1、浅析新型城镇化进程中小产权房对低收入群体的影响摘要：“小产权房”有着多种建设形式，它们大多由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批或由村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。 关键词：“小产权房” 低收入群体 一、 “小产权房”特点及形成原因分析 通常所说的“小产权房”是指在农民集体土地上建设的，由本村集体经济组织以外的单位和个人购买的，没有取得合法房产证明的房屋。因为这些房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续，也没有缴纳土地出让金等费用，故不能获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，其产权证只是由乡镇政府或村委会所颁发，相对于直接受
2、法律保护的商品房所有权而言，习惯称之为“小产权房” ，也称“乡产权房” 。 “小产权房”有着多种建设形式，它们大多由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批或由村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。 （一）城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是“小产权房”产生的根源 我国的土地所有制形式有两种，即国家所有和集体所有。我国法律规定城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地，属于农民集体所有。“小产权房”的出现与我国这种城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度的缺陷有关。 随着市场经济的发展，土体作为一种资产的商品价值逐步得到显示并被人们重视
3、。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距很大，同时具有一定的被动性。这种价值的显示过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超越法律的形式主动进入土地供给市场的动机。所以“小产权房”的出现是农村集体经济组织在违法成本和违法收益之间权衡的结果。 （二）高房价是催生“小产权房”的主动力 目前我们国家城市的经营规划用地越来越少，土地出让价格也越来越高，导致房地产市场推出的住宅日益减少，房价不断攀升。而“小产权房”开发使用的是农民集体土地，几乎不存在土地成本；另外，工程设计建设的投人、配套开发建设费用，应缴纳的税款、营销费等房地产商的成本费用也都大大
4、节省，其开发成本仅为真正的商品房成本的 1/3。小产权房目前约 25003500 元每平米的低价格使中低收入城市居民能真正实现“居者有其屋”的梦想。可以说，城区内越来越高昂的房价使得普通购房者难以承受，从而迫使购房者甘愿冒着风险选择“小产权房” ，这是一种自然的市场反应。 （三）城市化进程的加快、新农村建设的推进为“小产权房”的形成提供了条件和平台 近年来，随着经济的持续快速发展，城市化的进程不断加快。一方面，随着农村人口大量地涌入城市，造成了农村土地不同程度的撂荒，这些撂荒了的土地便成了农村集体经济组织和开发商合作的对象。另一方面，原来位于城市郊区的集体土地不断向城市靠拢，有的村镇甚至从城市
5、边缘逐步演化成新的城市中心，形成“城中村”的格局。各种生活基础设施也随着城市化的进程得到大大改善，为“小产权房”的热销提供了地理优势条件。 二、关于处理“小产权房”问题的建议 （一）对已建成的“小产权房”进行产权管理 第一，对于符合乡镇规划且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产权房” ，允许其补办合法化的购买手续。但在办理过程中，应把开发商应补办的手续和购买者应办的手续区分开来，首先应由开发商依照城市房地产开发的规定补交各种费用，办理各种手续，将集体土地变为国有房地产开发用地；其次，应对“小产权房”变为“大产权房”后的房价，由政府牵头组织有关机构进行评估，合理确定房屋的购买价格，在购
6、房者补交原购房价与现评价估价差额后政府发给合法的产权证书。 第二，对不符合乡镇规划、占用耕地建筑的“小产权房” ，政府按成本价回购，作为福利房或廉租房使用，影响较大的予以拆除复耕。 第三，对于由于兴办乡镇企业而将农业用地转为建设用地上的房屋，应清查摸底，对破产或无力经营的企业，在合理补偿的基础上由政府进行土地征收，作为储备用地，严禁此类土地再次进入“小产权房”开发市场。 （二）加大健全住房社会保障供应体系的力度 “小产权房”这十多年来并非完全默默生长，有许多人关注着，只不过当时“小产权房”规模不够大，没有引起重视。近年来房价涨幅过快，一些市民把眼光投向“小产权房” ，而一些开发商“承诺可以办两
7、证”的虚假宣传和销售价格的上涨。 住房是一种特殊商品，市场机制无法解决为数众多的中低收入家庭支付能力，他们不可能完全通过市场来解决自身住房问题。此时，政府应采取措施，建立住房社会保障制度，为弱势阶层提供廉价住宅。随着我国经济实力的增长和住房体制改革的深入，我国的住房保障体系一初步建立。但总的来看，住房保障体系仍不健全。 政府及相关职能部门应当采取切实有效的措施，通过土地调控来保证中低价位、中小套型住房的有效供应，改善住房供应不合理结构，加大“经济适用房” 、 “廉租房” 、 “两限房”的土地供应数量，充分满足广大群众特别是中低收入人群的住房需求，健全住房保障制度、抑制房价无序增长，稳定房地产综
8、合均价，使面向中低收入人群的普通商品住房价格真正得以降低，真正是大多数人能够“买得起房” 、 “住得起房”而不必再冒被“没收”或“查处”的风险去购买没有任何保障的“小产权房” ，从而也削弱了“小产权房”生存的土壤。 （三）完善农民集体土地所有权制度 我国应该尽快改变国有土地、集体土地并存的所有制结构，建立一种全国统一的所有权制度。要重新审视农村土地集体所有制，承认农村集体土地所有者的权利，修改农村集体土地所有权转让中的不合理规定，让农民真正成为土地的主人。 首先，在土地集体所有制条件下，集体所有制成员不得单独从事房地产开发，但可以集体行使土地房地产开发权。其次，应该考虑修改土地管理法、农村地承包法、城市房地产管理法，将这些涉及到土地所有权制度的法律规范进行整合，并且在城乡规划法的引导下，统一由政府行使土地所有权。 “小产权房”的现象充分说明，如果不加快农村集体所有制土地改革，仍然通过农村土地承包法将农民牢牢地束缚在耕作土地上，那么，农民的利益将会进一步受到损害。
