1、浅议物业公司的收入管理方法摘 要 随着我国经济的不断发展，我国的物业管理行业也呈现出迅猛发展的强劲势头，国内物业公司的数量与质量都不断提升，面对日益激烈的市场竞争，物业公司想要获得进一步的发展就必须加强企业内部管理，提高管理水平。目前物业管理公司最主要的收入来源是物业管理费，所以加强对收入的准确核算与有效管理，加强内控制度建设，已成为提升企业综合竞争实力的最重要条件。本文从国内物业公司收入管理及会计核算的现状分析入手，探讨如何进一步规范物业公司收入管理及会计核算流程。 关键词 物业公司；物业收入；管理办法；会计核算；内部控制 doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673
2、- 0194 . 2013 . 15. 008 中图分类号 F275 文献标识码 A 文章编号 1673 - 0194（2013）15- 0011- 02 随着我国国民经济的快速发展，我国的物业管理市场竞争日益激烈，物业公司想要获得更大的发展空间和经济收益，必须从企业的内部管理工作着手。在众多的管理工作当中，物业管理公司的收入管理问题一直是困扰物业公司领导者与经营者的重要问题，物业公司的竞争压力逐渐增大，面对逐步供小于求的物业管理市场，如何能够提升企业的竞争实力与管理能力就成为所有管理者与领导者必须关注的重要问题。 1 我国物业公司收入管理工作基本现状 越来越多的物业管理公司给我国的物业管理行
3、业注入了新的发展活力，物业公司想要获得更大的发展就必须重视企业内部管理，提高收入管理水平。在我国物业公司最为重要的收入来源就是物业管理费收入，在物业管理费收入管理工作中，绝大多数的物业管理公司都采取了专职人员直接负责的办法，由专业的物业管理费用收取人员向小区业主收取物业管理费用并开具付款凭证。收费人员将所收费用与付款收据回执单交回公司财务部门，由公司专职财务人员进行凭证登记。虽然这种收费管理办法能够在一定程度上提升管理费用收取的合规性，但是仍然存在诸多问题值得我们注意。 （1）无法对收费人员进行实时监控。众所周知，小区业主会随时缴纳物业费，尤其在周末和节假日更是如此，而物业公司在这段时间只会有
4、几个管理人员值班，这就要求物业管理处的前台收费人员要保证所收款项与所开发票金额要匹配得上，收款方式要记录清楚，因为会涉及银行手续费与地产公司结算的金额确定。然而现实中，前台收费人员流动性大，虽然公司财务部对其培训力度加大，但由于收费人员的素质参差不齐及流动性增大，使公司的财务风险加大。 （2）缺乏对记账人员的有效稽核。物业公司的记账人员分为项目出纳与公司财务会计，项目出纳根据每天的收款请款登记收款台账，确认当期收款、预收账款与清欠账款，并按时向公司财务部报送收款日报，公司财务部根据项目收款台账，进行收入会计分录的记账处理，并于记账完毕后与项目出纳核对台账中各项收款种类的结余，都核对无误后才可进
5、行其他的账务处理。这一看似很完美的流程却隐藏着很大的风险，因为物业公司收到的每一笔物业费都会精确到房间号，项目出纳掌握着所有的收款明细，而公司财务部记账是依据项目出纳整理的票据，最后核对时只是核对一个总数，而不会每户都核对一遍（因为业主数量太大） ，如果在核对中发现了差异，也只会调整一个总数而不是追本溯源，这就造成了财务部内部对记账人员的监控形同虚设。 2 加强物业公司收入管理的措施 物业公司的收入是公司维持日常经营服务最重要的经济来源，而且对于自身不进行商品生产的服务型企业来说，物业管理费用在物业管理公司的所有收入当中占据着绝对重要的地位，所以在加强物业公司收入管理的措施研究当中，也要把加强
6、物业管理收入的管理作为重点来研究。2.1 加强流程设计，提升内控质量 内部控制是有效提升企业内部资金使用效率、资金安全性与完整性的重要措施，尤其是对于物业管理公司而言，更具重要意义。内部控制制度的有效确立能够确保物业公司财务管理信息及相关资料的完整性与及时性，能够及时发现管理过程中的错误并予以及时纠正，有效杜绝徇私舞弊现象的发生。同时能够有效掌控物业管理费用的收缴情况，有效提升物业管理工作的业绩。在改进收入管理流程及提升内部控制水平的问题上，应注意以下几个方面。 （1）加强对管理费用收取人员的监管。物业管理费用收取人员是物业公司进行收入管理的第一道关卡，同时也是最重要的一个部分。要加强对收费人
7、员的有效监管，首先要加强对收费单据的管理工作，如加强收费凭证的印鉴管理，在物业管理费用的收据联、记账联上除了要盖上公司的公章之外，还要加盖具体的款项收缴日期印章，并且要加强对收缴费用的及时存入管理，一般情况下应限定收费人员在收费当日将收入存入公司账户。在管理费用存入公司账户之后，要将存款回执单、物业管理费收据记账联等有效凭证交回企业财务管理部门盖章签收，并由财务管理人员出具签收凭证交由收费人员自行管理，以备日后查账之用。如遇特殊情况未能于当日存入，则需要向公司财务管理部门进行报备。 （2）加强记账人员稽核管理。企业财务部门在对收费人员上缴的所有凭证进行审核签收之后，将所签收的所有凭证制作成清单
8、汇总，交给公司账目记账人员进行二次稽核，记账人员进行认真审核查实之后在清单汇总上签字盖章，并与第二天交回企业财务管理部门管理，财务管理部门将清单汇总作为款项收缴单据的附件留存，并出具清单汇总签收凭证交由记账人员自行保管，以备日后查账之用。记账人员将清单汇总签收凭证与自行登记的管理费用记账联进行统一装订并认真保管。 （3）加强月末管理工作。物业管理公司为加强收入管理工作，应重视月度汇总及管理工作的有效开展。记账人员应该于每月末之前进行物业管理费用收缴情况月度报表的编制工作，并交由企业财务管理部门审核。在月度报表的编制过程中应加强对业主欠费总户数、应缴总户数、实缴总户数的记录。财务管理部门经认真核
9、实无误之后签字确认并交还记账人员存档保管。 （4）加强定期清算工作。物业管理费用的收缴工作长期以来都存在着不同程度的坏账问题，为了提升管理费收入的有效管理，应加强定期清算工作。如按季度、半年度以及年度进行定期清算工作。对欠费的户数及欠费原因进行严格审查，如确实因各种原因出现无法收回的坏账，要进行认真记录，并根据公司的具体规定进行及时的报备，再由片区直接管理人员和负责人员提出坏账处理申请，经公司程序确认之后及时处理。 2.2 加强收入会计核算 物业公司的收入内容主要包括物业公司管理的辖区范围内的一切公共服务实施与设备的运行维修及保养费用收入、公共绿化场所的服务费用收入、公共场所的卫生服务收入、辖
10、区范围内的安保管理收入等。在会计核算工作方面主要有几个问题需要注意。首先，借记“现金” 、 “银行存款”用于记录当期收入的物业管理费用记录。再用贷记记录当期应收未收的物业管理费用项目，如遇到需要退回超额缴纳的物业管理费用时，在相应科目中做相反账目处理。其次，在月末用借记记录应收物业管理费用项目，用贷记记录本期实际收入的物业管理费用项目。再次，在年末处理坏账项目的时候，用贷记记录应收物业管理费用项目以及物业管理费用坏账项目。 3 结束语 物业管理公司想要在激烈的市场竞争环境下获得更大的发展空间，让企业能够健康稳定地持续发展，就必须加强收入管理工作，加强对物业管理费用的收缴与监管，从而提升管理效率，确保企业资金的有效运转。只有这样，物业管理公司才能在激烈的市场竞争环境下获得自己的一席之地，才能在提升公司综合竞争实力的基础之上，为国民经济的发展作出自己应有的贡献。 主要参考文献 1袁伟.浅析物业租赁企业收入的确认方法J.商业会计，2009（14）. 2张文.浅论如何提高物业管理公司盈利水平J.会计之友，2010（5）.
