1、房地产开发的融资成本及风险探究【摘要】房地产业是国民经济的重要支柱，具有特别重要的作用，作为典型的资本密集型产业，开发经营房地产项目所需资金又往往非常庞大。那么房地产行业的融资渠道方面的研究意义是极为重要。本文首先对房地产行业的融资渠道现状进行分析，然后重点分析房地产行业的风险分析以及控制风险所采取的措施。 【关键词】房地产 融资成本 风险 一、引言 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，也是典型的资金密集型行业，项目开发的特点和目前国家的宏观调控政策使得房地产企业的筹措资金和风险控制成为亟待解决的问题。我国房地产企业融资方式包括银行信贷、房地产基金、企业上市融资、民间拆借、信托基金、海外融资等
2、，但目前仍以银行贷款为主。同时，国家实行金融宏观调控，贷款利率提高、住房贷款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止贷款等措施都上限制了房地产开发企业资金来源，再加上房地产市场在国家调控下，逐渐放慢了发展速度，前些年过热的势头被遏制，市场逐渐回归理性。但对房地产企业而言，随之而来的是资金回笼慢、销售走低、存量房增加、拿地意向下降等情况。而在我国，大多数房地产商是通过快销走量的模式，实现资金回笼并获得赢利。这样的运作模式，必然对于房地产企业的融资成本与风险把握有着较高的要求。 融资成本指房地产开发项目为筹集和使用资金而付出的成本和代价，包括在筹集资金时发生的资金筹集费，如手续费、承诺费、担保费、代理费
3、等，以及在项目开发的过程中发生的资金占用所产生的费用。房地产开发项目一方面从融资渠道多元化的角度来考虑融资问题，另一方面也要从降低融资成本的角度来进行项目的融资。降低和追求较低的融资成本是资金筹措的基本原则，也是开发项目选择融资方式标准之一。 对房地产开发项目的开发商来说，风险可分为经营风险和融资风险。经营风险是指项目开发和建设过程中的不确定性所带来的风险，是房地产开发项目的资产风险；而融资风险是指投资者或者开发商在使用债务时发生到期难以还本付息的风险，也可以说是因借款而增加的风险，这种风险由房地产开发项目的所有者和股东承担。 二、房地产融资成本和风险的关系 在不同的资本结构或债务比重情况下，
4、所有者和投资股东承担的融资风险是不同的，要求取得的利益补偿也是不同的，因而使融资成本发生变动。对开发商来说，这里的利益补偿也就是融资成本，即开发商为获得相应的融资所要付出的代价。因此，融资成本与融资风险有着密切的关系，房地产项目开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称的融资方案。当项目的融资风险上升时，要有一定的风险受益或成本节省作为其补偿，这一规律也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率说明，调整风险后的资本成本率或融资成本率等于资本的时间价值加上资本的风险价值。对房地产项目的开发商，资本的风险价值与资本风险有反向变动的关系。资本结构调整的变动，引起项目融资成本上升或下
5、降的比例与幅度，应与引起的融资风险的反向变动比例与幅度相协调。 三、房地产项目开发融资风险产生的原因分析 风险是造成损失的可能性，融资风险也称为财务风险，对于房地产项目开发商而言，是指其因使用债务而要承担的风险，包括两种情况：使用债务导致的利益遭受损失以及开发商到期不能还本付息，须用资本金抵债。房地产企业常见的与融资有关的风险主要有如下几大类： （一）经济风险 市场的供需环境、推盘策略、价格策略、汇率变化等各项经济政策都会造成房地产开发商的融资风险，例如我国对购房相关规定的变化和银行信贷政策的变化。其中价格风险和收入风险产生，主要是由房地产市场的供求变化与市场竞争、利率的变动等因素造成融资成本
6、提高，进而对开发项目造成不利的影响，同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。 （二）违约风险 违约风险又称信用风险，是指房地产项目参与方因故无法履行或拒绝履行合同所规定的权利义务关系。违约风险产生主要体现了一些不确定因素的影响，也可能涉及到各参与放的道德风险。包括：在规定的日期前承建商不能完成项目的施工建设、投资方拒绝履行出资协议、借款方无力或拒绝偿还债务以及不按合同履行义务的其他形式。由于传统房地产企业融资模式，事实上的单一渠道将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发不但会危及金融业、房地产业，而且还会传导至钢铁
7、、建材等相关产业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。 （三）市场开发和运营中产生的风险 开发运营中的风险主要存在于房地产开发项目融资可行性研究和项目建设中，银行、投资者等应该自行或委托工程咨询机构对项目参与各方，特别是项目发起人、工程承建者、设备及材料供货商等的信用、经营、技术和管理水平进行评估和审查，因为这些因素是房地产开发项目能否成功和获取投资回报的基本保证，就融资行为本身而言，其具体风险点在于： 1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等，除银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，
8、导致我国房地产企业融资渠道单一化。 2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前，房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为 30%。如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素这一比重已达到 80%，在我国内地个别地区这一比重甚至已达 80%95%由此可以看出企业对银行资金依赖的严重程度。 四、完善我国房地产融券渠道，降低融资风险的对策 （一）调整资本结构，降低融资成本 对一个房地产开发项目而言，资本结构是指从不同融资渠道获取的资金以及对总资产要求权的各种因素的比例关系，即资产、负债、所有者权益几个构成要素之间的比例关系。也就是表现为权益性融资和债务性融资的比例，这种比例关系不同，资金结构的
9、类型和融资风险与成本的关系也会有所差异。 我国房地产企业存在资产负债率过高的现象，这影响了其争取融资的能力，拉高了融资成本，中小型房地产企业由于自有资金不足，从而不得不承受过高的融资成本，甚至得不到融资，因此，降低资产负债率，不仅能提高房地产开发项目的融资可能，而且对于融资成本的降低也大有益处。当前，我国对于房地产企业的拿地资金以及项目开发实现了最低比例（额度）的要求，且银行监管机构早就明确，发放开发贷款需要房地产企业拿到“四证” ，房地产企业应严格按相关规定，做实自有资金，降低资产负债率，这样从客观上也能减少融资额，降低融资成本。 （二）拓展多元化融资渠道，分散融资风险 一方面，处于不同阶段
10、的生命周期的房地产企业融资风险和融资需求有很大的区别。例如，处于成长期的房地产企业务增速较快，融资需求大，但是，经营和现金流的不稳定性决定了过度融资可能使公司陷入财务危机，因此结合企业的发展阶段考虑房地产开发项目的融资渠道很重要。另一方面，融资渠道多元化才能有效的避开国家政策调控的限制。对于房地产企业来说，发展多元化的资金来源，探寻新的融资模式才能持久立足于多变的中国市场。构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。在理论与实务中，常见的融资渠道及其探索方向主要有：房地产信托、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金、商业房地产抵押贷款支持证券以及过桥
11、贷款等。在具体采用这些渠道时，还要考虑其融资成本及隐性成本（如目前常见的手续费、顾问费等等） ，以及对于公司股权、资产质押、抵押等不利影响。 （三）提高盈利能力，铸就自身造血机能 房地产企业尤其是中小型房地产企业要谋得发展，应抓准市场需求和当前政策，走专业化、精细化、差异化的经营道路，尽最大努力降低法律、经济、市场、运营等多种风险，进一步提高企业利润空间，为企业的可持续发展提供比较优势，也为企业未来发展提供可靠有力的保障。同时房地产企业也要转变经营思路，与时俱进，逐渐改变传统的经营开发理念，逐步增大持有物业，从而确保企业有稳健的现金流入，改变一切依赖融资的思路，建立和提高自身的造血功能。在这方
12、面，香港的几大开发商做得很好，如新鸿基、九龙仓、长江实业等，都在香港的黄金口岸持有了大量的商业物业，使企业未来的项目开发有了充实的现金流入保障。在我国内地，万达集团的经营思路也与之类似，通过商业地产牵头，既保证了资金回款，也带来了住宅产业的销售，是一举两得的举措。 房地产业的特点决定了资金筹措和风险控制的矛盾统一，对房地产开发商来说，是必须重视和需要解决的问题，同时项目的融资成本和风险控制也有着密不可分的关系，因此作为从房地产企业的长远发展来考虑，必须找到解决问题的办法，进而优化房企的融资战略。 参考文献 1朱腾飞.房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析J.中国水运 2007（5）. 2王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析J.上海房地 2007（2）. 3邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探.J，企业技术开发，2004（11）.
