鉴和我国住房和城乡建设部提供的数据，结合上述公式，可计算出房价收入比。 通过统计发现（见图 1） ，1998 年我国城镇住房制度改革以来，全国整体上看处于正常范围之内。但是部分省份的数值明显偏离的正常范围。这些省份主要有：北京、天津、上海、浙江、福建、广东、海南。如果把上述省份归为偏高的一类，而把其他省份归为另外一类，可以明显看出上述省份的偏离状况（见图 2） 。 3、房价
7、收入模型 上述统计分析发现，房价收入比从总体上说明了我国各地区房价和居民可支配收入之间的比率关系。但是他们之间的联动关系如何需要进一步分析。 首先选定构成房价收入比的两个核心指标“平均房价”和“人均可支配收入”从总体和省市两方面进行分析。 从总体上看，对全国平均房价和全国人均可支配收入进行相关性检验，显示 19982011 年间，两者保持了高度的相关性（78.23%） 。回归得到以下模型： F=576.37+0.21S （T=16.56145） （R2=0.86；DW=2.38； F 统计量=274.2816） 其中，F 表示平均房价，S 表示人均可支配收入。 这说明了我国整体上房价的涨跌和人
8、均可支配收入之间保持了一定的相同趋势，人均可支配收入的高低在一定程度上代表了城市的经济发展水平。也就是说经济发达的城市的房价一般也高。反过来，房价的高低也显现出该城市的经济发展水平。 从各省市来看，利用全国 31 个省市 19982011 年“平均房价”和“人均可支配收入”做面板分析。由于存在一阶滞后，经过调整后得到结果如表 1 所示（模型中，F 表示房价，S 表示收入，各省份按照拼音首字母代替） 。 上述模型显示，各地区的人均可支配收入与房价也保持了较高的正相关性，显示了各地区房价的涨跌与人均可支配收入的涨跌保持了一致。近年来房价很大程度上是由于经济增长带动的。 三、结论与政策建议 1、房价
9、的变动与国民收入增长密切相关 通过对 1998 年房改以来，房价的上涨和国民经济的增长密切相关，显示了我国经济的持续上涨是推动房价的基本动力。大多数省市的房价与收入保持了合理的同步上升。当然也应该看到部分地区房价收入离合异常导致全国整体上偏高。因此解决我国房价收入比过高的重点应该放在这些离合异常的地区。 2、双管齐下，中央与地方政府政策保持合力有效 对于中央政府而言，可注重从整体上完善符合房地产业发展的金融财税政策，但是也应考虑不同地区的实际情况。 对于地方政府而言，不同地区因地制宜，合理制定符合本地实情的房地产政策。对于离合正常的省份而言，应该充分发挥市场的调节作用。把工作重点放在买不起房的
10、贫困低收入家庭，通过积极加大保障房建设，提供金融支持等多种途径，实现民有所居的愿望。而对于房价收入比离合异常的省市而言，如何抑制投机炒作、挤压泡沫无疑成为一项重大课题，而这根本是要处理好“实现房价收入比离合正常”与“经济持续增长”之间的关系。 【参考文献】 1 徐滇庆：房价与泡沫经济M.机械工业出版社，2006. 2 张清勇：“中国城镇居民的住房支付能力：19912005”J.财贸经济，2007（4）. 3 Miehael Carliner：House Price Bubble BabbleJ.housing Economics，2002（4）. 4 况伟大：住房特性、物业税与房价J.经济研究，2009（9）.
