1、1关于我国商品住宅小区停车位权属问题的法律思考摘 要 近年来，小区“停车难”问题显著，究其主要原因在 于相关法律规范的缺失以及因停车位不足引发的供需矛盾无法 有效解决。本文拟从明确“商品住宅小区停车位”的法律概念 出发，解读我国物权法中关于小区停车位权属的相关规定 ，针对其不足提出相应的立法建议，以期对完善小区车位、车 库权属制度有所裨益。 关键词 商品住宅小区 停车位 权属 物权法 作者简介：戴丽霞，海南政法职业学院讲师，经济法学硕士研 究生；陶玮玮，法律硕士，海南嘉天律师事务所律师。 中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592 （2013）05-068-02 我
2、国现行物权法对住宅小区停车位和车库的权属问题作出 了规定，最高人民法院也出台了相应的司法解释，但法律效果 差强人意，商品住宅小区停车位纠纷仍日益凸显。本文拟针对 我国相关立法的缺陷，对我国商品住宅小区停车位权属问题进行 探讨。 一、我国商品住宅小区停车位的法律界定 （一）商品住宅小区停车位的法律概念及其认定标准 判断物权法意义上的停车位最主要的标准是其是否具备独 2立的构造，能明确区分；是否可以排他使用，具有使用上的独 立性；能否作为特定业主所有权的客体进行产权登记。该认定 标准也被最高人民法院颁布的关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释所确认。因此，法律意 义上的“停车
3、位”是指各种停车场所中可供机动车辆停放的独 立单元。而本文所指的停车位，是指在居民生活的商品住宅小 区之内设置的以停放机动车辆为目的的空间或场所。既包括属 于开放式空间的车位，又包括属于封闭空间的车库等。 （二）商品住宅小区停车位的类型 一般来说，只有按照房地产开发商与政府签订的土地使用权 出让合同的约定，并根据建设用地规划许可证载明的规 划许可所修建的停车位才是物权法认可的停车位，大致分为以 下几种类型： 1.地面停车位：指房地产开发商在小区空地之上或占用小区公 共道路、其他场地修建的用于停放车辆的区域。该部分停车位 依赖于小区的土地使用权，其面积已经计入业主所共有的建设 用地使用权面积之内
4、，应属于全体业主共有。 2.地下停车库（位）：指依附于小区居民住宅，建设于小区地 下层的停车场所。但从其原始规划用途来分析，地下停车库还 可细分为两种：一种是利用地下空间规划建造的专供本小区居 民停车之用的停车库（位） ；还有一种是经批准后利用人防工 程改建的地下停车库（位） 。对于由人防工程改建的停车库（位 3）的使用权争议较大，该部分停车库目前尚无法以分割产权的 方式进入销售市场。 3.建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位：架空层停车位，是 指将小区区分所有建筑物一层架空，建成用于停放车辆的场所 。由于首层架空层只能依附于小区主体建筑物，不计入建筑面 积，故建筑物权利人无需向国家支付土地使用
5、费，其权利只能 依附在计算容积率的建筑物上。屋顶平台，是指供人室外活动 的上层屋面，通常位于建筑物顶盖，其直上方没有任何遮盖物 的平台。这两种车位均没有相对应的土地使用权面积份额，应 由全体业主共同所有。 二、我国商品住宅小区停车位权属的立法现状及其存在的问题 （一）我国物权法关于商品住宅小区停车位权属的相关规 定 根据物权法第 74 条规定，可以看出物权法确立了三 个原则：第一， “首先满足业主需要”原则，即规划停车位必须 首先解决小区业主停车问题，只有当有剩余时，才能由其他人 使用。第二，可以“约定所有”的原则，即由当事人可通过出 售、附赠或者出租等方式约定所有。通过约定解决归属实质上 是
6、通过市场机制解决纠纷。第三，占用共有部分修建的停车位 属于全体业主共有的原则。由于该部分停车位在建设之初并不 属于规范范围内的停车位，而通常为公共道路、绿地或休闲、 娱乐场所，在出售商品房之后就已经转化为全体业主共有，服 4务于公共目的，成为小区整体环境的一部分。 （二）地方法规和部门规章中有关车库车位制度的补充规定 物权法施行以后，地方各级人大及政府部门结合当地情况，陆 续颁发了一些地方法规、规章，对物权法的规定作了进一步的 补充和探索。这些规定对开发商、物业管理公司的部分权限进 行了限制，主要体现在以下几方面： 第一，禁止车位只售不租。 海南经济特区物业管理条例限 制开发商对规划范围内的停
7、车位只售不租，有效保障了业主租 赁权和购买选择权的实现，杜绝开发商抬高车位出售价格牟取 暴利的现象发生。 第二，划定了开发商向本小区业主以外的第三人出租车位的权 限范围。只有当规划停车位满足小区业主使用后尚有剩余时， 才租赁给业主以外的第三人使用。一旦业主有需要，应无条件 解除租赁，收归业主所用。并且， 北京市物业管理办法还 特别规定了租赁的期限最长不得超过六个月。 第三，禁止开发商将规划车库、车位出售给除本小区业主以外 的第三人。这种做法有效地阻止了开发商对外炒买炒卖车库车 位牟取暴利、任意占用小区停车资源。但上述规定与物权法 第 39 条物权人自由处分权之规定相矛盾，作为地方性政府部 门规
8、章，当其与上位法发生冲突时，应优先适用上位法，则上 述规定实际难以适用。 同时，以上规定允许业主和开发商通过协商享有车位车库收益 5的支配权。 北京市物业管理办法规定，确需调整租金时， 必须与全体业主协商一致。而海南经济特区物业管理条例 规定，属于全体业主共有的车库车位所获得的收益也属全体业 主所有，由业主共同决定其用途。上述规定有效保障了业主对 公共停车位收费的决策权和受益权。 （三）我国商品住宅小区停车位权属规定存在的问题 第一，关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应 当首先满足业主的需要”之规定太过粗糙与原则，缺乏可操作 性。首先，本款并没有明确“规划”的范畴，是仅指建筑区划
9、内开发商按强制性设计规范规划配建车位、车库范畴，还是也 包括超出了强制规划范畴而开发商以盈利为目的所建的车位、 车库部分。其次，本款并没有明确如何“首先满足业主的需要 ” ，是仅仅满足每户一辆车的需要，还是不限数量？到底赋予 了业主哪些权利，其性质如何？是规定一定期限，还是通过优 先购买权来实现。另外，又该如何理解这里的“业主”是小区 全体业主，还是仅仅指拥有车的业主？ 第二， 物权法第 74 条第二款规定“建筑区划内，规划用于 停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者 出租等方式约定。 ”体现了通过约定来界定车库权利归属的思 想，但没有规定在没有约定或约定不明情况下的归属，给现
10、实 操作留下了隐患。由于房地产开发商与业主之间的博弈力量严 重不平衡，导致单个业主既不可能也难以具备与开发商单独谈 6判的能力。开发商往往利用其强势地位，将小区法定规划的停 车位约定为开发商所有，排除业主共有，从而垄断这部分稀缺 资源，以高租金或者高售价，向区分共有权人合法地获取高额 的经济利益。在实践中，这一规定很难有效保护业主的利益。 另外，即使小区业主有能力与开发商平等协商，这种各业主分 别与开发商谈判确定车库车位归属的做法，不仅会导致缔约成 本增加，而且可能会出现各个业主和开发商之间的约定不一致 。 第三， 物权法虽然表面上回避了对于车库、车位的原始产 权的界定，但第 74 条第二款的
11、规定实则暗含了开发商拥有车位 、车库原始所有权之意。这直接导致房地产开发商或建设单位 可以通过对所有权的保留垄断停车位，直接损害了小区业主的 既得利益。如果物权法无法明确界定开发商是否享有车库 、车位的原始所有权，即便其与业主约定将该车库或车位通过 出售、附赠或者出租方式给业主使用，该约定也是无权处分， 势必也会造成业主利益受损。 第四， 物权法第 74 条第三款规定“占用业主共有的道路或 其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”此款中“其 他场地”的含义也较模糊，具体范围不明确。对于建筑物首层 架空的房屋，是将架空层归为建筑物的附属物而由全体业主共 同所有，还是作为建筑物的专有部分而为
12、开发商所有，是业主 和开发商之间因权属纠纷引发矛盾的焦点。另外，对于由共有 7车位所产生的收益应当如何分配却并无相关规定。因小区的公 用道路及公共绿地被占用，共有面积变小，业主利益受到损害 ，该损害如何赔偿也没有相应规定。 第五， 物权法没有规定车库的权属登记制度，导致业主通 过约定所取得的车位、车库所有权不能通过登记方式明确物的 归属和发挥物权的效能。 三、完善我国商品住宅小区停车位权利归属的立法建议 （一）强化“业主优先权”的适用，并适时增加惩戒规定 尽管立法已确认业主的优先权，但若要有效保护优先权不受侵 害仍需出台配套法律法规予以支持。立法应加强对售楼环节的 监管，避免开发商出售小区车库
13、时以严重高于市场价格的方式 迫使业主放弃优先购买权或优先承租权。因此，对车库销售定 价环节应进行监管，可借鉴消费者权益保护法双倍罚金的 方法，对所获差额部分处以双倍罚金。同时，还应将这种优先 权的适用扩展至小区停车位权属变动的二级市场，即当业主或 小区以外的人再行出售或出租车库时，业主仍享有同等价格条 件下的优先购买权或承租权。只有建立配套保障制度，才能使 小区停车位能优先为小区居民服务，避免停车位资源被不法占 有。 （二）明确约定不明情形下的车位权属问题，更好地保护业主 利益 针对开发商和业主对车库权属没有约定或约定不明的情形，现 8有法律规范并未提供解决方案。笔者认为，鉴于现实生活中开发
14、商通常已将规划范围内停车位的建造成本纳入商品房的销售价 格，业主购买商品房的同时实际已支付了车位的钱，那么其理 应享有车位所有权。因此立法方面应补充规定当双方对停车位 权属约定不明或没有约定时，小区停车位归全体业主共同所有 才能更好地保障业主权益。 （三）进一步明确“其他场地”的范围、类型 物权法第七十四条第三款规定了小区停车位归业主共有的 情形，却没有对“其他场地”的概念及范畴作进一步解释。学 术界对其的理解分为两种：一种观点认为， “其他场地”是指 业主共有的土地，包括建筑基地以及附属基地。另一种观点则 认为，物权法的“其他场地”是指未纳入建筑区划内的其他场 地，主要是指未纳入建筑区划内的
15、空地。笔者认为，应当明确 “其他场地”是指由全体业主共有部分改建的场所，不仅包括 建筑物首层架空层、屋顶平台等类似场地，还应涵盖除此之外 的其他全部公共土地。 （四）制定区分物业的专门立法，完善商品住宅小区车位、车 库的登记制度 通过对美国及我国台湾地区立法例的考察发现，这些国家和地 区都制定了区分物业的专门立法用以解决和应对区分物业的权 属、管理等问题，如美国的统一区分所有物业产权法 、我 国台湾地区的公寓大厦管理条例等。因此，我国应制定区 9分物业的专门法，适用统一的法律标准确定车位的权属类型及 其设立的法定程序，完善商品住宅小区车位、车库的登记制度 。当然这并不包括归全体业主共有的部分停
16、车位，该部分无法 取得独立的产权证书。目前，我国没有统一的部门法对车位、 车库的权属及其登记制度进行规定。 无锡市房屋登记条例 可谓开创了小区车位、车库登记制度的先河，对我国完善不动 产登记制度具有一定的借鉴意义。该条例规定， “建筑区划 内根据规划和居住区公建配套设施，没有参与共有面积分摊的 汽车库（位） ，符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有； 其他依法属于全体业主共有的汽车库（位） ，符合房屋登记条 件的，登记为全体业主共有。 ”其细化、规范了车位登记制度 ，强调了停车位无论归属于建设单位还是全体业主共有都应以 物权登记的方式进行公示，通过公开开放相关登记的事项让交 易相对方可以充分了解物权的归属和变动情况，这能在一定程 度上遏制开发商任意向小区外的第三人出卖停车位的可能，有 利于维护市场交易的稳定性。 参考文献： 1高圣平.屋顶平台的权利归属及其相关法律问题研究.暨南 学报.哲学社会科学版.2008（4）. 2黄松有主编.条文理解与适用.人 民法院出版社.2007 年版. 3王利明.物权法研究（修订版上卷）.中国人民大学出版 10社.2007 年版. 4王泽鉴.民法物权（通则所有权篇）.中国政法大学. 2001 年版.
