1、1日本住宅性能表示制度研究与借鉴摘 要：近年来我国房地产市场快速发展的同时，住宅业主针对所购住宅存在的隔音不良、墙体裂缝、房梁断裂、外墙渗漏水、房屋地基沉降等问题的投诉数量亦处于增长趋势，因住宅缺陷引发的诉讼也日益增多。这一现象折射出我国在住宅质量控制体系上法律制度的不完善。在这方面，日本的住宅性能表示制度效用明显，值得借鉴。本文从性能表示基准、性能评价机构及评价程序、性能保证制度及纠纷处理机制四个方面对日本的住宅性能表示制度进行全面介绍，并对我国住宅性能认定制度进行分析评价，在此基础上提出制度完善的建议。 关键词：性能表示制度；表示基准；评价机构；性能保证制度 一、日本住宅性能表示制度之概述
2、 日本的住宅性能表示制度有广义和狭义之分，狭义的“住宅性能表示制度”仅指由指定的住宅性能评价机构在接受申请后对住宅性能进行评价并出具相应的住宅性能评价书的过程；而广义的“住宅性能表示制度”还包括住宅取得者与住宅供给者之间就该等已经出具了住宅性能评价书的住宅发生争议时，由指定的住宅纷争处理机构接受申请处理该等纠纷的机制。本文所研究的正是广义的“住宅性能表示制度” 。 住宅性能表示制度，是在总结实施了 20 多年的工业化住宅性能认定制度的基础上，将性能评价的方法和标准，从批量生产的工业化住宅推2广到所有的住宅，由参、众两院在 1999 年通过的住宅品质确保促进法所建立了的一项制度。该项制度创设的初
3、衷，正如住宅品质确保促进法 （以下简称“品确法 ”）第 1 条所点明的立法主旨，在于：1）确保住宅品质。2）保护住宅买受人等的合法权益。3）迅速正确地解决与住宅相关的纠纷。 1 二、日本住宅性能表示制度之内容 （1）住宅性能表示基准。关于住宅在结构安全性、隔音性、防火性等方面的性能指标及表示方法（即住宅性能表示基准）是由建设大臣经过听证会等必要手续而确定的。随着住宅产业的不断发展，日本住宅性能表示基准亦在不断修订中以适应国民对住宅性能的新需求。住宅性能表示基准根据新建住宅和既有住宅略有差别，其中，新建住宅所涉性能表示基准共有 10 个方面，29 个分项，5 个分项属于选择性项目，由申请进行性能
4、认定的建设单位进行选择，24 个项目是进行性能认定必须进行评价的项目；既有住宅在现状检查的基础上，涉及 7 个方面，22 个分项的性能表示基准。除部分性能表示事项以事实陈述作为表示方法外，大部分性能表示事项均以等级进行标识。在性能表示项目中，结构安全性、防火性等项目均由建筑基准法制定了最低标准要求，与同法规定的标准水准相等的性能以“等级 1”予以表示，而与之相比程度更高的性能则以“等级 2”、 “等级 3”进行表示。 （2）住宅性能评价机构及评价程序。根据法律之规定，所谓“住宅性能评价”是指指定住宅性能评价机构对完成设计的住宅（设计图纸处于完成阶段的住宅）及建设完工的住宅（为实物评价的需要而应
5、是处于3工程完工阶段的住宅） ，按照评价方法对其根据日本住宅性能表示基准所做的性能表示进行评价的过程。住宅供给者或住宅所有权者均可向由建设大臣指定的指定住宅性能评价机构提出申请，评价机构对住宅性能进行评价后将附有特殊标记的住宅性能评价书交付申请人。为了确保住宅性能评价机构对住宅性能的评价意见专业、中立，法律上要求住宅性能评价机构必须具备 2 名以上的评价员，该等评价员均应具备一级建筑师资格，接受过评价员的培训和教育，同时对住宅性能评价机构的股权比例亦有一定的限制，以确保其作为独立第三方的法律地位不受影响。 新建住宅的工程承揽人，如果将住宅性能评价书作为承揽合同的附件，又或者向定作人出具该等住宅
6、性能评价书，则除非该合同中另有条款约定，否则应视为承揽人将根据该住宅性能评价书中标示的住宅性能标准建造该住宅，新建住宅的出卖人情况亦然。住宅性能评价书中所载之住宅性能或标准就是承揽人或出卖人向定作人或买受人交付新建住宅的标准，该等标准作为双方合同内容的一部分，对承揽人或出卖人具有法律约束力。不仅如此，在整个新建住宅的建造过程中，评价机构还应对该新建住宅的住宅性能进行持续的跟踪评价，在此基础上向委托人出具客观真实的评价结果。以新建住宅为例，评价机构针对新建住宅的评价结果必须经过至少 4 次以上的评价（设计一次、施工中两次、竣工一次） 、检查后才能得出。从这个意义上说，住宅性能评价机构在一定程度上
7、亦承担了对住宅性能及质量进行全程把关及控制的职能。 （3）住宅性能保证制度。住宅性能表示制度之所以得以有效落实，有赖于两项配套制度的实施。一方面，为了确保最终建成的住宅所具有4的性能与住宅供给者在当初广告中所承诺的住宅性能相一致，指定住宅性能评价机构在整个住宅建设阶段均以严格、审慎的态度对住宅性能进行评价和检查，以使住宅买受人或定作人订约目的不致落空，此即为“住宅性能的评价制度” ；另一方面，无论检查制度如何严苛，要完全避免被检查的住宅不发生任何瑕疵，在实践中亦有相当之难度。因此，在事前进行严格检查的同时，如果交付的住宅在事后仍不可避免的出现瑕疵，那么就有必要赋予买受人或定作人在此情形下就该等
8、瑕疵之存在要求住宅供给者承担相应的修理责任或损害赔偿责任。基于此，立法要求住宅供给者对其所交付之住宅的相关部分承担相应的瑕疵担保责任，以此保护住宅买受人对住宅表示制度之信赖利益，此即为“住宅瑕疵担保责任制度” 。 由于住宅供给者所承担的住宅瑕疵担保责任最长期间为 10 年，为了保证住宅保证制度得以有效运行，日本在建立性能表示制度的同时，就充分考虑借助保险的机制，将出卖人所承担的住宅瑕疵担保责任的风险进行合理分配，以确保买受人或定作人不致因住宅供给者出现的任何风险而导致利益受损。日本住宅性能保证制度有两种注册方式，一种是单位注册，一种是住宅注册。对于单位注册而言，所有的住宅提供者均可以申请进行单
9、位注册。单位注册原则上在总公司所在地的都道府县事务机关办理。在总公司所在地注册后，全国范围内任何地区所提供的住宅都可以适用该项制度。对于住宅注册而言，所有的新建住宅都可以申请住宅注册。注册单位在与住宅买受人签订合同之前，必须对住宅保证制度的保证内容加以说明，否则，不得申请住宅注册。而且，注册单位在5签订承揽合同、买卖合同的时候，还需要明确地将根据住宅性能保证制度做出保证的内容记载在合同之内。注册单位必须对保证书中记载的保证内容，实行长期保证和短期保证，注册住宅一旦出现了保证书中列明的质量问题，必须立即进行修缮。为了确保注册单位对注册住宅所承担的长期保证责任得以有效落实，在建立住宅性能保证制度的
10、同时引入了特殊的保险，即住宅瑕疵保证责任保险。一般情况下，当住宅出现质量问题时，保险公司将保险赔款直接支付给进行修缮的注册单位，但如果注册单位发生破产倒闭的情况，则保险公司会将用于修缮的相同额度的保险赔款支付给住宅所有者。 （4） 住宅纠纷处理机制是对住宅性能表示制度的有力推动。与住宅缺陷相关的纠纷，如果通过裁判的途径解决，往往因存在取证困难、诉讼费用高、耗费时间长及双方专业知识和信息掌握严重不对称等客观因素而对买受人或定作人非常不利。而对于已经交付了住宅性能评价书的评价住宅而言，由于住宅性能等方面的内容已经在住宅性能评价书中予以客观的表示，该等表示性能亦作为合同内容的一部分对住宅供给者有法律约束力，所以围绕性能问题所发生的纠纷应以简易、迅速的方式予以解决。鉴于此，有必要建立一套独立于诉讼外的纷争处理机制专门来处理与评价住宅相关的争议或纷争。
