1、物业管理案例（安全管理）,案例一：小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ 王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。,【分析解答】 庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物
2、业公司不承担任何赔偿责任。 法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的城市新建住宅小区管理办法的规定，小区管理是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。中华人民共和国民法通则第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损
3、害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任。,案例二：小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关？ 1997年7月9日，原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时，双方约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将瑞星公司告到了
4、法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。,【分析解答】 法院在作了细致慎密的调查取证，并经过庭审后认定：原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，原告的财产权受到了侵害，但侵权人并非被告瑞星公司，而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。 至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是原、被告之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗
5、窃事件，原告提出要求被告承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。 据此，依照中华人民共和国民法通则有关规定，法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼请求不予支持的判决。,案例三：物业管理中公司应承担何种保安职责？,某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份物业管理合同。双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。,【分析解答】 原、被告订立的物业管理合同发生在上海
6、市居住物业管理条例实施以前，系双方自愿，因此，该合同是合法有效的。被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持。 至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同，因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同，原告个人只有建议权，故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予支持。,案例四：亲属驾车外出可否放行？ 某大厦有位业主，他们夫妇俩与管理处安管员都相当熟，由于开车懒得每次进出换
7、证，因此与安管员有一个口头约定：只要是他们俩夫妇开车，打个招呼即可，不用换证，其他人则一概不予放行，并立据为证。某日上午，安管员小刘正在道口当值，见该业主的凌志小轿车车窗紧闭向出口驶来。小刘心存疑虑，快步跑到车前敬礼示意，车窗摇下后一看，开车的果然是一位陌生的先生。小刘礼貌地请对方将车停到路边，解释道：“此车车主规定是专车、专位、专人开，除非业主本人同意或有业主的授权书，否则一律不得开出。”对方声称是业主的弟弟，业主出国无法联系。小刘马上用对讲与大堂岗进行了核实，了解到业主一家确实不在家，都出远门了。小刘于是要求对方将业主一家的情况较详细地说了一遍，跟实际情况相吻合，甚至连业主女儿患有疾病的事
8、都清楚。最后小刘请对方出示身份证。并进行了详细的登记，还要求对方写了一份书面说明，然后予以放行。 事过不久，女业主专门到管理处来道谢，说因自己出门一忙，忘了交代，那位先生确实是业主的弟弟，那天有急事要开车回老家，若没有安管员的灵活处理，就耽误大事了。,【分析解答】 这件事我们仔细分析一下，就发现不妥之处，因为不管安管员如何仔细地盘查，怎样小心，车总是开出去了，万一业主回来不认账，要追究责任，我们说清楚吗？如果闹上法庭，我们出示的证据能获得支持吗？在法律面前，能用感情、好心作借口吗？万幸没有出事，分析其工作中的漏洞：由于与业主熟悉，就将公司的制度置之一边，进出也就不发放停车卡，大家落得清闲。试想
9、假如业主的车在外面失窃了，反赖是在我们小区内丢的，我们能拿得出证据反驳吗？ 安管员还犯了一个概念上的错误，你在那验证盘查的只是开车人是不是业主的弟弟，而没有验证开车人有无权利开此车，因为业主与我们事先有约，除他们夫妇自己外，其他人一律不得放行，这“其他人”当然也包括亲属、朋友在内。万一此人是假冒业主的弟弟行骗你未识破怎么办？就算开车人真的是业主的弟弟，如果他们兄弟之间有某种纠纷或瓜葛，恰借业主家中无人前来寻事捣乱怎么办？ 所以，最稳妥的做法就一个：咬定业主有吩咐，你要开走除非拿出业主的书面授权证明，否则坚决不能放行。虽然略显死板，也可能得罪业主和他的亲属，但可以保证我们公司和个人利益不受损害。
10、,案例五：业主车辆在外受损，管理处需要承担责任吗？ 一业主投诉：其私家车在小区被撞，要求管理处赔偿经济损失。管理处安管主管立即到现场查看，发现车辆车头部分被撞，凹陷较严重。经过向夜班门岗安管员和负责停车场卫生的清洁工了解情况后得知：该车于当天凌晨零点零一分进入小区，当时车头已有被撞痕迹；而据清洁工反映在该车停车位置扫地时未发现地面有跌落油漆、碎片。由此推断，车辆被撞事件可能发生在小区外。随后，安管主管又查看了当时的监控录像，更加证实了前面的推断。 了解完情况后，安管主管诚恳地与车主进行了沟通，但车主态度十分强硬，事情到了这个地步，安管主管只好请车主一起看当时的监控录像。于是车主哑口无言。,【分
11、析解答】 车辆管理是物业管理中安全管理的重要组成部分，其中车辆管理中的最主要问题在于车辆的损坏和遗失，我们的安管员在处理此类问题时尤其要小心，虽然案例中业主车辆的损坏情况在车场时恰巧被监控录像记录下来，但万一没有被拍到，事情就比较麻烦了。如果，安管员在每辆车进出时都留意一下车辆的外观，有异常情况及时提醒业主，并作好书面记录。那么在很大程度上就可避免类似事件的发生。,案例六：住宅小区内发生刑事案件，物业管理公司是否要承担责任？,钱女士因女儿在住宅内被害，将杀人凶手及小区物业管理机构一并告上法庭，提出总额近600万元的索赔要求。对此，福田法院昨天的一审判决给出了肯定答案：物业管理公司应对赔偿总额的
12、30（约17万余元）承担补充赔偿责任。据悉，这是2004年5月最高法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释实施以来我市判决的首例相关案件。 据原告钱女士诉称，2002年4月2日，她的女儿郑某购买了东海花园福禄居某房，入伙后与被告戴德梁行东海花园管理处签订了物业管理服务协议。2003年7月21日，原深圳某建筑装饰工程公司装修工人钟某对被告戴德梁行东海花园管理处的保安员谎称是装修工人，保安员未查实其是否有装修出入证，也未进行出入登记，就予放行，致使钟顺利进入郑的住所，骗开房门后入室抢劫。,钟某在室内作案长达4个小时，先后将保姆及郑某杀害，劫得10余万元及手机等财物后按原来路线离开东海花园
13、。原告认为，被告对业主负有安全保障义务，由于其过失，导致女儿被害，被告的行为已构成侵权，应依法承担责任。 针对原告的起诉，被告戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司及其东海花园物业管理处答辩称，物业管理处仅对公共区域负有合理限度内的安全保障义务，对业主私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务。被告钟某应对被害人郑某的被害结果承担损害赔偿责任，管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的安全保障义务，未登记的行为不具有违法性，没有主观过错，与郑某被害结果之间不具有因果关系，被告不存在侵权行为，不应当承担损害赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。,经法院审理查明，在被害人郑某装修房屋时，被告钟某作为装修工人参与了
14、装修施工。2002年至2003年间，钟某还参与了小区内另两套房屋的装修。三次装修，管理处均为钟某办理了出入证，上面写明了有效期。 案发当日上午9时许，钟某携带装了铁锤、卷尺的塑胶袋，对保安员谎称搞装修，并出示了一张过期的出入证。保安员没有看清楚出入证，也没有要求其登记，即同意钟某入内，最终导致了案件的发生。同年7月27日，钟某被公安机关抓获。2004年4月1日，深圳市中级人民法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟某死刑。,【分析解答】 法院认为，住宅小区物业管理公司在物业管理区域内，对于物业管理合同关系的另一方当事人，依法应承担合理限度范围内的安全保障义务。住宅小区物业管理公司对于以装修工人名义要求进
15、入住宅楼内的人员，采取适当的方式核实其身份，属于合理限度范围内的安全保障义务。本案中，在被告钟某出示过期的出入证，自称搞装修时，被告未查验其出示的出入证，未要求其登记，未以适当的方式核实其身份是否真实，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错。 斟酌被告的过错程度，及其若履行合理限度范围内的安全保障义务对于防止发生被害后果的作用，以及案发当日被害人对异常情况的觉察程度等情况，法院判令被告戴德梁行东海花园管理处对被告钟某应承担的赔偿额的30承担补充赔偿责任。戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司对管理处的债务承担补充清偿责任。,案例七：小孩在小区发生意外，物业公司应承担什么责任？ 2002年5月
16、7日，小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起在深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。 事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。,【分析解答】 罗湖区法院审理后认为：被
17、告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15的责任，由其自负；被告物业公司承担45的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25责任；其他两个男孩各承担7.5的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。 法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。,案例八：紧急情况下物业公司是否可以撬业主房门 张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，
18、张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。 因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将我的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业管理公司赔偿损失。,管理处的行为符合紧急避险的情况。所谓紧急避险，是指为了本人或第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的，实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。紧急避险行为因其保护的利益大于其所造成的损害，具有正义合理性，所以被我国法律所认可。我国民法通则明确规定正当防卫和紧急避险为抗辩的正当理由，可以以此主张具有正当性和合法性
19、的侵权行为不承担民事责任。本案中，家中漏水时，张先生出差在外，而水流不止，并且已经和正在进一步对楼下王小姐家中财产造成损害，所以当时的情况是非常危险的，如果不及时采取措施，肯定会对楼下住户造成更大的财产损害。,管理处为了他人（王小姐及其他住户）的利益免受正在发生的损害，在无法及时与您联系的情况下将房门撬开进行维修，完全符合紧急避险的条件。管理处采取的紧急避险措施可能会对张先生家的门窗或其它相关的设施造成一定的损害，财产损害赔偿问题可以根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第条解释为：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起的，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。 本案中，张先生长期不在家，而家中却突然漏水，说明漏水不是人为因素引起的，可能是水管等相关设备自然老化或其他自然因素引起的。如果是这种情况，王小姐作为紧急避险的受益人，应当给予张先生适当的补偿。本案管理处作为第三人实施紧急避险行为，如果采取的紧急避险措施没有超过必要的限度，则不应承担赔偿责任。,
