1、房价持续上涨的经济学分析摘 要：最近几年，我国大小城市的房价都持续上涨，尽管房价上涨有其合理的经济因素，有其是城市化进程导致的消费者需求的增加。但是也由于一些错误的政策，导致房价上涨。例如财政政策、土地的 18亿亩的限制等，这些错误的手段在很大程度上导致了土地供给的减少，进而导致房子的供给减少。 关键词：房价持续上涨；经济因素；土地供给 引言 物品的价格是由对物品的供给和对物品的需求决定的房子的价格主要也是由供需决定的。 图 1-1 供需模型 一、 房子的需求 （一） 中国的人口数量和结构决定着住房高增长的需求 中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房建设。在改革开放之前的 30 年里，
2、中国并未合理地解决人口增长和居住的问题。1978年，城市人均居住面积仅为 3.6 平方米，低于新中国成立初期的 4.7 平方米。改革开放之后的 30 年里，肃然住房市场有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。 中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已尽从 1990 年的 3.96 人/户下降到了 2008 年的 2.86 人/户，并仍在下降。 中国的城市家庭新增户数从 2000 年的约 700 万户上升到 2008 年的约 1100 万户而每年市场化竣工的住房大约只有 500 套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。 （二） 中国
3、的城市化需求 中国经济正处于数十年的持续高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。 我国用了 30 年的改革实践解决了 2 亿农民的进城问题，但还要解决4 亿农民的进城问题。如果以同样的速度计算，则将需要 60 年的时间。因此，必须以城北增长的速度才有可能在未来的 20-30 年，在我国经济总量达到世界第一时实现城市转化率 65%-70%的水平。 中国现有存量住宅约为 145 亿平方米，至少还要在建设 240 亿平方米才能在不断的拆旧和拆除中实现这一目标，而长期的供给严重
4、滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。 从近 10 年城市化进城的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的 16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房 15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法满足这一条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取，而选择的手段就是价格，因此价格高居不下。 二、 房子的供给 土地的供应导致了房子的供应量低。 土地是稀缺资源，在我国其稀缺性尤其大。由于我国的分税制与 18亿亩红线的越俗下，土地的稀缺性变得更为严重，价格也更高。 1994 年实行中央与地方的分税制之后，大量税种变成共享税源并被
5、中央拿走了大部分，于是地方政府只好将精力放在还属于地方政府的大头税源和非税收收入上。如此一来，经营城市土地开始成为地方政府的共同行为，大量的土地供给给分税制后的地方政府有了喘息的机会和生存的条件。到 1998 年房改时，大量的土地并没有让房价暴涨，土地价格也未发生暴涨。 2002 年 7 月出台的“土地招拍挂牌制度”和 2003 年的“8.31”土地大限，使得土地供给在誓保 18 亿亩红线不得突破的约束之下开始了连续18 月的低增长和连续 14 个月的负增长，土地价格开始随着供应量的减少而暴涨。 开发商过去只有较少的资本金，没有能力囤积土地，并且 100 亩地开发建房之后的收益可以较容易地获得
6、 120 亩甚至 150 亩以上的土地，因此，开发商加速开发将能获取更大的利润。但是土地限制加垄断使得土地供给减少之后，开发商同样开发 100 亩的收益只能够买 50 亩，甚至再开发之后只能购买 20 亩地，此时，开发商囤地行为将比开发房产更赚钱，可风险收益却更低，因此现在囤地行为反到时一种理性行为。这样导致商品房供给更少，房价更高，因此更加使土地增值，土地越增值，囤地利润就越大。随着土地供给的限制，进一步土地利润的增加，导致原本的供应量减少，这也影响了房价的持续上涨。 三、 城市基础设施和公共服务提升 我国经济告诉发展的过程中，一个很明显的特征就是城市之间的竞争。在这种竞争中，所有城市的政府
7、都在努力改变所在城市的形象，不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。大量城市在建告诉铁路、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园。之所以出现很多“地王” ，一个很重要的原因就是地位周边的交通设施，就是周边的环境，就是周边的公共服务。如此一来，不但所供的土地被社会和投资者重新认识，而且周边的房价也被市场重新认定。 随着环境的改善，价值被重估是一件合理的事情。就城市建设和政府投入而言，这些基础设施的配套导致房价上涨，是符合经济学原理的。因为消费者购买房子，不仅仅是房子那么一点的空间，而是周边一系列的环境，比如小区的管理，周边的环境好坏等，这些差别都决定了消费者对于房子的估值。因此，即使所
8、有的建筑成本，土地成本一样，但是由于与之配套的基础设施一个好一个差，那么也将是基础配套设施好的房价高。 四、 成本因素的影响 成本因素导致产品价格上涨是经济活动中的基本现象，当粮食的收购价提高时，粮食产品的价格也会提高，房地产也是如此。土地的价格在提高，钢材、水泥等建材的价格在提高，使用的新材料的价格在提高，工人的工资也在提高，最终产品房子的价格也会上涨。 五、 政府的原因 5.1 政府调控失误 改革开放后，中国由计划经济转向市场经济。房地产开发经营行为是市场经济行为，房价也应由市场调节。但住房是特殊商品。政府为了保持房价稳定，出台一系列政策，愿望是好的。如：提高 房贷首付和利率，对购买不足五
9、年的二手房征收营业税等来抑制住房消费和炒房行为，但对房地产商暴利却缺乏有效调控手段，房价照涨不误。由于限制了短期炒房，使大量二手房难以进入市场，这种片面限制住房消费和炒房行为反而使房源紧张，而一手房源有限，满足不了市场需求。俗话说：物以缺为贵，所以房价继续上涨。而那些短期炒房者，看到房价持续上涨而改变态度，由短炒变为长炒，使房源更为紧张。中国人普遍心理是买涨不买跌，可买可不买者纷纷出手购房，加剧了房源紧张局面。抢先购房者看到自己所购住房大幅升值，兴高采烈；而未抢购住房者则后悔莫及。 5.2 政府调控手段乏力、无力 房价的高低受房地产商、普通购房者、投机投资炒房者三方影响。房地产商尽管有定价权，
10、但是定价高低与购房者购买力的高低有直接关系，即供需关系决定房价。供过于求则房价降低，供给无法满足需求则房价提高。现在，房价高并非供求失衡造成的。目前建房数量、规模完全可以满足市场需求。房价高的根本原因是：房地产商哄抬房价、捂盘惜售以及投机投资炒房造成房源相对紧张。政府调控政策必须针对上述行为采取措施，单纯抑制住房消费不会解决根本问题。而国家调控政策又是那样乏力和无力。目前，国家调控手段不能伤房地产商和炒房者一根寒毛。 国家尽管想通过增加廉租房和保障性住房来抑制房价，但是建廉租房和保障性住房需要一定时间和过程，同时还要达到一定的数量，在短时间内抑制房价恐怕难以奏效。另外，廉租房和保障性住房不可能
11、建在高价（如地王）土地上，建在城市的边边角角等偏僻处，这部分住房肯定是非主流的，靠非主流房价来影响主流房价是很难的。 5.3 土地财政政策 最近几年，地方政府通过出让土地，增加了财政收入，房地产开发拉动了地方经济，提高了 GDP，同时又征收了各种税、费。总之，房地产开发给地方政府带来了诸多好处。这种过度依赖房地产开发来拉动经济增长及增加财政收入的做法，使地方政府领导产生了房价越高越好的心理。房价高了地价才能高，才能增加财政 收入，地方政府的日子才能好过。地方政府领导不怕房价高，就怕房价低；不怕百姓买不起房，就怕房地产商卖不动房。 2009 年中国房价在金融危机的影响下，加之连续数年房价走高，房价的上涨势头应该停止或下降。中央及地方政府纷纷出台救房政策：下调房贷利率，降低房贷首付，增加对房地产商的贷款规模等等。特别是国企进入房地产市场，加上大量资金涌入房地产，使 2009 年房价不降反升，而且涨幅惊人，结果存在严重泡沫。这些与政府对房地产业的政策有直接关系。 参考文献： 1刘军洛.多交世界下的中国房价J.华夏文史出版社，2009。 2王书城.中国房价大趋势 J.中国经济出版社，2011。 3杨楠.房价指数的编制理论、管理与应用 J.上海财经大学出版社，2010。 （作者通讯地址：天津市武警后勤学院，天津 东丽 300309）
