1、2015 房企转折与变化分析【摘要】本文笔者通过多年的房企工作经验及结合相关资料对 2015房企转折与变化展开一些分析，供同行参考。 【关键词】房地产；转折；变化 房地产从 90年代初期开始一直到 2003年，房地产整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步增长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。2000 年初，福利分房政策结束可以说是直接刺激了商品房市场的发展，2003 年中后期，国内部分地区的房地产市场过热迹象明显，政府为了稳定市场发展在 2005-2006年出台了密集的政策进行调控。当时政策落实实际上是打了折扣的，所以在 2006-2007年，热钱、炒作以及人民币升值等经
2、济背景下，国内房价呈现了爆发式的增长。政府随即进行信贷紧缩，在 2007年第四季度开始销售量下滑，房价回落。2008 年国际金融危机爆发国内经济也深受影响，在持续紧缩的信贷下，房地产发展减速明显。同期国务院出台了“国 13条” ，其中为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。在救市政策出台一年不到，房地产业进行了强烈的回复反弹并在此进入了一波长阳的行情。2010 年 4月 17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知即（新国十条） ， “新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一
3、是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。2011 年 1月 10日务院出台“国十一条” ，严格二套房贷管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导。2012年 9月第三套住房贷款停放， 2013年全国二套房限贷政策，外地人买房限购条款，2013 二手房住房公积金限贷政策，公积金：主城区二套房限贷，郊区房购买政策，三套房停贷。此后直至 2014年底，一方面是政策逐步获得效果另一方面在楼市热潮中拿下的地块也全面降临，市场逐步进入了买方市场持币待购气氛持续发酵部分开发商开始“退地” ，少数开发商出现濒临破产或者被兼并的情况，房地产暴利时代终结。2015 年对14年全年的房地产销售
4、情况统计结果是成交量下降明显，70 个统计城市更有 66个房价下降。政府推地的热情和开发商拿地的热情都降到了冰点。所以在 2015年，几乎所有的开发商都在考虑一个怎么办的问题。比如绿城和融创就在怎么办的思索中上演了一场房地产业的大戏。但是更多的房地产开发单位并不是那么瞩目的。笔者所在县城，有 130多家具有资质的开发单位，这还不包括绿城、家园、开元等这样的外地大鳄。现在面临的最大问题不是说怎么卖多赚钱，而是怎么去拿一个项目去实现盈利。又几十家小型的开发公司已经从 2014年初至今唯有拿地。一般项目的建设周期为 2-3年，假设原来手上有项目的，那么现在接近尾声了。马上面临的两个选择，要不要拿地，
5、 不拿地白养人不现实，那么就只能选择退出市场。如果拿地，要通过怎么样的开发以实现盈利呢？ 通过房地产业态的分析我们可以得到如下两种方式。1.细分市场，每个开发公司都要向着一个专业领域前进。2.绿色节能建筑。 说了住宅，我们还可以说一个商业地方一个非常具有代表性的人物许卫平。先撇开许卫平颇为神秘的发家史不谈，我们来看这个北京总部基地这个项目。我相信很多人或许还没有听说过这个项目以及这个人的名字，所以先说明下这个项目的大致情况。总部基地（Advanced Business Park，简称 ABP） ，中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，地处西南四环交汇处，科技园出口，占地 65公顷，总建筑面
6、积 130万平方米，容积率 1.59，平均绿化率约 50%，总投资约 45亿人民币，预期 3-5年全部建成。 作为北京总部经济试验新区，位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。被列为 2003年北京市 69大重点工程之一和 2003年北京市 60大外商投资重点项目之一。该项目由九源（北京）国际建筑顾问有限公司设计总部基地成批开发 1200至6000平米独栋总部楼、约 40000平方米五星级酒店、约 12.5万平方米商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施，将吸纳约近千家大中型企业的总部入驻。通过上述的描述，您或许也基本有所了解了，总部基地是什么？总部基地就
7、是一个建筑业的奥特莱斯。我给你完善的配套和服务提供，然后吸引你把总部从昂贵的闹市区搬迁过来。在北京取得成功以后，现在青岛、浙江海宁、沈阳及英国伦敦的总部基地都已经上马建设中。 前面说了是从市场的业态上去分析开发商的变化，下面的绿色节能建筑就是从居住着的角度去考虑你的发展方向。这绝对是一个大趋势，谁能在现在的混沌中首先起航，毕竟谁将会有最好的市场回报。2012 年国家颁布了关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见 ，其主要目标是到 2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过 30%，建筑建造和使用过程的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水平。到 2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市
8、及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准，力争到 2015年，新增绿色建筑面积 10亿平方米以上。大力发展绿色建筑，提升建设领域绿色发展水平，是加强节能减排，应对全球气候变化，建设生态文明的重大举措，有利于提高资源能源使用效率，缓解资源能源供需紧张的矛盾；有利于降低社会总能耗，减少污染物排放，确保完成节能减排硬任务；有利于推进住宅产业现代化，提高住宅产业科技含量和产业附加值，加快建筑业和房地产业转型升级；有利于提高建筑空间健康、舒适程度，改善人居环境，实现全面小康目标；有利于在全社会促进形成节约资源、保护环境的生产生活方式和消费模式，加快建设资源节约型、环境友好型社会。绿色建筑与之前的节能建
9、筑的最大区别，就是强调住户居住感受。从政策上引导建设者更多的考虑如标准一下条目： 目前大部分的购房者买房的时候考虑的最多的是地段、学区和价格。部分高端客户开始注重小区景观和交通购物等生活问题。但是用户还没有注意到我买房的时候，我的自然采光能达到多少，我的自然通风能达到多少，我房屋内的空气是否达标，噪音是否达标雨后在小区步行是否方便，小区的绿化植物是否易于日后养护，我的垃圾处理是否达标等等。在这个区块内，朗诗地产以其整体的地源热泵及外部遮阳等当时相对超前的为主打技术项目朗诗国际街区一炮而红并获得 “2005中国科技地产十大影响力企业” 、 “2005年度中国科技地产名盘”荣誉称号。 房地产业拿地等赚钱的日子过去了，房地产业细分开始了。绿城走的是一条颇具坎坷的路，因为市场需要培养，还要等待人们传统观念的更新。朗诗却更好的抓住了人们的心里，曾经搞过免费试住等活动让人们体会到了绿色建筑带来的更好的生活感受，所以短短几年之内变成为了业内翘楚。房地产业的刚性需求依然存在，只是现在需要更多的房地产人更多的思考和专注，去找出市场的潜力提升自身的能力打造自己的标志性名片。 参考文献： 1绿色建筑评价标准 GB/T50378 2房地产市场分析-案例研究方法
