1、小产权房相关法律问题分析摘 要 小产权房产生的根本动力即为城乡一体化进程，是城市向外扩散、乡镇积极并入的产物。由小产权房衍生出的法律问题是多方面的，如小产权房连环买卖合同效力、小产权房在离婚诉讼中的分割、小产权房问题对策等。应从主张确认协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此而获得利益的大小，公平、合理地去处理；在离婚诉讼财产分割中应根据一般房产分割进行处理，这样有利于实现民法公平原则实现和婚姻法中对弱势一方的保护；对小产权房应将其纳入社会保障性住房体系、以租代售，明确租赁期限及推行“股田制”等方式来解决。 关键词 小产权房 合同效力 对策 中图分类号：D920.4 文
2、献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）11-231-02 一、小产权房产生的主要成因 小产权房问题既是一个新问题，也是一个老问题。从上世纪 90 年代起北京就有了第一批小产权房。但直到现在，这个问题依旧没有很好地解决。我们都知道，在房屋产权方面，中国采取的是建筑物所有权+土地使用权相结合的房地产权结构，实行房地一体化，由两个方面的内容组成：在所有权方面讲主体一致，在处分时要求处置并同。因此，小产权房就不符合我国建筑物的房地产权要求，因为它的构成模式是房屋产权+集体土地所有权而非国有土地使用权，那么它就成了我国城市化进程、住房市场化及城乡土地二元结构催生下的一个怪胎，因为怪，所以
3、它没有法律上的名分，法律不给它产权。国家通过开发禁令、购买风险提示、或禁止性规制政策，甚至在 2011 年 12 月 2 日的新闻中讲某些地区小产权房查处不力的官员将面临职业风险。然而小产权房却仍然在高压政策下呈蔓延态势，据有关资料显示：北京小产权房占市场供应量的 20%，西安占 25%-30%，深圳竟高达 40%-50%，有些地区在小产权房交易中由律师提供见证服务，形成完整的地下交易链条。 由于多种原因形成小产权房，如通过人为方式将城乡土地分为两种不合理的土地管理体制、财权与事权在分税制下行程不匹配的财税管理体制、使农民土地宪政权利形同虚设等体制的根本原因。也因为在住房市场改革中城市房价的高
4、涨、保障性住房的不足、城市有限土地中出现的有益差距导致不合理的分配、以及诸多的社会根源性问题、法不责众和法难责众的社会经验和社会心理等导致的经济问题，也有因为地方性政府缺乏监管等管制性的因素。提倡城乡一体化是小产权房产生的根本动力所在，也是乡镇并入城市扩展的必然产物。小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节。 二、小产权房连环买卖合同的效力 小产权房就其本身来讲并没有合法与非法之分，除非是不合乎土地用途的违章建设。它在实践中的问题主要集中在流转领域，买卖，设定担保，连环交易等。因为实践中房被买走，地未买卖，所以不适用物权法保护，同时流转时因
5、为合同标的物违反国家强制性规定而导致合同无效，买卖人自然也无法援引合同法对自己进行保护。面对这些问题，我国司法中目前比较混乱，主流做法是主张合同无效，有北京宋庄画家村案件的经验。法官遇到小产权问题或者调解或直接判令无效，结果是案子结了，事情却并未了结，同时也与法律的公平原则相违背。遇到小产权房的连环买卖更加显失公平。 假设 ABCDE 之间有一起房屋买卖，小产权房从所有者 A 辗转到了最后占有人 E 的手中，A 诉到法院主张物的请求权，那么这个买卖中的其他利益相关者由于缺乏不动产的产权变更要件而无法与之相对抗，法院根据合同标的物违反法律强制规定而判令合同无效。这一系列连环交易瞬间归于原始状态。
6、不当得利制度在这里也显得力不从心。在这样的情况下，公正无从谈起，交易安全更得不到保障。我们都知道，物权法并不能解决所有财富拥有的问题，公平自愿是合同的基本原则，这样的处理结果似乎有可商榷之处。 我的建议是遇到小产权房连环交易纠纷，不能一概而论判定买卖协议无效，应该综合去考虑，从主张确认协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此而获得利益的大小，公平、合理地去处理。 三、小产权房在离婚诉讼中的分割 司法实践中根据婚姻法司法解释二处理双方共同财产时，由于小产权房没有产权证书，对该该房屋不予分割。明知是夫妻共同财产却不能分割，使处于强势的一方获得不应有的利益。 我认为，虽然小产
7、权房缺乏法律赋予的产权，但这却不影响其财产属性，共同财产分割体现的是对财产的尊重和对双方权利的保护，因此司法中避重就轻的做法并不可取。在财产分割中应对小产权房一并进行处理，可对其进行合理估价，根据一般房产的分配原则处理，这就像法律虽不承认非婚同居关系，但在财产分割时却比照婚姻关系来进行。这样有利于实现民法公平原则实现和婚姻法中对弱势一方的保护。 四、解决小产权房问题的对策 在小产权房问题上，国家在“守成”和“革新”之间试图进行政策选择上的全面考量，在立法机关比较谨慎的情况下，短期内试图进行“立、改、废”给小产权房及其买卖交易一个明确的说法似乎不太现实，因此行政机关和司法机关的态度就显得重要。建
8、议对策如下： （一）纳入社会保障性住房体系 导致我国小产权房愈演愈烈一个不容忽视的原因是我国保障性住房的不足。面对我国住房需求的巨大市场，政府对保障性住房的建设力度虽一直在加大但还是非常滞后的。在居住保障功能看，小产权房因为价格低，吸引了很多的收入不高的人的眼光。把小产权房转变成“保障房” ，使这类房产变成住房保障体系中的其中一类。这样做首先可以弥补政府对保障住房供应量的不足，在补充保障住房的供应量的时候，减少政府在保障性住房的资金投入。通过对政府补偿款环节的省略使得群众与政府之间的矛盾大大降低。在购买小产权房人员中大部分收入不是太高，面对购买保障性住房需要户籍限制这一点，小产权房的却没有任何
9、限制。政府部门若想将小产权房作为保障性住房，这就需要政府对小产权房进行统一管理。政府通关过统一收购的形式，制定统一的回购标准，统一回购小产权房，还要给予乡村集体和群众相应的补贴，将小产权房变作半国有的保障性经济适用房，然后将房子用廉租的方式交给农民来管理，这样还可以降低补偿费用，用租金作为失地群众的长期的收益，保障，农民在失地后的收入保障问题。豍 （二）以租代售，明确租赁期限 用租赁合同代替小产权房的买卖合同，通过租赁的形式实现小产权房的流通。通过调查数据得出，对于二十年的租赁期限有百分之九十以上的人权持赞同态度。严格按照房屋的租赁合同法和租赁规定监管小产权房的租赁期限以及租赁方式。有学者指出
10、对于小产权房通过租赁代替买卖的形式，这相当于我国建造的廉租房，期限不得超过二十年，通过这种方式对公共利益进行保障。这种以租赁代替买卖的形式不仅解决的供应不足的问题也解决了年轻人对住房的需求。有效的调节了年轻人购房压力大的问题。因为小产权房由于产权的特殊性而影响到银行按揭购房贷款的发放，租赁的压力明显小于买卖，而且由于房产成本的低廉，租金也相对低廉。租赁可以采取国家管理方式亦可交给农民自己管理作为其土地收益的长期性回报。 （三） “股田制”的推行 2005 年 6 月 23 日，广东省人民政府颁布了全国第一部集体建设用地使用权流转管理地方性行政法规广东省集体建设用地使用权流转管理办法规定集体建设
11、用地的使用权流转应当参照国有土地交易的程序和办法。2006 年 3 月 14 日，成都市成立了四川省第一家市级农村土地承包流转服务中心，农村土地流转由以往的“个人行为”变为政府指导。2007 年 7 月以来，最受关注的莫过于重庆、成都推出的“股田制”允许农民以土地经营权入股成立公司，由村镇统一经营。 “股田制”不仅在小产权房管理中适用，同样对于工业化的所有途径也适用。根据当地的实际情况，征求广大人民群众的意见，通过自愿的方式进行选择，采取“股田制”公司的管理模式。亦可促进城市化进程的加快发展。 （四）通过罚款或补足价款等方式使其由“非”转“合” ，由小产权变成大产权 近年来，在我们部分地区，政
12、府着手通过罚款或补足价款的方式解决小产权房问题。考虑到小产权房土地的性质，这种对策可以实现社会成员之间在占有资源方面的公平。因此是可取的。但这里的问题是，这一政策切忌一刀切，政府应该根据购买者的实际情况差别对待。 注释： 任志强.关于小产权房的争论.http：/ 参考文献： 1高尚.罗马公法述略.安徽大学法律评论.2002（1）. 2李长健，卞晓伟，孙舟燕.“小产权”房的法律问题探究.福建政法管理干部学院学报.2009（1）. 3闫翠丽.关于“小产权房”问题的思考.商业文化（下半月）.2011（11）.谢自力，邵海勇.“小产权房”的法律问题.中国土地.2010（7）. 4邹伯梅.小产权房相关法律问题研究.技术与市场.2009（1）. 5操小娟.“小产权房”的法律问题及相关制度的完善.华中科技大学学报（社会科学版）.2008（6）.
