1、波特理论下的流动性过剩促使 房地产市场价格产生极化效应的动因分析波特的钻石理论非常适合分析产业极化效应产生的动因。但是，该模型一般用于研究生产型产业的集群，对于第三产业，特别是房地产行业的分析，比较少见。因此，笔者就波特理论下的流动性过剩促使房地产市场价格产生极化效应的动因做一简要分析。 一、房地产行业的生产要素 房地产行业属于资金密集型产业，资金在房地产投资中占据重要地位。但是，资金这一生产要素，仅仅是初级生产要素。资金生产要素可以为房地产行业提供初始的优势，但是，仅仅依赖资金这一生产要素，房地产企业的发展是不稳定、不可持续的，是不能帮助房地产企业形成市场竞争力、进而持续发展壮大的。并且，过
2、量的流动性往往造成没有效率的资源配置。结合当前中国房地产现状，在高势能比梯度区域周围以及中低势能比梯度区域，往往会形成大量的“睡城” 、 “鬼城” ，一定程度上就是资源无效配置。 高级要素与基本要素之间存在着复杂的关系。基本要素开创的先期优势，将随着在高级要素方面的投资得到加强和扩展。反过来讲，基本要素方面的劣势地位会形成一种向高级要素方面投资的压力。结合当前中国房地产现状，高势能比梯度区域往往在现代通讯、信息、交通等基础设施，受过高等教育的人力、研究机构等方面存在优势，因此，当投资者将大量的闲置资金投入房地产企业，该区域的高级生产要素将会很大程度提高资金生产要素的利用效率，因此，资金优势将会
3、通过高级生产要素的运作大大加强，形成区域乃至全国的竞争优势。 二、房地产行业的需求条件 一是生产要素优势。高势能比梯度区域取得了得天独厚、特别是高级生产要素方面的优势，产业自然在市场竞争中会遥遥领先，因此，与中低势能比梯度区域相比，该区的人均可支配收入也会显著高出很多。投资者大量的资金头寸为寻求保值增值的投资渠道，纷纷将流动性注入了该区的房地产市场。与之相比，中低势能比梯度区域的房地产市场，投资者缺乏流动性，因而房地产出现了供大于求，价格下降的趋势。二是消费升级。中低势能比梯度区域的富裕者，为了更好的教育、医疗与日常消费体验，以及更好的法治与公共治理环境，在向大城市移民。因此，本区域房地产市场
4、始终处于供不应求的状态，房地产价格持续看涨。与之相比，中低势能比梯度区域的房地产市场，富裕投资者移民带走大量流动性头寸，导致该区域房地产缺乏流动性补给，人们对该区房地产价格预期看跌。三是机会升级。高势能比梯度区域一般会有更好的就业与商业机会。广阔的机会，吸引着来自本区域和其他区域的优秀人才，人口的迅猛增加，催生了本区域房地产租赁市场的火爆，房地产租赁价格持续走高。与之相比，中低势能比梯度区域由于缺乏良好的就业与商业机会，该区租赁市场不被看涨，因而也无法带动房地产价格持续上涨。三、辅助产业 房地产业与生产性的产业不同，其辅助产业包括支持性产业和相关产业，这些产业在前向方面的关联性表现不是很显著，
5、但是更多地表现在后向和横向方面。房地产业的支持性产业包括房地产服务的中介机构、律师事务所、会计机构、评级机构、信息收集机构以及电子通信机构，等等。辅助产业能够有效弥补极化过程中房地产市场供需的信息不对称，促进房地产市场的专业化服务发展。而房地产机构也可以将非核心业务方便、放心地剥离，以便节省开支，增加收入。因此，发达的辅助产业可以带来房地产市场的极化效应。 四、企业战略 波特在企业战略层面提出两个观点。第一，不同的区域有着特色各异的“管理意识形态” ，这些“管理意识形态”帮助或妨碍形成一个区域的竞争优势。例如，在高势能比梯度区域里，高学历，特别是 MBA、EMBA 学历背景的人，在房地产行业最
6、高管理层占据重要的地位。而在中低势能比梯度区域里，高学历背景的人，这种高级生产要素本身就很稀缺，大部分高层管理者并不具有现代公司治理理念。而这些高学历背景的人，更善于通过资本运作，在资本市场直接融资，以及更具有和银行等金融机构谈判的能力，从而更容易获得源源不断的流动性。他们也更加注重财务回报最大化和股东权益最大化。因此，他们所领导的房地产企业具有显著的竞争优势。 第二，一个行业中存在激烈的国内竞争与该行业保持竞争优势二者之间存在密切的联系。例如，在高势能比梯度区域里，聚集了万科地产、保利地产、恒大地产、龙湖地产、碧桂园地产、首开集团等数十家全国大型房地产企业。激烈的竞争就像是一种“全面战争”状态，其中许多企业以至不能实现利润，而是以强调市场份额为目标，这些房地产企业处于不断地超越竞争对手的拼搏中。竞争给这些房地产企业带来创新、改进质量、降低成本、通过投资提升高级生产要素等一系列压力。这一系列压力反过来，促使它们成为更具有竞争力的房地产企业。 因此，企业战略的差异引导了房地产市场的极化过程。 在波特理论下，流动性过剩促使房地产市场价格产生极化效应的动因还包括外部性条件及企业所处的国家政策机遇等诸多方面，笔者以上仅从生产要素、需求条件、辅助产业、企业战略等方面进行了分析，以期由点及面、以略代详，简略认识流动性过剩促使房地产市场价格产生极化效应的动因。
