1、1房地产税，来了7 月 23 日，在 G20 财长和央行行长会议税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示，受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将“义无反顾”推进改革。 与此同时，法学届人士也纷纷指出，房地产税法已被列入本届全国人大五年立法规划中。考虑到本届人大将于 2017 年底期满，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文认为， “预计房地产税法最快将在 2017 年底前通过，慢的话可能会在 2017 年底提交审议，在下一届人大任期内通过” 。 一切迹象似乎都在表明，房地产税真的来了。 立法 13 年，房地产税姗姗来迟 从 2003 年十六
2、届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”算起，中国社会各界对房地产税已经探讨论证了 13 年。 所谓物业税，又称不动产税、财产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。 尽管名称不尽相同，但世界上大多数成熟的市场经济国家，都会对不动产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。 2而在我国，尽管已经过去了 13 年，但物业税，亦即房地产税，仍然迟迟没有出台。 “在 2003 年提出物业税之后，社会上有很多不同的声音，而
3、官方又没有正确和权威的解读，致使全社会一直未能形成共识。 ”物业税征收最早的倡议者之一、中国政法大学财税法研究中心主任施正文回忆说。 实际上，直到今天，社会公众对于房地产税的认识依然十分模糊。房地产税到底是什么？又与房地产领域当前存在的诸多税收有什么关系？经济记者梳理发现，目前，我国房地产领域的税收主要存在于交易环节，包括营业税、契税、土地增值税和城市维护建设税等。财政部数据显示，2014 年，以上 4 类税收总额占全国税收收入的比重达到11.86%，占地方财政收入的比重更是高达 18.63%。而针对房地产保有环节，目前仅有房产税和城镇土地使用税两类。2014 年，两税收入占全国税收收入总额的
4、比重大致为 3%，占地方财政收入的比重也仅为 5%。 实际上，这几类税收都被包括在房地产税的所指范畴之中。其中，房产税不仅与房地产税名称相近，而且在征收环节、方式等方面也十分相似。按照中华人民共和国房产税暂行条例 ，房产税由产权所有人按照房产原值一次减除 10%-30%后的余值缴纳，税率为 1.2%。若按照房产租金收入计算，则缴纳税率为 12%。不过，我国目前只针对单位纳税人课征了房产税。对于个人自住住宅，仅在上海和重庆两地试点征收房产税。“现有的重交易、轻保有的房地产税制结构，使得房地产交易3环节税负过于集中，造成了严重的税负不公。 ”财政部财政科学研究所副所长苏明认为，房产税向个人住宅扩围
5、，将有助于抑制房地产企业的投机行为和市场泡沫，避免房地产闲置带来的严重浪费。 但是，房地产税向全国铺开，仍然首先要过立法这一关。 施正文指出，在过去，由于受到房地产评估能力、不动产登记制度等各方面的限制，物业税的征收面临很大的阻力。而在今天，随着房地产评估市场的规范发展和评估法的通过，随着不动产统一登记制度的实施和推进，技术层面的障碍已经不复存在。 2013 年，十八届三中全会明确提出， “加快房地产税立法并适时推进”，同时将其列入十二届全国人大常委会立法规划。房地产税的推出似乎已是大势所趋。 “目前，房地产税法草案还未成熟到征求意见的时候。即便草案成熟，还要经过多轮意见征询。提请审议后，还要
6、征求公众意见，最快出台也要到 2017 年，甚至更久。 ”施正文特别指出，房地产税法出台，并不意味着马上开征房地产税。 “房地产税法只是为地方提供一个法律依据，确定原则性标准。至于何时选择开征、税收要素如何设计等，地方有很大话语权，要根据各地的实际情况来定” 。 财政部财政科学研究所原所长贾康同样认为，房地产税的征收可以分步进行，在楼市较热的一二线城市先行实施。在完成立法后，房地产税真正实施的过程中，应赋予地方政府一定范围内的税率制定权。 “由中央政府设计幅度税率，各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度范围内，根据本地经济发展水平、房地产市场状况、居民收入水平和负担4能力以及地方政府的年度支
7、出需求等因素确定本地区适用税率。 ” 沪、渝试点：房地产税效果有限？ 从针对房屋流通环节收税为主，转向针对房地产存量财富收税，房地产税被视为调节居民财产性收入、缓解收入差距、抑制投机性需求的重要手段。 中国房地产业协会原副会长朱中一就曾在接受媒体采访时指出，房地产税征收既是全国税制改革的重要一环，也是住房体制改革的需求。“这将抑制投资、投机性需求，盘活存量，进而使房子回归居住本质。 ” 2010 年，在房价持续上涨的形势下，国务院要求要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，随后，2011 年初，重庆、上海两地分别颁布了针对个人住房征收房地产税的试点办法。然而，5 年过去了，关于两地试点
8、效果，业内专家仍然褒贬不一。 经济记者了解到，重庆上海两地的房地产税征收差异较大。从课税对象上看，上海主要为本地居民新购二套及以上住房、外地居民新购住房；重庆主要为独栋别墅、新购高档住宅；从税率来看，上海为比例税率 0.6%（由于按照市场交易价格的 70%征收，实际税率仅为 0.42%） ；重庆为 0.5%-1.2%的累进税率；从免税面积上看，上海按照人均面积 60平方米免税；重庆存量别墅按每户 180 平方米、新购高档住宅按每户 100平方米两个标准免税。 2011 年，上海房地产税收入 22.1 亿元，仅占上海总财政收入的 0.64%；而重庆 2011 年房地产税总额则仅为 1 亿元，约占
9、重庆市财政总收入的 0.04%。5 年过去，两地房地产税的规模仍然增长缓慢，对于房价上涨的抑制作用也不甚明显。 5“有一些观点认为，两地推行房产税试点后，没有看到房价急速下跌， 动静不大 ，因此判断房地产税效果不佳。应当指出，这是非常表面化的认识。 ”贾康撰文指出，住房保有环节上的税是按年征收的，在接近年底时才好判断年度收入；在试点初期是低力度“柔性切入”的，需若干年后渐进改革基本到位时才能大体看清收入的可能规模。在上海、重庆这样的大城市，房产税改革试点最重要的任务，一定意义上还不是筹集收入，而是要为调节经济和社会生活在制度建设方面“破冰、试水” 。苏明则指出，上海、重庆试点的个人住房房产税是
10、在房价暴涨的背景下出台的，其主要目的在于调节收入分配，引导居民走向合理的住房消费，促进房价合理回归。从实际运行情况看，试点在调节收入分配和筹集保障房建设资金方面发挥了一定的作用，在完善税制和征收管理等方面进行了有益的探索，但两地试点对调控房价的作用并不明显。 他还告诉经济记者，沪渝两地试点的房产税税制要素设计其实不甚合理。 “一方面，上海和重庆两地仅针对二套以上新购房和高档别墅等增量房收税，而不是对社会存量房产全部征收，不具有税收的普遍性要求，不能反映市场的真实情况，有失公平；另一方面，只在两个城市开展试点，税率偏低，优惠过宽，政策过于温和，房产税在筹集地方财政收入方面也仅仅具有象征意义。 ”
11、 与此同时，尽管房地产税的设计初衷之一是抑制房价上涨，但在业内专家看来，房地产税对于楼市到底会带来哪些影响，还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。 6中原地产首席分析师张大伟就曾对媒体表示：“短期来看，房地产税可能促使部分投资者抛售房源。但是，长期而言，如果不解决热点城市有效供应少于需求的问题，相关税收依然会转嫁给买房者支付。 ” 贾康则明确指出，房地产税并不可能使得热点城市房价“应声而落” 。他分析称，目前，中国的实际城镇化水平还不到 40%，以后要一路走高到 70%-80%才能相对稳定，在此过程中，没有任何力量能够阻止中心区域不动产价格的上升。 但是，他强调，房地产税的出
12、台将会使不动产价格上升的过程更平稳，减少泡沫，避免价格大幅波动对社会生活带来的负面冲击。 “在上海，大家都愿意在城市中心区购置不动产， 宁要浦西一张床，不要浦东一套房 ，管理部门很苦恼。在试点过程中，通过一个很小的差别化杠杆中心区域的税率是 0.6%，周边区域的税率是 0.4%，就把不少买主引流到周边区域，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化效果。 ” 房地产税走向何方？ 在目前关于房地产税的争论中，有一种观点认为，房地产税只能适用于土地私有制国家，在公有制下，个人并不拥有土地所有权，不具有纳税基础。但在苏明看来，房地产税和土地私有制没有必然的联系。 他告诉经济记者，房地产产权包含了所有权
13、、使用权、收益权、处置权、开发权、转让权等多种权利。土地公有制意味着国家对于土地享有最终所有权，但公民可以依法拥有土地使用权。在使用权有效期内，土地的使用、转让带来的收益完全属于使用权人，即使没有最终所有权，但拥有使用权，也能给权利人带来收益，从而可以成为课税对象。 7另外，房地产税与土地出让金在性质和职能上也完全不同。前者是租金，是政府配置土地这一稀缺资源的有效手段；后者是税收，主要目标在于为地方政府筹集税收收入，同时兼顾对收入分配和房地产市场的调节功能。 “从国际经验来看，即使在土地公有制国家，或者在部分土地公有制国家，在国家所有土地上建设的住宅，承租人也同私有土地所有者一样，需要每年缴纳
14、房地产税，典型如英国、新加坡、以色列等国家。”苏明说。 但他同时指出，十几年来，伴随着房地产市场的持续升温，土地出让收入和交易环节税收的规模也在不断膨胀，逐渐成为了地方政府重要的收入来源之一。但是长期来看，无论土地出让收入还是房地产交易税收，都是不可持续的。在此背景下，有必要对房地产保有环节和交易环节的相关税费进行综合性改革。 “在保有环节，随着房地产税的开征，目前征收的房产税和城镇土地使用税相应取消；在交易环节，应当取消土地增值税，对房地产转让实现的收益（不动产利得）分别纳入企业所得税和个人所得税中征收，同时保留契税、取消印花税，并对房地产相关收费基金项目进行清理。 ”苏明说。 据了解，契税
15、是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。其目的是调整不动产交易行为，抑制房地产囤积行为，因此契税仍有保留的必要。而印花税对书立、领受应税凭证征税，与契税在一定程度上功能重叠，因此苏明认为， “从消除重复征税的角度考虑，有必要取消印花税” 。 8除此之外，他还建议，在税率设置上，应按照“宽税基、低税率”的原则，同时结合房地产相关环节税收制度的改革和税负平移情况，合理确定税率上限。在改革初期，可以选择偏低的税率水平，逐步培育居民住户的纳税意识。 但在贾康看来，美国等国家对住房保有环节采用的“普遍征收模式”未必适用于我国国情。他认为，房地产税制度调节是重点针对改革开放中间先富起来的有豪宅、有多套房的高端人群，按照“抽肥补瘦”的原则所作的合理调节。 “中国在可以预见的很长时期内，必须要坚持住房保有环节税收只是调节高端，否则房产税改革的阻力就会大到无法进行。 ” 他建议，每个家庭可以认定的第一套住房，或者家庭人均一定标准之下的住房面积，应给予免税处理。 “不管家庭富裕程度如何，独立别墅除外，对第一套房都不征收房产税，而从中国的普遍情况看，第二套房征收税率从低也具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套，甚至更多套的房子，就不必给予税收优惠了，应该一丝不苟地征收。 ”
