1、新鸿基：猎食“城中村”作为市值超过 2700亿港币的香港龙头发展商，新鸿基地产（0016.HK）扎根香港大本营，上市 40多年间，在香港、新加坡及中国内地持有多个地标性建筑。除了顶级豪宅、商业物业外，城市新造一直是新鸿基地产的第三大拳头优势。其在香港操盘西九龙项目、沙田开发等城市新造项目，建造的商业综合体和配套住宅均获利颇丰，已经成为新鸿基地产的标签之一。 虽然内地蓬勃的房地产市场一直是港资“过江龙”们染指的目标，但新鸿基地产的北上策略异常谨慎。面对各路开发商们的疯狂争夺，并不熟悉内地房地产运作规则的新鸿基地产，一直与一线城市的“地王”保持距离。 在“面粉比面包还贵”的土地市场，如何以低廉价格
2、拿到中心区域相对优质的地块？配合政府进行旧城新造是聪明的选择之一。 如今，国内一线城市中心区域鲜有地块推出，政府对华丽都市中遗留的“城中村”颇为忌惮，愿意以优惠的地价来吸引国际大型地产商开发改造，尽快实现城市格局升级，新鸿基从中嗅到了商机。 21CBR记者翻阅新鸿基地产最新的年报显示，公司在内地土地储备约 820万平方米，其中至少有 280万平方米由此获得。 精挑地段 新鸿基地产中规中矩，进驻一线城市黄金地带或富裕的卫星城市。 旧城改造的区域往往规划为城市综合体，庞大体量需要强大经济实力支撑。为了避免土地市场的风险，在选择城市改造的标准上，新鸿基地产表现得异常谨慎。2007 年首次进入广东城市
3、新造项目时，新鸿基地产中规中矩地选择了一线城市的黄金地带。公司精挑细选的猎德地块位于广州珠江新城区域，是继北京朝阳、上海浦东之后第三个经国务院批准重点发展的中央金融商务区。猎德地块是广州首个城中村改造项目，政府十分重视。 地理环境优厚，新鸿基地产也没有“独食而肥” ，联合国内地产界“华南五虎”之二的富力地产（2777.HK）与合景泰富（1813.HK）共同开发该项目。猎德项目地价为 46亿元，总投资额约 100亿元，三巨头各占三分之一权益。这样的组合既有利于企业分散风险，又能各擅其长。 城市新造项目“看上去很美” ，但是，往往很多地方稍有不慎，就令开发商“阴沟里翻船” ，居民拆迁安置无疑是其中
4、之一。新鸿基地产将该部分工作交由两个内地合作伙伴处理，自身则亲自操盘综合体招商管理及顶级配套豪宅的设计。果不其然，其为项目引入的世界顶级酒店品牌和户户南向望珠江的住宅设计，得到了广州目标客户群的认可。 除了一线城市中心区域，新鸿基地产也偏好人均 GDP强劲的卫星城市。什么样经济规模的城市适合进驻？新鸿基地产南中国总经理黄少媚有独到的看法：“研究一个城市的经济，不能只看重它的总量 GDP。有些地区 GDP很高，但人口很多，平均下来每个家庭的收入就不见得充裕了。” 新鸿基地产拿下的佛山旧区地块，全期合并总建筑面积超过 280万平方米，总地价 81.65亿元，是新鸿基地产目前在国内投资的规模最大的单
5、个项目，在国内同类型项目中规模也数一数二。新鸿基地产计划通过 3到 5年的培育时间，将它打造成一个集高端购物广场、顶级酒店、优质住宅及写字楼的“巨无霸”城市地标。 黄少媚指出，2009 年新鸿基地产拿下佛山旧区地块的时候，就已深入研究过，佛山是一个未来消费能力可与广州深圳比肩的卫星城，其户均 GDP收入高，潜力巨大。 “根据中国社科院刚刚公布的蓝皮书，佛山在港澳在内的大中华区城市中综合经济竞争力中排第八，只比北京靠后两位，比澳门还前。 ” 黄少媚对自己的眼光很有信心。 入乡随俗“接地气” 玩钢化玻璃等国际概念不能太超前，结合当地文化做出特色才是关键。 对于如何规划佛山“巨无霸”项目，新鸿基地产
6、从 2010年拿地起，就做了充分规划。黄少媚认为，城市改造最关键的是要“接地气” 。除了充分理解当地政府对该区的规划和期望，更要结合当地的生活习惯和文化气息，设计“接地气”的产品。为了“接地气” ，设计团队要换位思考。“佛山项目配备的四个设计团队，成员都是哈佛耶鲁等顶级院校毕业，拥有操刀新加坡、纽约等国际项目经验，开会经常争论相当激烈。我不断提醒他们，佛山是一个很传统、非常有底蕴的广东文化名城，玩钢化玻璃等国际建筑概念不能太超前，要对城市的文化进行更深入的研究，才能让佛山市民更有亲切感。 ”黄少媚表示，内地城市当局希望国际化，但是，将曼哈顿的设计风格照搬佛山肯定不会成功，结合当地文化做出特色才
7、是关键。 对于城市新造中商业跟住宅的比例搭配，黄少媚认为，商业部分占比五分之一到六分之一比较合适，有些旧城改造的项目不太成功，可能与商业配比太低有关：“华南很多地块发展大面积住宅，人口增长之后，购物、小孩子读书都要去广州，这种配置就是失败的。 ”在她看来，理想的城市新造应该除了住宅，购物、学校、体育设施、星级酒店和写字楼都按合理的比例配备齐全，这也是未来城市综合体的发展方向。 操作城市新造，规划长、回款慢，对开发商最大的要求之一就是“耗得起” ，尤其是资金链。谈及此话题，黄少媚异常淡定：“新鸿基地产发展超过 40年，从来都是理财高手，我们融资的渠道多。市场好，就卖得快一点；限购了，开发慢一点。所有项目都是规划好的，并不急于抛售。 ” 黄少媚认为，楼盘卖得好不好，最终取决于口碑和质量：“佛山项目没开始销售，就有大型外资企业的人事部总监通过多个渠道联系我们，想大规模为其外籍员工置办居所。 ”
