1、万科临近两千亿门槛8 月 7 日，地产龙头万科发布了 2013 年中期业绩报告。报告显示，期内，万科累计实现营收 413.9 亿元，同比增长 34.7%；归属于上市公司股东的净利润 45.56 亿元，同比增长 22.31%。 1-7 月份，万科累计实现销售面积 834.6 万平方米，销售金额 976.5亿元。 当千亿早已甩在身后，两千亿已只是时间问题时，万科正在思考新的东西。 万科总裁郁亮表示：“房地产行业终于到了一个精细化的阶段，标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势，不再是像过去那样的暴利时代。 ” 增长与竞争 万科仍在不断地刷新地产业的销售纪录，在今年已经过去的 7 个月中，万
2、科已累计实现销售面积 834.6 万平方米，销售金额 976.5 亿元，接近千亿。 不过，千亿显然不是万科的目标，何时达到两千亿才是万科关心的问题。 申银万国分析师殷姿预判，整个 2013 年，万科的可售量在 2400 亿元，届时，销售额或将可达到 1750 亿元。 业内人士则预测，万科 2013 年的销售存在超预期的可能。 历年的数据对比显示，除 2011 年调控因素的影响外，万科上半年、下半年销售比例大致为四六开。今年，万科有意加大下半年总的推货量，这也意味着万科下半年的销售有望达到千亿。 这也意味着万科离两千亿的门槛已不远。 在销售继续大幅增加的同时，万科没有放缓拿地步伐。数据显示，今年
3、前 6 个月，万科累计增加 42 个项目，按万科权益计算的规划建筑面积为 925 万平方米，是去年同期 4.3 倍。平均楼面地价约 2735 元/平方米，与去年全年基本持平。 数据显示，2012 年，前十大房企的销售额已占行业总额的 12.5%，同比增加 2.1 个百分点；而今年“招保万金”四大房企不断上涨的销售面积，预示这一数据只会不断上行。 不断攀升的行业集中度意味着，龙头企业面对面竞争的时代即将来临。 郁亮认为这是一个双赢的局面：“市场上有更多的房子可以供应出来，以更合理的价格销售，这对行业、对社会都是好事。 ” 在郁亮看来，竞争是不可避免的。 “万科从来不怕竞争，只有大型企业竞争，才能
4、提升行业管理水平。 ” 郁亮称，目前的房地产市场比较平稳，这是大型企业竞争的结果。“大家模式趋同，原来做高端的，现在策略上也以主流住宅为主，否则不可能做高端做到规模那么大。所以这块竞争会日益白热化。集中度上升也意味着大企业之间以前不太见面的情况结束了，大企业和大企业面对面竞争，我认为这对行业发展是有利的。谁有本事才能最终胜出” 。 变与不变 在规模继续攀升的同时，万科的净利润率下滑。 中报显示，今年上半年万科房地产业务的结算均价同比下降 8.7%，为 10461 元/平方米，房地产业务的结算净利率也较 2012 年同期下降 0.1个百分点，为 14.1%。 对此，万科董秘谭华杰表示，利润率降低
5、有几个方面的原因：行业存在利润率适度下降的大趋势；其次，万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修房业务的利润率低于毛坯房业务；第三，上半年万科结算的资源中，部分来自 2011 至 2012 年市场低谷时的销售。郁亮对此的解释则是，行业发展终于到了清晰化发展的阶段，标志就是利润水平。长期来看，利润水平是下降趋稳的趋势。 “现在主要的开发商利润率都在下降，我相信这是市场乐于见到的，这也是开发商竞争的结果” 。 相比利润率的下降，万科更看重净资产收益率（ROE）等指标。 谭华杰表示，过去几年，ROE 一年比一年高，今年中期来看，比去年又有所上升，去年 ROE 水平是 20 年的新高，这是一个很高的
6、水平。 数据显示，近三年，保利在这一数据上，分别略微领先万科0.39、0.37、0.23 个百分点；双方难分伯仲，但对招商地产和金地集团的领先，则是大幅度的。 万科预计，尽管 2013 年结算利润率可能较 2012 年有所下降，但公司预计净资产收益率将维持在高位。 这也与郁亮对房地产行业大势的看法一脉相承。 郁亮表示，对股东而言，如何提升股东回报率是很关键的，不能只靠涨价，要走内涵发展道路，快速周转，以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜。 在规模上，万科暂时看不到对手，但在盈利能力上，业界一直在比较万科和中海的净利润指标。 数据显示，今年上半年，万科净利润为 45.56 亿元人民币，远低于
7、中海地产前两天公布的 110.33 亿港元（折合人民币约 86.06 亿元） ，差距看似巨大。 但知情人士表示，由于大陆和香港的会计制度存在差异，内地上市企业和香港上市企业之间的一些指标没有可比性，在扣除因物业升值所产生的公允价值变动后，中海的核心净利润则会下降不少。 另外，由于各自定位的关系，中海所开发的中高端住宅在净利润上要优于万科的普通住宅，这也造成了双方的差异。 不过，当规模不再是问题时，万科开始思考其他问题，这其中，如何国际化已摆上台面。 万科在中报中称：报告期内，公司通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式，进入香港、美国、新加坡市场。试水国际化业务有助于公司进一步拓宽国际化视野，提高对海外成熟市场的认识，学习国外优秀同行的先进经验，进而提升自身的专业能力和管理精细化水平。
