1、1对上市集团企业纳税筹划一些思考摘要：随着我国基础建设规模的日益扩大，房地产行业的竞争越来越激烈。作为国民经济的支柱，房地产企业既有机遇亦面临挑战，在面临着更大利益的前提下，实施科学有效的税收筹划，达到减税增效的目的非常重要。本文对房地产上市集团企业的纳税筹划情况进行了深入分析，提出了运用国家优惠政策及科学方法，是降本增效、科学节税的重要措施。 关键词：房地产企业 所得税 税收筹划 随着市场经济的深入发展，房地产市场的竞争已然进入了白热化的状态。在市场中，房地产企业要想在众多竞争对手中脱颖而出，一枝独秀，必须想方设法提高经济效益，即一方面通过经营取得更多的收益，另一方面通过管理降低生产成本。税
2、收是企业成本的重要组成部分，也是房地产企业主要成本之一，对其发展有着极其深远的影响。近年来，随着国家法律法规的逐渐完善，税收征管水平也进一步提高，这为企业所得税提供了筹划空间，也使的税收筹划变得越来越有意义。 一、房地产企业税收筹划的意义 纳税筹划是一种税前行为，它在依法贯彻国家相关法律法规的基础上，通过合理安排涉税事项而达到节税、免税的目的。由此可看出，纳税筹划应该具备三大特点：一是合法性，是以法律为基础的合法的财务活动；二是善用性，是以国家法律漏洞或优惠政策来安排筹划计划的；2三是降本增效，其最终目的是为企业节约成本，提高经济效益。纳税筹划与偷、避税有着本质区别，前者合法，后者违法。众所周
3、知，房地产企业具有投资大、周期长、产品不确定等特点，这就决定了房地产企业会面临一定的资金压力，而所得税是其成本的重要组成，其多少直接关系到企业的切身利益。所以说房地产企业在纳税前有必要通过寻找一种合理的纳税筹划方法，达到节税增效的目的。在新税法实施后，企业的纳税筹划空间大大增长，企业可以根据其经营特点和投资方式灵活的选择筹划方法。房地产企业实施纳税筹划主要实现两个目的：一是通过合理的纳税筹划达到延期缴税的目的，从而将这部分延期缴纳的税款用于盘活流动资金；二是通过合理筹划降本增效，远离偷、逃税现象。偷、逃税现象在我国企业比较普遍，之前由于偷、逃付出的成本远小纳税筹划，许多企业铤而走险触犯法律底限
4、，然而随着我国税法的不断完善以及税收征管水平的不断增强，人们越来越意识到偷、逃的危害性，一旦东窗事发将直接使企业陷入万劫不复之地，所以老老实实的进行纳税筹划才是最理想的选择。 二、房地产企业的纳税情况 房地产企业涉税内容并不复杂，一般包括营业税、城建税、印花税、所得税以及增值税等。由于房地产企业涉及到不动产，所以涉及到土地增值税的机会较多，如表 1： 表 1：土地增值税税率表 土地增值税&按增值额与扣除项目金额的比例分为：&实行超率累进税&未超过350%&30%&50%100%&40%&100%200%&50%&200%以上&60%& 房地产企业的税收特点：一是营业税刚性大。营业税暂行条例实施
5、细则第十八条规定， “纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所有原材料及其他物资和动力在内” 。二是征收面广。由于房地产企业的会计核算水平不一，很难进行应税计量，而税务机关规定对收入凭证费用凭证不全的有权核定其应纳税额。所以税务机关更倾向于核收收取办法。三是由于建设工程少则两年，多则数年，时间跨度非常大，收入取得很难一次性完成。所以税务机关提出了“以票控税”方法，实际只要房地产企业开据了票据，不管理预收款还是进度款都要申报并缴纳税金。四是房地产集团企业具有跨区经营的特点，经常出现重复纳税的现象。 三、房地产企业所得税纳税筹划 （一）纳税筹划的具体原则 纳税
6、筹划必须遵守一定的原则，否则纳税筹划就是无序的筹划，很容易使企业陷入筹划陷阱：合法性原则。纳税筹划关系到企业的长远战略利益，也是企业健康发展的基石，必须遵循相关法律法规，既保障企业的声誉和战略目标，又不失眼前利益；合理性原则。权衡各种关系，争取这些关系之间的平衡，保证筹划方案的顺利实施；风险与收益均衡原则。风险与收益是共存在一对矛盾体，一般是风险越高收益越大，但房地产企业为了长远发展的考虑，要在这两者之间做出权衡，趋利避害，达到利益最大化；筹划原则。即纳税筹划发生在纳税行为之前；系统性。4纳税筹划并不是某个部门的事情，而需要全员共同参与。 （二）固定资产的筹划 房地产企业固定资产较多，是纳税筹
7、划的重中之重。具体办法有：折旧方法。常用的折旧方法有平均法、产量法以及加速折旧法。平均法是根据资产的使用年限，折旧额均衡分摊到使用年限上，由于固定资产的使用年限不确定，如果其寿命小于法定使用年限，那么前期的增效较明显。而加速计提折旧是早期折旧额较大，后期较少，这使得固定资产在前期有较大的补偿。从这两种方法对比来看，加速折旧法更可能获得较多的资金价值，缓解资金压力。当然，房地产企业可以根据自己的需要来选择更合理的方法：折旧年限。税法规定：论是购置的新固定资产还是购置已使用的固定资产，其最低年限都是剩余年限的 60%。也就是说房地产企业应尽量采用最低年限，以达到少缴税的目的：净残值的估计。一般来讲
8、，净残值越小，计提折旧越多，纳税越少。 （三）合理确认和筹划房地产企业的收入 据税法规定，如果房地产企业提供劳务持续时间超过 12 个月，则可以按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。这样房地产企业就可以通过分期确认达到分期缴纳税款的目的，同时还可以延长纳税时间，从而使企业的资金压力变小。另外，企业还可以购买国债，因为购买国债是不需要缴纳税款的。企业也可以进行权益性投资以获得资金时间价值，达到减税目的。 （四）费用支出筹划 企业所得税除与自身收入有关外，还与其费用支出相关，也就是说5通过对费用支出列支时间的变化还影响企业的应税额。因此，房地产企业应该进行税收筹划进对这一部分内容予
9、以关注。在具体环节上应注意以下内容：为保证费用支出在税前就已经扣除，要求工作人员对购销行为索取符合规定的发票；税法规定当期应申报的可扣除费用不准提前或滞后申报，所以企业在对发生的费用进行处理时，一定要将呆账、坏账列入费用；新税法下房地产企业应把握限额列支费用的列支标准，充分列支限额列支的费用，以避免出现多缴税款或偷逃税款等后果的发生。 （五）选择合理的存货计价方法 存货计价方法的不同对房地产企业的成本和利润也有十分大的影响。存货计价方法一般有个别计价法、加权平均法和先进先出法。计价方法不同与材料价格有密切关系，一般在材料价格相对稳定情况下，加权平均法能够给企业带来更多的利润；而材料价格下跌时，
10、采用先进先出法则对企业更有利。 （六）不同阶层的人员要各司其职 为了能够更有效地开展税收筹划，各个阶段的管理人员必须各司其职，齐抓共管。对高层管理人员来讲，必须尽快更新观念，消除对税收筹划的认识误区，全面的、整体的考虑税收筹划对企业战略发展的影响，重视、搞好税收筹划工作。要建立和完善税收筹划内部组织和管理制度，落实具体负责筹划的人员和日常开展税收筹划工作的方法、程序，完善税收筹划奖惩制度，这是房地产企业正常开展税收筹划的重要保障。对财务人员来讲，摆脱对税务事务所的依懒，将税收筹划看成一种日常财务管理活动，切实负责起来，正确纳税，减少纳税失误，减少涉税处罚6风险。 总之，税收筹划是企业经济效益的
11、一个增长点，就国际惯例来看，税收筹划必然成为未来的发展趋势。我国房地产市场正处于激烈的竞争状态，房地产企业在迎接机遇的同时，还面临着挑战。对此，房地产企业必须重视税收筹划来节约成本，达到降税增效的目的。同时，房地产企业在筹划中要结合自身的实际情况，盲目借鉴或无限制的节税都是不可取的。 参考文献： 1孙志刚.企业集团纳税筹划理念与策略研究J.商场现代化，2011（15） 2李圣康.对房地产企业土地增值税纳税筹划的探索J.中国总会计师，2011（01） 3陈惠萍.房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨J.中国外资，2012（17） 4宫国林.新会计准则下房地产企业纳税筹划探讨J.黑龙江对外经贸，2011（10）
