1、浅析“一房二卖”纠纷中继续履行与损害赔偿的裁判要旨摘 要 文章从“一房二卖”纠纷入手，分析当前我国法律制度下，此类纠纷中裁判何种情形下买卖合同需继续履行，何种情形该解除合同，并对法官在处理“一房二卖”纠纷中提供若干建议。 关键词 一房二卖 继续履行 解除合同 损害赔偿 作者简介：倪佳丽，湖州市南浔区人民法院，法学，本科学历，研究方向：民商法。 中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）12-128-02 德国学者霍恩说：“在各种交换性质的行为中，买卖是最重要的一种。 ”而近几年来，我国房地产市场发展迅速，房屋买卖合同其标的大、手续繁琐，房屋买卖合同纠纷在
2、各类买卖合同纠纷中由于案情复杂、类型多样而凸显出来。一方面，国家为了限制房价的过快增长，亦采取了很过政策控制房价的飞速增长，另一方面，房产二手市场也是异常火热，这多方面的因素使得房屋买卖合同类纠纷遇到的法律问题层出不穷。本文将简要分析“一房二卖”纠纷中继续履行与损害赔偿的裁判要旨。 一、合同继续履行与损害赔偿的定义 当事人对合同案件产生的纠纷，首先要要解决的问题是裁判合同继续履行还是解除合同。我国合同法对不适用“继续履行”的情形作了三种规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于
3、强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。从该条文得知，我国合同法规定，对于金钱债务，所有的金钱债务都是可以继续履行的。也就是说，继续履行的适用必须具备四种条件：（1）继续履行必须可能；（2）继续履行履行存在必要；（3）债务标的适于强制履行；债权人在合理的期限内请求继续履行。对大陆法分析，我们可以看出。继续履行与损害赔偿都为违约的救济制度。我国合同法对损害赔偿的规定如下：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当
4、于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就是说，法院在裁判合同继续履行的同时，亦可以判令违约方赔偿损失。两种救济方式可以并用。 二、 “一房二卖”合同违约中常见的两种形式及处理 在房价波动较快的今天，卖家罔顾信用，图谋私利。出现一房二卖甚至一房多卖的现象，法院受理的此类案件也不在少数。一房二卖兼涉合同法和物权法两大领域，故既要对合同效力进行认定，亦要对标的物的归属、合同的实际履行顺序均作考虑，才能解决此类纠纷。 一房二卖合同涉及的纠纷常见为两种类型。第一种形式为卖主将所有的房屋卖给第一位买家，并签订合同
5、，未办理房产过户手续，再卖给第二位买家，并未签订合同，亦没办理房产过户手续。其中一位甚至两位买家发现后向法院起诉。第二种形式为卖主将所有的房屋卖给第一位买家，签订合同后未办理过户手续，卖主又将房屋卖给第二位买家，并办理了过户手续，第一位买家于是向法院起诉。 要裁判合同是否能继续履行，首先我们要解决的问题是一房二卖的合同是否有效。合同成立的要件为：（1）合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；（2）合同当事人意思表示真实。根据合同法第 44 条的规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2000 年最高院关于合同法的司法解释中规定，在有关法律、行政法规的规定中规
6、定合同应当办理登记手续，但实际并未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续并不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。房屋买卖合同有效成立和产权过户登记是房屋产权转移的生效要件。但合同未生效并不等于合同未成立。故此得知，对于第二种形式的纠纷，第一位买家与卖家签订的房屋买卖合同虽然成立，但是该合同是无法再生效的，故此法院只能裁判解除合同而不能裁判继续履行合同。既然合同已经成立，法院自然让卖家承担的责任必然不是缔约过失责任。 当然也有一种情形我们也要考虑。在卖家与第一位买家签订了买卖合同，但未办理过户手续前，房价迅速增长，卖家反悔，故卖家与自己的亲戚或朋友签订合同，并将房子先过户给自己
7、的亲戚朋友。那么显然，卖家与自己的亲戚或朋友签订的合同显然是无效合同。这便涉及到另外一个法律问题：案外第三人（第一位买家）能否诉请确认合同无效？法院应该如何处理？法院是否可以一并受理？在这方面颇有争议。笔者认为在第一位买家（原告）起诉卖家时，原告认为卖家签订的第二个合同可能为无效合同时，法院是否可以主动宣告该合同无效。亦或者让原告另行起诉，请求法院确认合同无效。那么我们不难发现，若是让原告另行起诉，在原告另行起诉后，待法院确认第二个合同是否有效后，法院才能实体上去处理原告与卖家的买卖合同纠纷，必然导致诉讼时效过长，浪费资源，显然笔者认为这种方法不可取。而法院是否主动查明并宣布卖家签订的第二个合
8、同为无效合同。笔者认为这是国家主动干预无效合同的方式，而国家主动干预的无效合同，笔者认为在双方当事人恶意串通在损害国家利益、集体利益时，国家干预是合理合法的，而第二个合同显然是损害了第三人的利益，笔者认为，民事诉讼属于私权范畴，私权的行使需要正当的程序，故笔者认为可以要原告增加诉讼请求，确认第二个合同无效，并承担举证责任，证明有恶意串通行为。在法院支持合同无效后，法院可以要求原告继续履行第一个合同并承担损害赔偿责任。当然涉及到这种情况，笔者认为应当追加第二个合同的另一方当事人作为第三人参加诉讼。具体的裁判依据，笔者认为可以参照合同法第 52 条的规定请求法院宣告在后的买卖合同无效或者合同法第
9、74条的规定请求法院撤销出卖人的此种行为。 对于第一种形式的买卖合同纠纷，第一个合同与第二个合同均未生效。那么究竟哪个合同可以生效？哪个合同可以继续履行，哪个合同不能继续履行合同？卖家又应该如何承担赔偿责任呢？如果双方都向法院提起诉讼。应该履行哪个合同。通常我们可以参照以下几种标准。第一，交付说；第二合同签订在先说；第三，在先支付价款说。法院对于此类纠纷，首先应当查明是否办理商品房预告登记手续。我国物权法第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记制度对一房二卖起到了很好的遏制作用，故，法院应推动这种制度的发展
10、。其次，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见，在判决时，考虑先行合法占有房屋具有的公示与公信作用。若两份合同均未办理预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么笔者认为预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权，可以继续履行。法院在裁判时候应考虑多方面因素，预先支付房屋对价的购房人拥有房屋的所有权，这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。 三、 “一房二卖”中违约责任的承担 解决了房屋的归属问题，对于签订了合同未取得房屋所有权的买受人，应当给予相应的赔偿。2003 年出
11、台的最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释的第 8 条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；我国合同法第 113 条第 1 款的规定，损害赔偿的范围包括实际损失和可得利益损失。法院在解除合同要求出卖人赔偿买受人损失，可以参照以上两条文。由于最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释的第 8 条有一定的局限性。签订合同时，买受人若没有支付房款，或者支付房款的数额相当少。在此条文下，买受人无法获得相应赔偿的时候，笔者认为，法院裁判时，可以考虑合同法第 113 条的规定。损害赔偿的范围包括实际损失和可得利益损失。买受人举证证明签订合同后房价的上涨幅度，由出卖人赔偿由于房价上涨而使得买受人受到的损失。若房价下跌，对买受人心理上来说，是宁愿解除合同，解除合同，对买受人更有利，故法院在裁判时，在合同没有规定违约责任时，可仅判决解除合同。 参考文献： 1王婧.“一房二卖”的法律效力及后果.新疆职业大学学报.2011. 2姚万朝.不动产一物数卖法律问题研究.郑州大学.2007. 3孙玉华.论“一房二卖”的物权归属.法治在线. 4郑小川，雷明光.对“桂续雇行”的再思考.河北法学.2003. 5黄茂荣.买卖法.中国政法大学出版社.2002.
