1、1上海非本地生源应届毕业生住房情况分析提要 我国高校扩招以来，毕业大学生人数逐年激增，时至今日，初入社会的毕业大学生不仅要面临严峻的就业形势，还要承受住房方面的压力。本文从分析毕业大学生住房问题的现实意义出发，积极倡导以兴建青年廉租公寓作为解决目前毕业大学生住房保障问题的出路。 关键词：毕业大学生；非本地生源；保障房；小户型；合租 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 原标题：上海非本地生源应届毕业生住房情况分析及解决方案 收录日期：2013 年 10 月 16 日 引言 2012 年夏天笔者在暑期实习期间，在实习单位遇到了外地留沪的同济大学建筑系研究生毕业的小吴。他的困难住房经历使我对
2、外地留沪大学生在上海的住房情况产生了研究动机。小吴在公司附近租了一套月租金 1，500 元左右的老式公房，但房东因售房需要，毁约并要求其搬离。虽然获得赔偿，但他仍然很难在短时间内找到价位合适的住房，只能睡在公司里。之后受公司委派去北京培训，公司在北京工地上的简易宿舍成了他的临时住所。据小吴估计，该项目开盘总价将在 600 万元左右，如此天文数字对小吴而言简直是天方夜谭。正所谓安居才能乐业，在上海这样的大都市如果像小吴这样的非本地生源名校精英在毕业伊始就开始为住处而艰难奔波，那他们是否能顺利扎根于上海，是否能顺利闯荡2出他们的事业？本文通过针对上海非本地生源应届毕业生住房情况的分析，试图研究出“
3、小吴现象”问题的根源，旨在探索让“小吴们”有所居、有所乐居的解决方案。 一、外地留沪高校毕业生住房现状 （一）高不可攀的买房。在商品住房市场，应届生购买能力严重不足。上海应届大学生薪酬水平仅略高于全国的 2，700 元/月，平均薪酬水平最高的交大、复旦、上财毕业生也仅仅在 4，000 元/月左右，整体对商品房的购买能力很低。衡量房价承受能力的国际通用标准是“房价收入比” 。 “房价收入比”是指一个国家或地区住房价格与居民家庭年收入的比例。按照国际惯例，其合理区间为 36。根据易居中国房地产研究院测算，2010 年我国的房价收入比为 7.76，而上海、北京、深圳等一线城市的房价收入比已超过 10
4、，更是远远高过合理区间。 （二）合租困境。合租房是当下留沪大学生毕业后的住房首选。其优点是价格低廉，房源充足可以满足大多数大学生的需求。但是从近几年频发的合租安全问题来看，安全性、私密性差是合租的一个致命缺点。而合租与群租之间的界定尚未明朗，从现有的法律法规来看，市面上绝大多数的合租房都有违反法律的嫌疑。 （三）住房保障的尴尬。从上海现有住房保障政策来看，主要有三种保障房类型，分别为廉租房、经济适用房、公共租赁房以及政策尚未确定在建的限价商品房。但是无论从收入角度还是从户籍管理的角度，留沪大学生唯一符合申请条件的是公共租赁房。公共租赁房政策条例中持有“上海市居住证达到二年以上”这一申请条件使得
5、绝大多数应3届毕业生无法享受到住房保障政策。而从大学生收入增长角度来说，毕业后三年内是其薪资的一个不稳定的增长期，所以在这一时期往往是大学生最困难的一段时间。因此，对于留沪大学生而言现有政策的制定显然有一个真空期。 二、外地留沪高校毕业生住房存在的主要问题 （一）房源选择余地小。留沪大学生主要可以选择的房源为公共租赁房、合租房、老式公房以及一部分的新建商品房。其中合租房是当下留沪大学生毕业后的住房首选。其优点是价格低廉、房源充足，可以满足大多数大学生的需求。但是根据 2006 年 12 月的关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行） 现今所有的合租房都是非法的。而且长期居住在合租房对于留沪大学
6、生也是不切实际的。而对于老式公房来说其房源分布广泛，由于其总面积偏小所以租金一般较为便宜，交通比较便捷。但是由于房龄大所以内部装修较为陈旧，会有漏水、积水、乱拉电线等安全隐患，而且相对于合租性价比较低。而对于新建的酒店式公寓其租金高昂，而且水电煤费用要略高于普通住宅，约为普通住宅的 2.391倍，使得大部分留沪大学生无法承担。 （二）房价、租金双双上涨。在房屋租赁市场，房租均价持续走高。在上海 2010 年房租平均价为 2，825 元/月，超过大学毕业生月平均工资的 50%。扣除房租，大学毕业生的可支配收入难以维持正常的生活。因而，很多大学生不得已选择地段较偏、居住条件较差的群居房，由此产生、
7、蜗居、城中村等现象。 （三）租房市场不规范。如今的网络上， “黑中介”的字眼比比皆是。4在诸多的投诉、诉苦中，房屋押金的问题占了相当大的比例。房屋内设施的损坏与否常常是中介一方说了算，不少中介以种种理由克扣租房者的押金。可面对中介公司的一面之词，很多租房者有苦难言，甚至有中介公司因押金分歧而殴打租房者的事件。 （四）住房不稳定。除客观因素，大学生自身工作变动较大而常常需要更换住房，而无法长期稳定地租房，使住房成本大大提升。不断的搬家、换房也使得房东不愿意租房给他们。所以当下大学生也需要注意自身的问题，尽快在毕业后找到一份稳定的工作，从而获得稳定住房条件。 三、外地留沪高校毕业生住房困难原因分析
8、 （一）房源稀缺的主要原因 1、新开发小户型少、老公房减少。小户型作为中低收入人群的主力房型，在市场上一经开盘往往就销售一空。但是，与之形成鲜明反差的是小户型这一热销的房型却不受开发商的青睐。以至于现在鲜有小户型房型房源的开发。部分开发商认为，目前大户型在市场上需求较旺，市场需求决定了开发商愿意做大户型。而从房屋设计上来说：在保证功能齐全、居住舒适的前提下，做中小户型要比做大户型难得多。而新开发小户型稀缺的同时，老公房随着城市化的进程也渐渐稀少，1992 年至2005 年共拆除了旧房 6，900 万平方米，年平均拆除旧房 493 万平米。而老公房往往是小户型，因此最适合大学生居住的小户型在上海
9、已经难觅踪迹了。 2、保障性住房针对性不强。公共租赁房作为唯一适合留沪大学生的保障性房源，不仅仅在申请条件上有缺陷。对于现已推出的5房源其租金约为 2，000 元，面积为 50 平方米左右。这样一个价格显然是偏高的。而价格合理的公租房不仅房源稀缺而且地理位置偏远、交通不便。以上海松江大学城学生公寓 6 期这一公租房房源为例其价格低廉一套房在 1，000 左右，可住 12 人，屋内设施装修良好。但是，由于其地理位置不佳，前往市中心需要 2 个小时以上车程。所以即使价廉物美也乏人问津。 （二）租金上涨的主要原因 1、短期可供出租房源，尤其是小房型的房源十分有限。住房的建设周期长，而且上海住房仍处于
10、供不应求的局面，刚需比例较高，因此即使租金上涨，市场上可供出租的房源也很难快速增加，也就是说短期内出租房源的供给的价格弹性非常小，尤其是小房型，近期通过搜房网搜索适合大学生居住的一居 50 平方米以下的可租房源共有 62，672 套，仅占可租房源的总量的 30%不到，而其供给弹性几乎接近于零。 2、城市化进程中外来人口增加，租房需求逐年上涨。 （表 1）根据第六次人口普查（2010 年）上海的外来常住人口已经达到 897.70 万人占总人口的 30%以上。而根据上海市人口计生委 2010 年的调查，75.7%的外来人口是以租赁方式解决居住问题。所以，随着近年来外来人口的不断涌入，租房需求不断提
11、升，租金也随之水涨船高。 3、从市场供需条件来看，租金将持续上涨。 （图 1）由于短期小房型租赁的供给弹性接近于零，通过简单的供求需求分析可以我们看出，通过市场的自发调节，随着需求的不断增长，需求曲线向右上方移动，从而租金将持续上涨。 64、政府只调控房价，对房租缺乏有效约束。虽然政府对于房价进行了多次宏观调控，但是对于房屋租金的调控缺乏相关政策。租金调控也是房价调控的一部分，各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作。当下政府更加需要加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障。只有房价，租金双管齐下，调控成果才能真正显现。（三）租房市场不规范的主要原因 1、法律不健全。住房
12、租赁市场不完善，立法滞后，住房租赁市场法规不健全。由于房租上涨、房东嫌贫爱富、坐地起价将房客扫地出门之事层出不穷。很多管理环节无法可依，多头管理现象严重，导致承租人合法权益得不到保障。目前，令租客感到有些苦恼的是，一些房东多变，会随意要求租客搬离租屋，这也是大多数人不愿意租房的主要原因。但在海外国家，相关法律规定，不能随意要求租客搬走，即使出现欠租情形，也必须通过法律方式来解决。 2、租房市场不健全。而住房租赁市场的不健全，其根源在于政府在此前很长一段时间内对此不够重视。其次，房屋中介的自律也至关重要。当下许多群租房往往是中介参与其中改造，为了获得更多的利润不惜铤而走险，不仅触犯法律而且安全也
13、得不到保障。所以，完善租房市场也是当务之急。 （四）住房不稳定的主要原因 1、人才竞争压力大、择业盲目。几年前，南方周末一则报道大学毕业了，我们的工作在哪里中，提到了部分大学毕业生的就业心态，7“现在有一群大学毕业生宁愿做城市盲流也不愿意回到基层踏踏实实地工作” ， “死扛着也要留在大城市”的大有人在，这其实就是一个“面子”问题。原本并不具有一个优越的环境，对于一些毕业生而言，勉强留在大城市未必真正适合自己，却仍然在“死撑” ，不过是让“外人”看起来“好看” 、让家乡人看起来“风光” ，这是过去一些大学毕业生普遍存在的心理。当然，一线城市和二三线城市相比，居住生活成本更高毋庸置疑， “长安米贵
14、，居大不易”是时下一线大城市的真实写照。 2、工作连续性差。2011 年各行业企业的员工平均离职率达到18.9%，为 2008 年金融危机以来的最高。其中，传统服务业 2011 年员工离职率达到 21.2%，制造业员工离职率也高达 20.5%。最近互联网上一项针对大学毕业生的跳槽调查显示，2009 届大学毕业生半年内的离职率分别为：211 院校 22%，非 211 本科院校 33%，高职高专院校 45%，其中主动离职的占到了 88%。而频繁跳槽使住房也变得不稳定，从而使留沪大学生住房更加困难。 四、改善外来留沪高校毕业生住房条件的对策与建议 （一）加强政策引导，促进小房型住房的开发。来沪大学生
15、住房困难的根源在于小户型的紧缺，而小户型的建设离不开政府的资助。对于购买小户型的市民予以补贴是一个很好的方式。在 2012 年 8 月，成都市民邓光先在房管局领取了 9，598 元的购房补贴，有幸成为享受到成都市商业购房补贴的第一人。在此之前邓光先购买了一套 56.48 平方米的小户型住房，总价 387，816 元。对于上海同样的大力度补贴也应该施行。当然仅仅对于购房者的补贴是远远不够的。加紧公租房的配套建设才是8重中之重。从最近的新闻据悉上海第一批公租房项目之一的江湾尚景园已经全部出租。从开始的遇冷到现在的供不应求，我们可以看到公租房对于中低收入者还是用相当大的的吸引力。因此，只有加大小户型
16、、公租房等具有保障性质项目，才能使人民安居乐业。 （二）加强政策调控，有效控制租金上涨。除了加紧小户型的开发之外对于现有的租房市场的调控也是必需的。在欧美等发达地区政府对于房屋租金的政策调控使得住房市场更加稳定有序。在德国年轻人中的租房一族比例多达 77.0%。这在很大程度上得益于他们非常完善的保护租房人利益的政策，德国法律规定房东不得随意驱逐房客和涨价，市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构共同制定不同类型房屋的“房租合理价格表” ，房租超过“合理房租”20%就违法，超过 50%就构成犯罪，房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。对于我国如今的现状类似的调控同样可以实施，从而使得房屋租金更加
17、稳定，房东不会因为租金因素频繁更换房客，而租房者也可以较为稳定地居住。 （三）改进就业政策，引导外地留沪毕业生理性择业。2013 年被戏称“史上最难毕业季” ，就业市场面临僧多粥少的状态，尤其在上海这样的大城市机遇越多，压力也就更大。 “逃离北上广”成了留沪大学生这个群体的一种心态写照，越来越多的大学生们开始回归理性，在选择就业城市时不再将目标锁定在一线城市，二三线城市的生活一样精彩。而我们的政策也应该引导外地留沪毕业生理性择业，从长远角度进行职业生涯规划。只有这样国家才能均衡发展，大学生才能安居乐业。 主要参考文献： 91昝旺.浅析我国大学毕业生住房保障问题J.华中人文论丛，2011.6. 2王宾.中国住房政策背景下小户型住宅适应性研究D.同济大学，2008.3. 3朱迪.“80 后”青年的住房拥有状况研究J.江苏社会科学，2012.3.
