1、商业住宅小区停车位法律问题探析摘 要 商业住宅小区停车位能够满足居民平日所需的正常需求，为城市居民正常停车提供基本保障。然而，我国关于商业住宅小区停车位的立法和司法实践还多多少少存在争议，在现实生活中停车位纠纷也经常发生。基于此，本文将围绕商业住宅小区停车位法律问题展开分析，希望能对解决我国商业住宅小强停车位法律问题提供些许借鉴和帮助。 关键词 商业住宅小区 停车位 法律问题 法律建议 作者简介：李?B，山西财经大学。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-081-02 自 20 世纪 90 年代开始，我国逐步开始实行住房分配货币化。此后，停止
2、了住房实物分配。开始以“商品房小区”出现，也就是本文中所提到的商业住宅小区的概念。在本文中，商业住宅小区与普通的住宅小区主要差别在于房地产开发商将房屋作为特定标的物来进行商业交易，具体是指在一个相对封闭的完整的居住环境，一般可满足居民平日所需的正常需求。停车场一般是指位于露天或者位于地下而设置的，为机动车甚至为非机动车提供停放的场所。停车位是停车场的一个基本的单元，停车场所都是由多多少少的停车位所构成。因此，只要解决好停车位这一个基本的单元的问题，那么停车场的问题也就迎刃而解了。 一、商业住宅小区停车位的权属性质 （一）商业住宅小区停车位的法律属性 讨论停车位的法律属性时，首先要将客体停车位进
3、行界定，能够作为物来分析吗？在传统的民法理论中，物是指客观上能够与人身所分离开的，同时又能够满足权利主体的某种利益需要，而被权利主体所支配，使用，移转，交换的物质实体。住宅小区停车位，作为建筑物区分所有权中建筑物设施的相应配套设施，作为原所有者房地产开发商，其目的是为了方便小区业主的基本需求而建立的；同时一旦房地产开发商与业主签订了合同而进行转让，出租，附赠后，停车位即能为业主提供其作用；停车位又有相应限定的限制范围，综上，停车位可以算作民法理论中所认为的“物” 。 （二） 商业住宅小区停车位的产权性质 一是约定归属说。认为对于小区停车位的权属应充分体现其双方的意思自治原则，依照合同来确定，而
4、其资格主体则由其相对应的商业住宅小区的业主以及相应的开发商。依据物权法第 74 条规定，当事人可以通过双方的意思来订立合同从而解决有关停车位权利归属的相关问题。此条正体现了民法的基本原则之一，意思自治原则。但是在实践生活中，对于自身力量较为弱小的公民个体以及相比较实力雄厚的房地产商，双方所签订的合同往往不会是十分公平；二是从物学说。从物学说认为在住宅小区中，其建筑物为主物，而停车位以及健身设施，绿化等为满足业主基本需求而设计建设的，所以为商业住宅小区里住宅建筑物的从物。双方在进行不动产交易的同时，作为主物的建筑物为交易的标的物，而作为从物的停车位，绿化带，健身设施等也一同跟随销售。换句话说，若
5、未进行不动产交易，其附随的停车位，绿化带，健身设施也不会单独作为合同的标的物而进行买卖；三是土地使用权说。有些学者认为，房地产商与消费者在订立买卖合同的时候就已经将土地使用的权属问题得以确认，一旦消费者签订了房屋买卖合同，那么消费者作为业主的身份，按照房地一体的原则，房屋与土地之间便有着不可分割的关系，那么设计建于住宅建筑物地下的停车位也应属于业主所有；四是空间决定说。由于我国现在对于空间权属的现行法律规定并不完整，只有学术界进行讨论。那么空间权与相对应的土地使用权有着不可分割的联系，因为没有土地使用权，就无从谈起空间使用权。综上，由于属于司法方面的问题，虽然涉及到行政关系，但在对于商业住宅小
6、区停车位产权归属的确定上，要充分尊重相关当事人的真实意思表示，再综合考虑现行法律，必要时候结合学术理论，一旦理论与实践发生冲突，则要充分考虑实践的合理性。 二、我国商业住宅小区停车位的立法现状及司法解释 （一） 物权法规定 1.商业住宅小区停车位的“首先满足”规定缺陷。关于物权法中对于商业化住宅小区的停车位的规定，过于框架，缺乏细节的可操作性，因为没有细节具体的法律规定就等于没有规定。依照我国物权法规定中关于住宅小区中停车位的满足问题中，规定要求首先满足业主的需求，但问题在于对于“首先满足”的法律规定不明确不具体。 2.依照约定来确认小区停车位归属存在隐患 。依照物权法 74 条第2 款规定，
7、对于双方约定不明时并未做出规定。现如今属于商业逐渐发展的社会，对于买方与房地产商而言，显而易见的，卖方的财力与实力更为雄厚，因此需要法律的保护才能够维护消费者的正当权益。 3.商业住宅小区地上停车位权属规定缺陷。第一，在物权法中对于地上停车位的开发成本问题规定，由于实践中停车位紧张，对于基本的地上停车位并不能满足需求，房地产开发商为多修建停车位而使用机械式停车位，但机械式停车位的修建需要耗费大量的成本，此时，若依然适用物权法中的此条规定，不利于商业的发展也不利于满足业主的基本利益需求。第二，同样，也有很多房地产开发商为多建造停车位而擅自建造机械式停车位，并且占用公用地段，而导致业主权益受损害
8、，而为自己牟取暴利。这一做法显然侵犯了本小区业主的合法基本权益。 （二）司法解释中的有关住宅小区停车位规定 依照最高院的司法解释中，提出了配置比例的相关问题。配置比例，指建筑区范围内业主房屋的数量与区划内停放车数额的比例。在司法解释第 5 条中含有以下几层意思：一是物权法中“首先满足业主”与司法解释中的配置比例之间的关系。配置比例更加具体确定了“首先满足业主需要”的具体确定标准。二是在特殊情况下，一旦基本的配置比例完成后，若小区业主要求房地产开发商再进行修建停车位，则没有相应的法律依据了。三是对于住宅小区内的停车位，房地产开发商有出租权，前提是需要首先完全满足了全小区业主的基本需求之后。在司法
9、解释第六条中，规定了住宅小区中占用其他场所而增设的停车位的相关内容。主要指：一是其增设的车位应指地上停车位。二是其占用道路而建设的停车位的归属属于小区全体业主共有，与物权法规定一致。我国使用的是“房随地走，地随房动。 ”的原则，因此建筑物区分所有权人不仅取得了共有权，还同时享有使用依附于土地的使用权。 三、我国商业住宅小区停车位权属的确认与施行中的问题 （一）关于物权法第 74 条的问题 由于物权法的修订自 2007 年 10 月 1 日起施行，无法对于建筑物区分所有权的车位车库问题进行及时的改进，使得我国现行法律对于现状的停车位权属问题无法适应。一是在物权法中第一款虽然规定了要首先满足业主的
10、需求，但由于原则性的规定不够细节，对于实践出现的各种问题无法直接适用，相当于只是项原则性条款。若业主不购买停车位或者不对停车位进行租赁，是否等于放弃了优先需求的权利，需要在法条中明确说明。二是在物权法第 74 条第 2 款中未将双方当事人约定不明确或者双方未约定的内容而导致的法律后果，并未进行说明。三是在第 74 条第 3 款中对于“业主公用的道路或其他场地”为进行具体明确的说明。对于建筑物区分所有人而言，拥有的是车位的所有权还是使用权，在物权法中未有明确规定。 （二）关于司法解释的分析 在最高院出台的司法解释中虽然对于物权法中第 74 条的“首先满足业主需求”进行了具体的解释，并给出了“配置
11、比例”的说法，但在实践生活中如何操作，在司法解释中仍没有具体的操作方法。依照“配置比例”的划分，可分为配置比例大于 1，等于 1 或者小于 1 的三种情形。当二者比例大于 1 时，意味着小区的车位有剩余的情况，此时房地产开发商对于剩余停车位的处置；当二者等于 1 时，意味着刚好满足小区业主对于车位，此时，对于房地产开发商而言负有不出售，不附赠，不出租给除小区业主以外的其他第三人的义务，同时也负有维护全小区业主各自公平的利益；当二者小于 1 时，意味着一部分本小区的业主无法取得车位，车库。依照物权法第 74 条中所说，车位，车库要首先满足业主需求，其针对主体为房地产开发商，而非继受取得者业主。因
12、此，基于这一认识，就意味着即使比例小于 1，已经取得了本小区停车位的业主仍可以通过出售，附赠或者出租等方式处分自己的停车位给其他非特定主体。 四、关于解决商业住宅小区停车位问题的法律建议 （一）细化物权法 的相应内容 1.立法角度完善商业住宅小区停车位的相关规定： 第一，对于物权法中第 74 条，属于操作性不强的原则性规定，需要明确细化，从而能为实践中出现的法律问题进行评判。第二，应在立法方面尽量限制车位转让给第三人的规定，多给予建筑物区分所有权人“优先购买”权利的实际利益。第三，加强商业住宅小区内对于车位的出租，出售的监督和限制，避免出现第三人与房地产开发商联合欺骗所属业主的现象。当实践中出
13、现争议时，依照合同法解释，由于合同为房地产开发商起草，因此作为合同优势一方，出现车位归属不明或为进行约定时要作出有利于劣势地位的业主推定。 2.执法角度强化商业住宅小区的停车位问题： 由于房地产开发商为追求利益最大化，在起草格式条款合同时往往会将车位，车库的价格提高，使得业主被迫放弃所有车位的权利，从而导致车位市场化，使得停车难的现象更加明显。作为房地产管理局及其相关部门应当做好监督工作，因为车位具有从属性，从属于房屋所有权。只有房地产所在地的房地产管理局做好监督工作，建筑物区分所有权的所有人才能真正保证自己的合法利益不受损害和侵犯。 3.如何践行小区业主的共有权： 由于小区成立之后，建成的建
14、筑物区分所有权就成为了小区内所有业主的共有部分，对于土地的使用为全体小区业主安份共同使用，那么具体的运作方式需要最大程度保证业主每个人的利益。对此，小区业主委员会可以定期召开会议，商讨建筑物区划内是否有空闲位置或者是否出现需要修缮的情况。对于修缮的费用，与物业管理中出现重大修缮的情况基本一致，需要全体业主人数的 2/3 以及占全小区房屋面积的 2/3的小区业主同意才可以。 （二）完善配套法规 1.完善住宅小区停车位登记生制度： 由于住宅小区停车位属于特殊的物，因此需要法律的严格保护才能使小区业主的合法权益得到基本保障。但我国现行法律，法规中没有设定统一标准限定住宅小区停车位的登记生效主义，致使
15、实践中标准过多，难以实行，对于所有人而言随时都有受到他人的侵权行为。导致住宅小区停车位的法律纠纷问题日趋严重。 2.明确房屋建筑面积与相对应停车位比例问题： 因“房屋一体”的理论学说，房地产开发商在与合同当事人签订房屋买卖合同时，需要明确当事人所购买的房屋的建筑面积与停车位的面积有关，如此一来，才能顺应房地理论，但在实践中执行效果不好，一是因为多数房地产开发商对于建筑物区划内的停车位占地面积不进行合算，二是因为有些不动产没有产权登记，更谈不上停车位的登记了。 参考文献： 1王荣珍.对物权法车位权属规则的检视与完善.当代法学.2011（1）. 2梁志东.对物权法中小区车位所有权归属问题之我见.法制与经济（上半月）.2007（9）.
