1、1工业用地集约利用的比价机制探讨摘要：土地价格是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表” ，是调节土地利用方式的重要手段。建议从以下方面构建居住用地、工业用地合理比较机制：一是供地比例合理化。二是打破垄断，合理竞争。三是促进工业用地的节约集约利用，提高工业用地的效率。 关键词：工业用地；集约利用；比价机制 自 20 世纪 80 年代尤其是 90 年代以来，由于工业化的快速发展，我国工业用地规模增长迅速，当前我国建设用地存量中近 40%为工业用地，增量建设用地的近 50%为工业用地。这在低用地成本推进工业化发展的同时，也带来了工业用地低效，并引致较为突出的环境污染等问题，为
2、此，国土资源管理部门也一直注重通过引入工业用地招拍挂制度、加强开发区工业用地集约利用评价、提高征地门槛等方式，提高工业用地，但工业用地价格何为合理成为一个问题。十八届三中全会决定中提出“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格” ，为促进工业用地集约利用、提高工业用地效率提供了新的政策思路。 比价，指经济活动中对不同产品之间价格的比较。比价实际上也是对商品的社会必要劳动量即价值量比例的一种反映。对比价机制的研究通常与具体学科领域相结合，在消费品领域，针对工农产品比价及由此2延伸的“剪刀差”概念研究最为广泛。 “剪刀差”概念源于 20 世纪 20 年代前苏联的超额税，是对不合
3、理的工农业产品价格的概括，其实质是对工农业产品的不等价交换【1】 。随着我国城市化和工业化的不断推进，地方政府通过消费性的住宅用地市场高溢价来获取收益，转而对工业用地等非消费领域的土地进行补贴，使产业领域能够以较低的价格来进行建设、发展生产。导致地价“剪刀差”这一现象开始在我国土地市场领域中出现，而且这种差异呈现不断拉大的趋势。 以 2012 年为例，根据中国城市地价动态监测网公布的地价统计数据，对长三角地区的部分城市的居住用地和工业用地价格进行分析。杭州市居住地价是工业地价的 29 倍，而嘉兴市居住地价和工业地价比仅为 3 倍。这与两个城市的产业定位与发展特征密切相关。杭州一段时期更加突出房
4、地产业发展，而嘉兴的工业发展则十分迅速，因此，无论居住地价高低，两个城市都表现出了工业用地低地价的特征。 由于我国走的是低成本的工业化道路，工业地价总体上一直偏低。很多地方政府在工业用地出让的时候，土地出让价格等于或小于征地成本加上基础设施的成本，也就是说，工业用地几乎是零地价或负地价出让。偏低的工业用地价格正是留住这类产业的“拉力”之一。韩国和香港工业地价平均达到 2000 元/m2，日本也在 1000 元/ m2 以上【2】 ，相比之下中国在 2010 年的数据仅为 629 元/ m2，远低于周边国家的水平。但久而久之使得我国的工业地价呈现出一种不合理的恶性循环竞争。居住地价和工业地价的双
5、向作用最终导致了居住用地和工业用地的比价失衡。此现象长此以往将不利于中国土地市场的健康发展。 3因此，十八届三中全会居住用地和工业用地合理比价机制，不仅十分必要，而且也是具有可操作性的政策安排。居住用地价格，更具有市场性特征，而且也是政府土地财政的重要构成，地方政府也一直希望居住用地价格有一个稳定的提升空间，从而保障土地财政的可持续性。因此，将工业用地与居住用地进行比价，则将使得政府更加会注重居住用地价格与工业用地价格的平衡，不仅有利于在一定程度上改善民生，同时，也更有利于工业经济的健康发展。 为此，建议从以下方面构建居住用地、工业用地合理比较机制： 一是供地比例合理化。目前，国内城市建设用地
6、供给严重失衡。这种失衡不仅体现在工业用地和居住用地的出让价格上，还表现在土地供给量的比例上。随着工业用地价格的提高（其实是工业用地价格回归正常） ，居住用地供应量会有一定程度的提升，价格也会随之下降。因此，需要在各地建设用地总量锁定的前提下，不断减少建设用地增量，从而倒逼地方政府实现居住用地、工业用地的合理工业比例； 二是打破垄断，合理竞争。过去工业用地价格“低廉”其实只是对地方政府希望笼络的实力型大公司，相对而言，中小企业很难从地方政府手中获取土地，更不用说低价的土地。但随着土地市场主题的多元化和政策的逐步完善，政府不再完全垄断土地市场，对这些企业而言，它们的机会不是变少了，而是变多了。因此
7、，居住用地、工业用地合理比较机制的建立，还有待于不断完善土地市场，发挥土地市场在区域土地资源配置中的决定作用，使得占地少、用地效率高的中小企业也有成长空间。 4三是促进工业用地的节约集约利用，提高工业用地的效率。我国工业用地门槛太低，容易使实体经济发展遭遇恶性竞争，从而影响实体经济发展质量，造成工业用地低效利用。通过建立居住用地与工业用地的合理比价机制，使得工业地价回归正常，必然能促进工业用地的节约集约利用，提高工业用地的效率。 土地价格是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表” ，是调节土地利用方式的重要手段。通过对居住用地和工业用地的比价的确定，既可以从宏观上把握地价的变化规律，也可以根据城市土地集约利用与地价的关系，从而为合理制定地价管理政策，科学配置土地资源提供依据。 参考文献 【1】黄威，吴涛.破解土地价格“剪刀差”难题以重点城市的居住地价和工业地价为例J.中国地产市场，2007， （9-10）：74-76. 【2】赵松，田彦军等. 今年城市各业用地价格研究J. 中国土地科学，2011（5）：4-9.
