1、- 1 - 中山市“三旧”改造实施办法（试行） （征求意见稿） 第一章 总 则 第一条 为促进土地节约集约利用，推动产业升级，完善城市功能，规范“三旧”改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条 “三旧”改造，是指对旧村庄、旧厂房、旧城镇用地上的旧建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、生态修复、历史建筑修缮等活动。 “三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。 第三条 “三旧”改造遵循 政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则 ，保障经济 社会 高质量 可持续发展。 第四条 “三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先， 推动传统
2、产业优化升级， 提升创新产业发展空间，保护传承历史文化遗产和 城市特色风貌。 第五条 “三旧”改造 可以 由各镇政府（区管委会、办事处，以下简称镇区）、土地权利人或者其他符合规定的主体实施。 鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和社会责任感的 企业参与、申报和实施“三旧”改造。 第六条 “三旧”改造 用地应符合省标图入库要求： - 2 - （一）在 2009 年 12 月 31 日之前影像图上显示已建有上盖建筑物，且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于 30%； （二） 符合土地利用总体规划； （三） 第二次全国土地调查和土地利用现状图 主要为 建设用地 。 前款第（一）（二）项要求，下
3、列特殊情形可视为符合要求： （一） 2009 年 12 月 31 日之前上盖建筑物投影面积占改造用地面积不足 30%比例，但符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件的，或者土地权利人申请缩减入库用地面积达到 30%比例要求的。 （二）拟改造用地规划为非建设用地，但经证明属生态修复性质、可按规定标图入库的。 第七条 “三旧”改造项目 除符合第六条要求外，还应 满足以下基本条件： （一）项目用地符合城市总体规划、市 域生态控制线规划及控制性详细规划。 （二）项目符合产业发展规划及环境保护要求。 （三）土地权属清晰、无争议。无设定抵押权或虽设有抵押权但经抵押权人同意改造，无被司法机关查封或被行
4、政机关依法限制土地权利的情形。 （四）省规定的其他条件。 第二章 规划与计划 - 3 - 第八条 “三旧”改造以改造单元为基本单位，以“三旧”改造专项规划、控制性详细规划、年度实施计划和项目改造方案进行监督和管理。 第九条 “三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及市域生态控制线规划等编制，主要包括改造区域、改造目标、功能 定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护及总体实施时序等内容。 对“三旧”改造重点、复杂片区，各镇区可按照 中山市城市更新片区策划方案编制和审查指引（试行）（中规通 2017 54号） 编制片区
5、策划方案作为专项规划的补充。 “三旧”改造专项规划指导改造单元的划定、改造单元规划的编制和项目改造计划的制定。 第十条 改造单元应当依据“三旧”改造专项规划，结合道路、河流等自然要素及产权边界等因素进行划定，符合以下要求： （一）符合 第六条及第七条第（ 一）（二）项要求 ； （二）基础设施和公共服务设施相对完整； （三）形状较方整、四至界线相对平直、整体相对连片成片； （四）符合相关技术规范要求。 一个改造单元可以包括一种或两种改造类型。 第十一条 改造单元规划应当依据改造单元规划编制指引，结合控制性详细规划进行编制，包括以下内容： （一）改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型
6、、开发建设指标； - 4 - （二）与城市总体规划、“三旧”改造专项规划及控制性详细规划的衔接说明； （三）基础设施、公共服务设施布局； （四）产业方向及其布局； （五）改造单元的 城市设计指引； （六）分期实施安排； （七）涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑的保护方案； （八）控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划的强制性内容作出调整的，应提供完善公共服务设施、交通影响评价及改造项目经济评估等专项报告； （九）其他需要明确的内容。 改造单元规划编制指引 （含项目开发规模和容积率测算） 由市规划部门另行制定。 第十二条 改造单元规划涉及控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划强制性内容作出调整
7、的，经镇区组织实质性审查、市规划部门审核，报市政府批准。 改造单元规划经批准后， 作为启动控制性详细 规划调整的依据，并 按 中山市城市、镇控制性详细规划管理办法 规定程序，将相应内容落实到控制性详细规划后公布、实施。 改造单元规划不涉及控制性规划强制性内容调整的，经镇区实质性审查，由市规划部门批准后实施。 第十三条 “三旧”改造实行计划管理制度： （一）近期改造计划。各镇区应当在调查摸底的基础上，结合辖区土地利用情况、重点改造区域等，每年定期组织其相关职能部- 5 - 门 及 社区、集体 经济组织 等对辖区内各类需要改造的改造单元进行汇总、筛选，形成近期改造计划。 （二）年度实施计划。各镇区
8、应当结合改造单元规划的编制、申报和审 批情况，以及直接按控制性详细规划申报改造的项目情况，将年内具备动工条件的改造项目，及时纳入年度实施计划。 各镇区制定的近期改造计划 和 年度实施计划应当在政府门户网站向社会公布，并报市“三旧”办备案。 第十四条 项目改造方案依据经批准的 控制性详细规划 编制，是指导“三旧”改造项目实施的基本依据，也是项目享受优惠政策的要件，主要 包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划条件情况、土地利用现状情况、 补偿安置情况、 供地方式和计划、改造进度安排、改造预期效果等内容。 项目 改造方案由镇区组织实施主体编制，经 市“三旧”办组织审核后，报市政府 批准 。 第十
9、五条 项目改造方案经批准后，各镇区应加强项目实施情况跟踪，并定期向市“三旧”办报送项目实施进展情况。 第三章 改造项目的实施 第一节 全面改造 第十六条 全面 改造是指通过对“三旧”用地上原有旧建筑- 6 - 物进行全部拆除并按照规划用途予以重建的改造活动。 重点支持对 100 亩及以上的连片“三旧”用地实施全面改造。 第十七条 全面改造可以按以下两种方式实施： （一）权利人自行改造，包括以下情形： 1.改造单元内单一权利人对其用地自行实施改造； 2.改造单元内 所有 权利人将房地产 权益转移到单一权利主体后由其实施改造。 （二）政府主导改造，即由 镇区通过征收、收回等方式对改造单元内用地进行
10、整合并通过公开出让方式确定土地使用权人实施改造。 第十八条 将房地产权益转移可通过以下途径实现： （一）通过签订搬迁补偿协议或合作协议； （二）通过收购过户或作价入股 （需承诺旧建筑拆除后开发投资进度达到 25%前股权不变更）。 房地产权益转移兼有上述两种实现方式的，按第（一）方式处理。 改造单元内房地产权益转移到单一权利主体后，由该主体进行申报、实施全面改造。 第十九条 转移房地产权益所签订的搬迁补偿协 议，应 当遵循公平有偿原则，约定 以下内容： （一） 补偿方式、补偿金额和支付期限； （二）安置房的面积、地点和登记价格及交付标准； （三）搬迁期限、搬迁过渡方案和过渡期限； （四）房地产的
11、权利、义务和责任的承受主体； - 7 - （五）办理注销登记及有关公证手续等责任分工约定； （六）协议生效的时间和条件； （七）其他需要明确的内容。 第二十条 实施主体 申报项目改造计划前，申报主体应开展改造意愿调查和 土地、房屋、人口、文化建筑、公共服务设施等基础数据调查。其中，改造意愿应 达到以下条件： （一）改造单元内用地为单一权利人的， 取得该权利人同意；属于共有的取得全体权利人同意；建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的权利人且占总人数 2/3 以上的权利人同意； （二） 改造单元内 用地 原为 多个权属地块组成的，符合上述规定的地块总面积应当不小于改造单元总面
12、积的 2/3。 （三）涉及旧村庄全面改造的，应经该集体经济组织成员大会表决并获得全体成员 2/3 以上同意。 第二十一条 结合基础数据调查情况，实施主体应委托具 备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位，按第十一条规定及相关技术规范编制改造单元规划。 第二十二条 旧村庄、旧城镇改造， 改造单元规划还应明确无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位置、建筑功能等，并符合以下要求： （一）公益性用地面积不小于改造单元总面积的 15%，且不小于 3000 平方米，并无偿 配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施。 - 8 - （二）按上述比例计算公益性用地面积小于 3000
13、平方米的，应无偿移交给政府不少于改造单元计容总建筑面积 15%的公益性建筑面积。 上述无偿移交的公益性用地须为国有建设用地 ,公益性用地及公益性建筑面积不计收土地出让金。具体 移交的有关规定由市规划会同国土等有关部门另行制定。 第二十三条 旧村庄、旧城镇改造，通过签订搬迁补偿协议实现房地产权益转移的， 根据改造前 住宅用途的土地面积占比 ， 作以下规定 ： （一）超过改造单元面积 60%的，可用于住宅项目开发建设； （二）达不到上述比例要求的，应以商业项目开发为主，扣除回迁安置的住宅面积外不得额外增加住宅面积；但达到连片改造标准（ 100 亩）的，扣除回迁安置面积外，可按计容建筑面积的 20%
14、配置住宅建筑面积。 前款所称“住宅用途”包括不动产权证书载明为住宅、商住、宅基地的用地；房产证、土地证用途不一致且其中之一为住宅用途的，可认定为住宅用途； 没有权属证书的，可结合测绘图纸、历史报建材料、水电收费单据、现状使用情况，经所在村（社区）查核并出具证明，属地镇区可认定为住宅用途。 第二十四条 旧厂房改造，或者 通过旧村庄、旧城镇改造后用于工业用途的， 可享受以下鼓励政策： （一）用地超过 10 亩及以上、建筑容积率达 1.5 及以上的，在竣工验收后，对项目总建筑面积按 100 元 /平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。- 9 - 对改造后用于兴办先进
15、制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高 20%。单个项目奖励最高不超过1000 万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。 （二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于 6.0、 4.0、 3.0 进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。 （三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（ 50 年）进行变更终止日期，按规定补缴土地出让金。 （四）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。 （五）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业项目，从签订相关物业租约或购
16、买合同第二年起，视其贡献 大小，由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。 （六）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。 （七）对融资困难的改造实施主体，鼓励各镇区给予一定的贷款融资贴息扶持。 第二十五条 对 通过签订搬迁补偿协议自行改造的，改造单元内原建筑物实施拆除前， 镇区应组织对原土地房屋等情况进行核查，并委托 具备资质的房地产评估机构，参照公益公建项目标准，对该项目所需搬迁 补偿 费用进行评估核 算，经 镇区 组织核定后作为- 10 - 该改造项目
17、的补偿安置费用。 各镇区应组织城管等执法部门及社区、村集体等组织， 加强巡查，及时制止和查处违法建设行为，维护“三旧”改造的正常秩序。 第二十 六 条 完成 搬迁补偿协议签订、上盖建筑物拆除及原有不动产权证注销等手续后，市国土部门可采用协议方式与该权利主体签订协议出让合同， 以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议出让应收的土地出让金 参考标准 。 对实际补偿费用超过镇区核定数额的，由项目实施主体自行承担。 第二十七条 实施主体在申报、实施过程中，应符合以下规定： （一）在取得 实施主体资 格确认后，方可对原建筑物实施拆除； （二）在与镇区签订项目实施监管协议并落实安置复建监管资金（或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函）、与全部原权利人签订搬迁补偿协议、完善历史用地手续、原建筑物全部拆除、原不动产权证全部注销后，方可申办用地出让手续； （三）土地出让后至竣工验收之前，土地使用权不得转让。 （四） 回迁安置房不得办理预售（销售）。 第二十八条 权利人利用其自身土地，或 通过收购过户、作价入股形式实现房地产权益转移，并直接按照控制性详细规划（或符合控制性详细规划强制性内容）自行 改造的项目，按 以下规 定办理： （一）可 按照控制性详细规划申请 调整容积率，按市场价补缴土地出让金。
