1、大房企发力，小房企乏力“大者愈大，小者愈小” ，对 2013 年众房企的半年报进行分析，可以清楚地得到这个结论。 根据同花顺 iFinD 数据，截至 8 月 12 日，30 余家 A 股房企公布了2013 年度半年报。从半年报情况来看，大多数小型房企的业绩都比较疲弱，无论是营收收入、资金规模，还是发展增速，都要明显落后于大型房企。其中，陷入净利下滑甚至亏损困境的小型房地产企业更不在少数。虽然中国的中小型房企在过去确实曾有过好日子，但随着房地产业的集中度越来越高，小型房企融资难、拿地能力弱的软肋也越来越明显。越来越多的事实证明，在国家调控一直紧握不放、房地产业寡头垄断渐成趋势的今天，中小型房企增
2、长空间已现天花板， “小而美地存在着”对中小型房企来说越来越是一种奢望。 业绩两极分化 7 月 20 日，在经过众多上市房企中报业绩预报的预热之后，房地产行业的第一份半年报终于姗姗来迟。发布者为小型房企浙江宋都股份有限公司（下称“宋都股份” ） 。值得格外说明的是，在发布半年报的当天，宋都股份已经停牌将近半个月之久。 作为第一家吃螃蟹的房企，宋都股份半年报的数据并不亮眼。半年报显示，2013 年上半年，宋都股份销售收入仅有 2.55 亿元，同比降85.91%；净利润 3041 万元，同比降 88.97%。 对于未来发展过程中可能遭遇的风险，宋都股份在半年报中分析道，“在房地产行业稳步回升的同时
3、，外部环境正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，房地产行业在国民经济结构调整的大背景下将扮演什么样的角色，以及下半年市场将如何演绎，将是我们接下来共同关注的焦点。 ” 宋都股份之外，另一家小型房企深长城处境同样尴尬。8 月 2 日晚间，深长城公布 2013 年度半年报，数据显示，2013 年上半年，深长城总共实现营业收入 5.9 亿元，同比降低 50.14%；归属于上市公司股东的净利润2.1 亿元，同比降低 9.25%。牋？对于营业收入下滑的原因，深长城在半年报中解释道， “主要原因是由于成都半岛城邦项目结算收
4、入同比下降 75%。 ”而净利润同比下降幅度较小，则是“由于报告期内转让深振业股票取得投资收益 1.5 亿元。 ” 从其发布的半年报来看，2013 年上半年，深长城之所以能够实现盈利，很大程度上要归功于当期（当前所在的会计分期）1.6 亿元的投资收益，该投资贡献净利润比例高达 76%，扣除非经常性损益后，公司净利润为 0.91 亿元。 然而，2013 年上半年，深长城并没有定期完成其年销售额的额定任务。其半年报显示，在半年报报告期内，公司房地产项目销售额 12.35 亿元，该数据意味着深长城在销售额度上仅仅完成了其年度计划的 38%。因此，对于本来业绩就不是很景气的深长城来说，接下来的半年，要
5、想按期完成今年额定任务，仍然“任重道远” 。 宋都股份、深长城的情况，也在一定程度上反映了大多数小型房企上半年的经营面貌。包括中航地产、绿景控股、国兴地产等都已经发布了上半年亏损预警。资本市场甚至猜测，一些负债不多、无甚收益、又不拿地扩张的上市房企，很可能在等待待价而沽的卖壳机会。 相比于在寒冬中苦挨日子的中小型房企，地产巨头的日子在过去的半年显然要滋润很多。8 月 6 日，万科发布半年报：上半年万科实现营业收入 413.9 亿元，净利润 45.6 亿元，同比分别增长 34.7%和 22.3%。并且，根据同日披露的 7 月份销售公告，7 月份万科实现销售面积 118.2 万平方米，销售金额 1
6、39.7 亿元，至此，今年前 7 个月万科的销售金额已经逼近千亿元。 在当天举行的业绩发布会上，万科董秘谭华杰表示，上半年，万科已累计实现销售面积 716.4 万平方米，销售金额 836.7 亿元，同比分别增长 18.9%和 33.8%。其中，144 平方米以下的户型单位占比保持在90%。并且，万科近期的新楼盘销售率仍然保持在比较理想的水平。 何处是前程？ 在信诚咨询投资顾问兰和看来，在如今房地产“冰火两重天”的市场行情下，行业洗牌已经不可避免。在未来一段时间内，大鱼吃小鱼的现象将会越来越普遍， “对于一些中小型房企来说，在短时间内，将不可避免地承受到转型所带来的阵痛。 ” 那么，大型房企和中
7、小房企业绩呈现巨大反差的主要缘由有哪些呢？从深长城半年报中，对其中的原因或许就可见一斑。在深长城半年报中，谈及公司目前所主要面对的问题，深长城指出， “政府出台房地产调控政策新国五条 ，通过采取强化个人所得税征管等一系列措施，抑制投资需求。下半年政府会继续规范房地产市场的发展。对公司来说，政策性风险短期内不会消除。 ” 兰和指出，相比于大型房企，小型房企不仅在资金、规模上远逊一筹，并且在国家调控不断收紧的政策趋势下，小型房企融资渠道也将越来越狭窄，融资成本也将越来越高昂。客观来看，小型房企的资金链在未来一段时间内仍然较为紧张；另一方面，近几年，从市场行情上来说，一二线城市无论是从销售价格上，还
8、是投资收益率上，都远远比三四线城市要有吸引力，而且三四线城市由于空房率逐渐上升的原因，市场泡沫往往较为严重， “但现在面临的一个情况却是，一二线城市新推出的土地，几乎全部被大开发商拿走，别说竞争激烈的一线城市，就连一线城市周边的二线城市，小开发商想要拿地，也并不是一件容易的事情。 ” 正是在这种尴尬环境下，越来越多的中小型房企开始奔赴三四线城市，这也使得小型房企的盈利空间进一步被压缩，所面临的风险进一步加大， “但这对它们来说，其实也是迫不得已的事情。 ” 兰和认为，对于当今的众多中小型企业来说，在面对大型房企的竞争时，应更加专注于如何增强该企业在某一区域内的竞争力和实力，并制定出一条适合自己
9、企业特征的差异化路线。而对于资金链不太紧张的中小房企来说，则要抓紧时机及时拿地，以谋求下一轮市场发展机会。 除此之外，中小房企还应通过各种管理手段严格控制项目成本费用，在提高资金周转效率的同时，保证一定的利润率。 或许，对于正处转型阵痛中的众多小型房企来说，唯一的一个好消息是：房企已停了两三年之久的再融资，在近期不断有信息表明，在今年下半年将会重新开闸。兰和认为，近些天，很多房地产企业都纷纷停牌，可能与即将重新开闸的房企再融资有关。 “在房地产这样一个资金密集型行业，资金问题始终是决定企业存亡的重大因素，再融资的放开，将很大程度上减轻企业紧绷的资金链压力，为企业拿地、进一步扩张带来诸多利好。 ”
