1、买睡城 还是商业新城北京被认为是“国五条”实行最严厉的城市，可房价在最近几个月还是一直在涨，国家统计局发布的最新数据显示，北京房价环比涨幅 1.6%。市场上对这种现象的解释也无非是：供需矛盾土地供应量有限、 “刚需”旺盛。 土地市场反应似乎更加明显。在 8 月中旬的“亦庄争夺战”中， “融创葛洲坝”联合体花 42.1 亿元抢下了两块地，如果刨去配建的限价房，楼面价格已经超过 2 万元平米，到此项目入市时，每平米售价达到 4 万元也不必惊讶。 而前段时间成交的东北五环外的孙河地块，单是楼面成交价已经超过 4 万元平米。 在新城区楼盘的销售情况上， “刚需”盘十分火爆，7 月大兴区一处楼盘当日售罄
2、，成交金额近 40 亿元，完成这一销售的时间还不到 12 小时。 “土地会越来越少。 ”首创集团董事长刘晓光向英才记者解释北京新区的价格上涨的原因时如是说， “但是（每个区域）不一样，这取决于交通、空气、服务设施、教育条件等方面。 ” 在他的眼中，居住功能不是新区域发展的核心，而是“要把产业和地产结合起来” 。但从现状来看，北京居民每天的生活犹如潮汐涨落，一大早人们从四面八方挤进屈指可数的几座地铁站，傍晚再原路返回。 “这肯定是不行的。 ”刘晓光说。 望京进化论 “把望京建成一个商贸性新城的设想也未得到实现，实际建成的是一个可容 30 万人口的睡城，致使巨量人口每天进出城上下班，道路设施不堪重
3、负。 ”拾年的作者王军在书中如是描述 2004 年的望京。 而经过 10 年的发展，望京地区无论是在城市功能还是在房价上已今非昔比，据克而瑞房价报告显示，望京地区住宅最新指导价格已经逼近5 万元平米。如今，已经很少有人把望京和“睡城”的标签联系在一起，取而代之的标签则是“思密达”和“新 CBD”， “未实现的商贸性新城”用 10 年时间重塑了自己。 望京的规划始于 20 世纪 90 年代，由于地理位置更加接近传统商业中心（距离国贸直线距离不超过 15 公里） ，许多在 CBD 上班的居民选择在这里安家，而人口聚集带来了商机，社区商业的种子开始发芽。 但这样大规模的居住区和今天北京的其他新城区相
4、比并没有太大的不同人口和简单的商业并不足以彻底改变一个区域的面貌。 “望京的发展毫无疑问是靠政府主导。 ”阳光 100 置业集团常务副总裁范小冲对英才记者说，政府有意识地将产业引入到这片区域，解决了就业问题， “比如一些大的企业，政府给予了很多优惠政策，使他们从传统区域搬出来。 ” 产业引入导致了望京写字楼行情的兴旺，而 CBD 地区冲天的租金成本使一些企业不堪重负，也主动向外部转移。来自第一太平戴维斯的统计称，今年二季度望京区域继续保持北京市最低的甲级写字楼空置率，大致稳定在 0.6%，且已连续 5 个季度空置率不到 1%。 从地理位置上看，望京距离首都机场较近，朝阳区是公认的商业核心区，望
5、京区域的土地资源相对充足，能为今后发展留出了空间，这些都是将望京规划为“第二 CBD”的外部因素。 即便如此，这并不意味着一个区域开始了良性循环。政府这只手用力过猛，有时反而会使城区发展的“产业味”太浓，而失掉“生活感” 。因此，市场的力量介入便显得十分重要，其表现便是大型购物中心为代表的商业地产投资。 “地段！地段！地段！”商业地产的投资决策可容不得在这条铁律上含糊，DTZ 戴德梁行发布的二季度北京地区数据显示，望京区域的购物中心总存量达 50.6 万平方米，其规模已经超过东长安街商圈。 “多中心的核心就是一定要有商业的内核，商业（地产）是一个分中心的成人礼 。 ”RET 睿意德执行董事张家
6、鹏这样告诉英才记者。 从睡城到“第二 CBD”，望京的成长可以归结为：住宅社区商业中心产业（办公）聚集大型商业中心成熟， 放眼北京四周，越过“产业聚集”这个坎的新城区并不多见。 “通利福尼亚” “通利福尼亚” ，这是一些在通州买了房的人对通州区的调侃，4 月以来，通州区一些楼盘单价在几个月内涨了 3000 多元，有点像做梦。 这并不是通州房价最疯狂的时候。借助城市“副中心”的概念，通州在调控政策出台前的房价一度超过 3 万元平米。疯狂之后的幻灭感也让人印象深刻，在 2011 年，房地产市场经历了一场“大寒” ，通州的房价被“腰斩” ，房价最低时只有一万出头。 随后，北京的房价一路看涨，通州自然
7、也回到上升通道中。克而瑞房价报告显示，8 月通州的指导价格约为每平米 2.2 万元。不同的区域房价差距很大：玉桥区域（均价 16782 元平米）到通州万达广场所在的通州北苑区域（均价 23717 元平米） ，再到通州京通线区域（40521 元平米） ，单价甚至能差 2 倍，这充分说明这一区域发展的不平衡特征。 按照政府的规划，通州未来会形成五大功能区，其中运河核心功能区和商务总部区的定位是企业总部聚集中心，而其他三个区域基本上以特色产业为主（医疗、主题休闲等） ，类似于产业园的模式。 如果按照望京的发展轨迹，并不是上述的每一个区域都达到了第三阶段（“产业集聚” ） ，这也难以使通州摆脱“睡城”
8、的标签，就业没有办法在本地得到解决。 “通州现在还是在经历产业聚积这样一个阶段。 ”绿地集团副总裁石文红对英才记者描述道，五环以内已经无法支撑更多的人口和产业，因此产业向新区聚集是必然趋势。但目前的通州基础设施尚需完善， “在基础设施建设过程中产业才能会逐步积聚。 ” 值得注意的是在商业方面，北京第三座万达广场选址在通州核心区域，预计将于 9 月开盘，总建筑面积 60 万平米，包括写字楼、购物中心、步行街和住宅等业态，这里走得比规划中的其他区域显然要快一些。同时，若以 7-11 便利店作为一项指标，望京分布了 20 多家网点，而在通州区只能找到 1 家。 “相比于望京的 CBD，通州还得往下排
9、。 ”DTZ戴德梁行华北区企业服务主管及董事王刚告诉英才记者，他认为关键在于产业的引导， “（如果）把产业先拉过来，住宅，地皮都能涨。 ” 万达广场入驻或许意味着通州的核心区域已经走到了第四阶段，但其他区域显然还在“产业聚集”这一阶段挣扎，土地面积远大于望京的通州区必然不可能使各条街道发展速度一致，而这种不平衡在其他新区上也多少有所体现。 睡在南城 在拍得亦庄地块的第二天，融创中国董事长孙宏斌发了条微博：“昨天融创拿了亦庄地块后，有人问我对北京市场的判断是不是有变化，我们没有变化：北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价涨这么快，所以地价肯定不理性。 ” 华远地产董事长任志强的描述是：“面
10、粉超面包的价又再次出现。房子卖 4 万以上才行。一年时间土地价翻番了” 。而一位开发商对英才记者称， “尽管绝对价格较高，但相对今年的行情并不算贵。 ” 直奔产业的亦庄绕过了前两个阶段，住宅围绕在产业园周围开发。随之而来的问题是，没有合适的商业配套使得亦庄“生活体验”不佳，从地铁万源街站出来，厂区、写字楼以及建筑工地尴尬地混杂在一起，仿佛想要将一个城市的发展浓缩在脚下的方寸之间。 “亦庄的商业（中心）很少。 ” DTZ 戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇告诉英才记者， “要么就是企业自用，要么就是散售，商业（中心）一散售就很难发展起来了。 ” 开发商也有自己想办法的，万科在亦庄的项目中就
11、靠自己开发的社区配套来弥补商业不足的情况，亦庄的项目多定位于首次置业的购房者，周边的房价也已经涨到了 3 万元平米左右，而大兴区的平均房价只有每平米 2 万元左右。 尽管有产业导入，但亦庄的未来发展趋势并不一定能够像望京走得那么顺，在张家鹏看来，亦庄之前的规划产业味太浓， “亦庄有一些生产制造类的企业，这是和住宅互斥的，居住品质没有办法很好的提升。 ” 同样引起购房者关注的还有南边的首都“第二机场”概念，这座机场位于南六环开外的中轴线上，人们当然会从首都机场之于望京联想到“第二机场”之于房山和大兴两区。 绿地深知政府在区域发展上的作用，因此他们最愿意做的便是“政府所想、市场所需”的项目。除了在通州，绿地集团副总裁石文红看好的就是“二机场片区”的发展，原因是在这里产业能够迅速的集聚，而且，据他介绍，近两年房山人口导入量很大。 不过，这并不意味着房山已经越过了产业的阶段。事实上，它表现出来的仍是“睡城”的特征，无论是在良乡还是长阳，看房的人回去经常提到的就是“什么都没有”和“空旷” ，城区发展仍停留在“社区商业”的阶段，因而平均价格相比于大兴要低很多，根据克而瑞 8 月房山的指导价格，每平米还不到 2 万元。 石文红判断，尽管有的区域房价会因为产业规划和宣传等因素涨得快些，但那些涨价慢的区域终究会“补涨”上来，最终实现房价的平衡。
