1、1基于住房公积金试析其贷款风险的防范【摘 要】近年来，住房公积金贷款规模不断扩大，解决了大量居民住房的资金需求。而房地产市场的大幅波动，又增加了住房公积金贷款所面临的风险。在这样的背景下，分析、防范住房公积金贷款风险便显得尤为重要。 【关键词】住房公积金贷款；风险；防范 一、引言 伴随着住房改革的进一步发展，我国于 1991 年率先在上海建立了住房公积金制度，迄今已 20 多年。作为政策性住房贷款的主要资金来源，住房公积金为房地产市场的有序发展做出了不小的贡献。2015 年 6 月中旬，住建部联合财政部、央行披露了 2014 年全国住房公积金年度报告，一度使住房公积金成为新闻热词。据报告显示，
2、截止到 2014 年，我国全年的住房公积金缴存额为 12，956.87 亿元，同比增长 12.41%，全年住房公积金的提取额为 7，581.96 亿元，增长 13.99%，在 3 万多亿的余额中，又有 68.89%用于发放个人住房贷款，另有 775.80 亿元保障房住房建设试点项目贷款余额。而在这些不断增长的数字背后，住房公积金的风险也在不断增加。规模的扩大势必会带来更多无法预料的因素，在房贷市场上扩大的占有率也会使得公积金贷款会更多地受到市场的影响，加之国民对固定资产投资的热情一直高涨，提取和贷款的需求增速提高（大于缴存金额的增速） ，如何防范住房公积金贷款的风险成为了目前公2积金管理的重要
3、问题。 二、住房公积金贷款面临的主要风险 1.政策风险 从住房公积金的性质来看，住房公积金贷款有别于普通的商业贷款，具有一定的政策特殊性，这也决定了住房公积金贷款面临着更大的政策风险。首先，住房公积金的存在就是为解决广大人民群众的住房问题，因而其服务对象一般都是中低收入者，甚至收入不稳定的群体，偿债能力不强；其次，住房公积金贷款一般利率低、贷款时间长，在长时间的贷款期内，经济状况和金融市场的变化都难以预测，而这样的风险又不能以较高的收益来弥补，因而承担的风险增加；最后，住房公积金中心并非真正意义上的金融机构，没有强大的风险管理能力，再加上在进行住房公积金贷款时一般都是积极放贷（为实现公积金制度
4、的目标而服务） ，所以从主客观来说，对于贷款质量考察力度不大，缺乏防范风险的能力。2.市场风险 鉴于个人住房贷款在公积金贷款中的比重较大，住房公积金贷款势必会在较大程度上受到房地产市场的波动影响。现阶段来看，人们投资固定资产的热情高涨，而房地产市场作为资金密集型产业，对经济的影响巨大，也面临着较大的经济和 政策双重风险，加上人们对房市过度关注，任何一次宏观调控都有可能带来“马太效应” ，使得房价波动性进一步加大。房地产泡沫可谓悬在经济发展头上的“达摩克利斯之剑” ，当泡沫累及经济系统和金融系统时，住房公积金贷款也难以独善其身。 33.信用风险 目前住房公积金贷款所面临的风险主要来自于两个方面：
5、一方面是住房公积金贷款多为中低收入者，贷款人自身的生活、就业压力较大，通常也不能提供足够的抵押物，因而很可能造成无力履约的情况，使得贷款遭受损失；另一方面，由于贷款的对象为自然人，相较于法人来说，会有更多的风险使得自然人丧失履约能力，如贷款人离异、涉及重大诉讼、贷款人死亡、丧失行为能力、其继承人拒绝继续还款等； 相应的住房公积金中心的风险管理部门及相关人员资质经验与银行等金融机构相比还存在着差距，对信用风险的管理能力相对较弱。 4.操作风险 操作风险主要包括两个方面：一是机构内部控制不健全或系统运行失效所带来风险。二是由人员因素所引起的操作风险。目前住房公积金贷款中的系统操作风险主要涉及：流程
6、不完善，制度的制定过于宽泛，“可操作”空间大，有时还会出现过于强调服务而简化必要的审批手续的情况。另一方面，根据目前的住房公积金贷款流程，住房公积金贷款都是委托银行进行贷款的发放，在这样的流程中，住房公积金管理中心与贷款人的接触较少，而且银行承担了大部分的资信审查工作，因而存在由于操作失误导致的风险；此外，人员因素所引起的操作风险包括人员结构不合理、工作人员素质参差不齐。 三、防范住房公积金贷款风险的建议 1.建立风险预警系统 对于住房公积金贷款来说，由于其自身性质特殊，市场风险和政策4风险都是其无法规避的，那么针对这类风险，就可考虑建立风险预警系统来增强应对能力，加大对宏观经济、房地产市场（
7、尤其是当地房地产市场）的把握，例如可以根据宏观经济指标、房产景气指数建立风险预警指标，结合自身的存贷款规模、贷款趋势等实际情况合理控制贷款规模，当市场波动较大、房地产市场投资过热时调整贷款上限、首付款比例以及还款期限等，以适应市场和政策的变化。 2.完善个人信用评估体系 就防范住房公积金贷款风险来说，加强对个人信用状况的调查十分重要，这也是降低贷款风险的关键。首先，住房公积金管理中心可以考虑建立个人信用评估体系，指标涵盖贷款人的年龄、教育水平、职业稳定程度、主要家庭成员的收入状况等，从多个角度对个人信用进行有效评估；其次，强化住房公积金管理中心在贷款中的主体地位，避免将所有贷款人信用调查委托给
8、银行，重视对贷款人真实身份、抵押方式的管理。结合人行征信系统对公积金贷款信息统一管理；最后，还可以考虑对个人还款情况、还款能力进行不定期复查，如果出现一定程度的还款逾期就相应地调整信用评估等级，对于履约情况良好的贷款人，可以考虑调高信用等级，提供更多优惠等。 3.进一步完善内部控制制度，重视员工素质的提高 完善的内部控制制度以及规范的操作管理对防范贷款风险也十分重要。首先，住房公积金管理中心可以审视自身的岗位设置、组织构架是否合理，进一步明确各个岗位的职责权限，系统化、规范化贷款中的每项流程，降低随意性和“可操作性” ；其次，对于制定的各种制度要坚决5执行，不能使制度流于形式，为此，可考虑建立
9、记录留痕制度，每项记录有据可查，增强员工的责任感，并定期对操作规范性进行抽查；最后，为降低操作风险，必须重视员工素质的提高，包括职业素质和道德素质两方面，加强对员工进行金融、经济等相关专业知识、业务操作规范和法律法规知识的培训，同时重视提高员工职业道德、责任感的提高。 4.建立风险管理体系 事前的种种防范方法可以为降低贷款风险起到一定的作用，但是风险的因素多种多样，建立风险管理体系十分必要。一方面，参考目前常见的风险管理方法，管理中心可以建立多种管理体系，譬如根据贷款规模提高计提贷款风险准备金的比例，预防发生严重贷款损失；完善抵押物的评估和管理，这就要求住房公积金管理中心对抵押物的评估方法和原
10、则有一定的了解，避免抵押物虚高所带来的风险，同时加强对抵押物的管理，保证在贷款发生时可以及时处置抵押物、减低损失；另一方面，管理中心还可以要求职业特殊的关键贷款人购买人身保险，降低自然人遭遇人身伤害而无法偿债的风险，或者要求其为关键的抵押物购买财产保险，防止出现抵押物毁损而无法偿债的情况。此外，引入政府信用、建立商业保险体系或者进行证券化也是有效的风险转移方法，虽然目前我国的金融体系尚不成熟，运用这些方法进行风险管理存在困难，但是管理中心可对此进行关注，这些方法在未来或许会成为防范住房公积金贷款风险的有效手段。 四、结语 我国住房公积金规模的快速发展、我国房地产市场的“火爆”都带6来了住房公积金风险的增加，有较多的人在买房，不管是因为刚性需求还是投资需求，反正是有很多人在买房其中有较多的人使用了住房公积金贷款，那么贷款的规模就不断增大，这就要求对贷款的管理能力的提高对于住房公积金的贷款风险，会由于借款人本身、市场原因、开发商原因或者是其他的一些原因，导致借款人最后的偿还面临风险所以，对个人住房公积金贷款风险的控制显得尤为重要可以通过全国联网的个人信用档案降低信息不对称，或者建立和完善公积金贷款担保制度，或者通过其他的一些方法来降低住房公积金贷款风险 参考文献： 赵小玉.住房公积金贷款风险成因与防范对策J.金融经济，2013（22）.
